Bail commercial : le juge peut suspendre la clause résolutoire quelle que soit l’infraction commise

Mise en jeu de la clause résolutoire et pouvoirs du juge

Lorsque le bailleur reproche à son locataire une violation de ses obligations et lui signifie en conséquence un commandement visant la clause résolutoire du bail, l’article L. 145-41 du code de commerce permet à ce dernier de demander au juge des délais pour exécuter son obligation, ainsi que la suspension corrélative des effets de la clause résolutoire. Par l’arrêt présentement commenté, la Cour de cassation rappelle que des délais peuvent être accordés au locataire quelle que soit l’infraction commise par ce dernier, pas uniquement en cas de défaut de paiement du loyer.

La solution n’est pas nouvelle. Il y a plus de trente ans, la Cour de cassation avait jugé que les dispositions de l’article 25 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 (aujourd’hui art. L. 145-41 c. com.) donnent « au juge le pouvoir d’accorder des délais pour suspendre les effets de la clause résolutoire, quel que soit le motif invoqué comme manquement du preneur à ses obligations » (Civ. 3^e, 27 oct. 1993, n° 91-19.563, AJDI 1994. 207 ; ibid. 208 et les obs. ; RDI 1994. 113, obs. G. Brière de l’Isle et J. Derruppé ).

Le code civil vise les seuls délais de paiement

Il est vrai que cette solution ne résulte pas avec clarté des textes, mais davantage de leur interprétation jurisprudentielle, ce qui peut expliquer l’erreur commise par la cour d’appel, dont l’arrêt est cassé.

En l’espèce, il était reproché au locataire un défaut d’exploitation du fonds de commerce. La cour d’appel, saisie par le locataire d’une demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire, avait rejeté sa demande en considérant que des délais ne pouvaient être accordés que « pour non-paiement des loyers et charges, non pour manquement à une obligation de faire ».

Cette affirmation pouvait paraître fondée, puisque l’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce, qui permet au juge de suspendre les effets d’une clause résolutoire en accordant des délais, précise que la demande doit être présentée « dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ». Or, cet article figure sous une sous-section intitulée « Dispositions particulières, aux obligations de sommes d’argent » et le texte vise expressément « le paiement des sommes dues », les « échéances » et « le paiement de la dette ». Ne faut-il pas en conclure que des délais ne peuvent être accordés que pour le paiement de sommes d’argent ?

Cependant, pour appliquer le texte à toute infraction, la Cour de cassation fonde sa décision, non sur l’article 1343-5 du code civil, mais sur l’article L. 145-41 du code de commerce.

Le code de commerce autorise des délais pour tout manquement : explication historique

Pour comprendre la jurisprudence de la Cour de cassation, il faut la replacer dans le cadre de l’évolution historique des textes.

Avant la loi n° 89-1008 du 31 décembre 1989, l’article 25 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 (actuel art. L. 145-41 c. com.), concernant la clause résolutoire, ne visait que le « défaut de paiement du loyer ».

Ainsi, son champ d’application, qu’il s’agisse de la délivrance du commandement ou des pouvoirs du juge pour accorder des délais, était limité aux seuls loyers impayés. Le texte ne s’appliquait pas aux autres infractions, qu’il s’agisse d’un défaut de paiement des charges ou des taxes (Civ. 3^e, 25 nov. 1975, Rev. loyers 1976. 95 ; 10 oct. 1979, Gaz. PaL. 1980. 1. Pan. 11 ; 7 févr. 1984, Rev. loyers 1984. 205), d’un défaut de paiement de l’indemnité d’occupation (Civ. 3^e, 9 déc. 1980, Gaz. Pal. 1981. 1. 410, note P.-H. Brault) ou d’autres manquements aux clauses et conditions du bail (Com. 6 janv. 1961, Gaz. Pal. 1961. 1. 185 ; Civ. 3^e, 4 oct. 1973, AJPI 1975. 8).

Mais le texte fut réformé. La loi n° 89-1008 du 31 décembre 1989 supprima, dans l’article 25 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 (C. com., art. L. 145-41) les mots « à défaut de paiement du loyer aux échéances convenues ». Dès lors, le nouveau texte pouvait s’appliquer à toute infraction (Paris, 4 mai 1990, D. 1990. 259 , obs. L. Rozès ; AJDI 1991. 100, obs. B. Raclet ).

Le premier alinéa de l’article 25 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 (C. com., art. L. 145-41), concernant les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire, ayant ainsi été étendu à tout manquement du locataire, la Cour de cassation retint une lecture identiquement extensive du second alinéa, relatif aux délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ainsi, depuis la réforme de 1989, des délais peuvent être accordés au locataire non pas seulement pour payer son loyer, mais aussi, par exemple, pour produire une attestation d’assurance (Civ. 3^e, 3 juin 2021, n° 20-14.677, AJDI 2021. 590 ; Administrer 7/2021. 22, note J.-D. Barbier) ou pour exécuter des travaux (Civ. 3^e, 26 sept. 2001, n° 00-10.759, D. 2001. 3047 , obs. Y. Rouquet ; Gaz. Pal. 9 févr. 2002. 35, note J.-D. Barbier).

Application cohérente de l’article L. 145-41 du code de commerce

L’interprétation jurisprudentielle de l’article 25 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 (C. com., art. L. 145-41) est cohérente.

En effet, la clause résolutoire étant soumise à la réglementation statutaire pour toute infraction, il est logique que le juge puisse en suspendre les effets également pour toute infraction.

Or, pour ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, le juge doit nécessairement et préalablement accorder des délais au locataire (Civ. 3^e, 7 déc. 2004, n° 03-18.144 ; 25 mai 2023, n° 22-11.315, AJDI 2023. 515 ; RCJPP 2024, n° 03, p. 52, chron. S. Gonon et E. Morgantini ).

Par conséquent, si le juge doit pouvoir suspendre les effets de la clause résolutoire quel que soit le manquement du locataire, il faut qu’il puisse accorder des délais de la même façon quel que soit le manquement.

La jurisprudence de la Cour de cassation résulte ainsi d’une lecture combinée et cohérente des articles 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce.

Civ. 3^e, 6 févr. 2025, FS-B, n° 23-18.360

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