Bail commercial : périmètre du droit de préemption du local loué et exceptions

Ne constitue pas une cession unique de locaux commerciaux distincts susceptible d’exclure le droit de préemption, la cession par un acte de vente unique de locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts, mais le locataire n’est pas pour autant fondé à contester la vente dont le périmètre excède l’assiette de son bail.

Les exceptions au droit de préférence

L’article L.145-46-1 du code de commerce, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, accorde au locataire un droit de préférence lors de la mise en vente du local loué depuis le 18 décembre 2014.

Le locataire peut acquérir en priorité les murs dans lesquels il exploite son fonds de commerce, mais cette liberté ne doit pas nuire au droit de propriété du bailleur qui doit disposer de son bien de la manière la plus absolue selon la définition de l’article 544 du code civil.

Ainsi, le droit de préférence du locataire ne doit pas conduire à imposer au propriétaire de scinder la vente de ses biens entre des personnes distinctes (Civ. 3^e, 9 avr. 2014, n° 13-13.949, Dalloz actualité, 18 avr. 2014, obs. Y. Rouquet ; D. 2014. 926 ; ibid. 2015. 529, obs. S. Amrani-Mekki et M. Mekki ; RTD civ. 2014. 647, obs. H. Barbier ).

Le texte a donc prévu cinq exceptions au droit de préférence du locataire, en cas de :

• cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble immobilier ;
• cession unique de locaux commerciaux distincts ;
• cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
• cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
• cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Le locataire perd également son droit de préférence dans deux autres cas prévus par la loi n° 2022-217 du 21 février 2022, en vigueur depuis le 23 février 2022 :

• lorsqu’il est fait « application du droit de préemption institué aux chapitres I^er et II du titre I^er du livre II du code de l’urbanisme ». Il s’agit des droits de préemption urbains accordés aux communes et aux établissements publics, exercés en vue de réaliser, dans l’intérêt général, des actions ou opérations d’aménagement ;
• et « à l’occasion de l’aliénation d’un bien sur le fondement de l’article L. 213-11 du même code ». Il s’agit des biens, acquis par l’exercice du droit de préemption urbain et aliénés au profit d’une personne privée autre que le concessionnaire d’une opération d’aménagement ou qu’une société d’habitations à loyer modéré, sous réserve que cette aliénation ait fait l’objet d’une délibération motivée du conseil municipal ou du délégataire du droit de préemption.

Le droit de préférence du locataire, comme ses exceptions, donnent lieu à un contentieux fourni, en raison de la complexité des situations qui impose d’en préciser les contours.

Par l’arrêt commenté, la Cour de cassation précise les périmètres de l’exception relative à la « cession unique de locaux commerciaux distincts » et de la cession faisant échec au droit de préférence du locataire.

La « cession unique de locaux commerciaux distincts » suppose une identité de vendeurs

En l’espèce, la vente portait sur neuf lots de copropriété :

• six lots, détenus par trois propriétaires indivis, dont cinq lots seulement étaient loués à un premier locataire ;
• trois autres lots, détenus par un seul des indivisaires, loués à un autre locataire.

Cette vente destinée à un acquéreur unique avait été passée dans un seul et même acte, malgré la pluralité de vendeurs.

L’un des deux locataires avait agi en nullité de la vente qu’il estimait avoir été passée en fraude de son droit de préférence sur le fondement de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

Les vendeurs et l’acquéreur lui répondaient qu’il s’agissait d’une « cession unique de locaux commerciaux distincts » et qu’en conséquence son droit de préférence était exclu, puisque l’on se trouvait dans l’une des cinq exceptions rappelées ci-dessus.

La cour d’appel avait suivi cette argumentation en estimant qu’il fallait protéger le bailleur qui détenait des droits de propriété sur les deux locaux commerciaux et que, l’obliger à procéder à deux ventes distinctes aurait porté « une atteinte excessive à son droit de propriété ».

Cependant, la Cour de cassation juge que « ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte [C. com., art. L. 145-46-1] la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant à des propriétaires distincts ».

Il n’y a pas de vente unique de locaux commerciaux en cas de pluralité de vendeurs.

Le locataire était donc fondé à contester l’existence d’une cession unique au sens de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, mais son pourvoi est néanmoins rejeté pour un autre motif relevé d’office par la Cour.

L’exclusion du droit de préemption quand l’assiette de la vente excède celle du bail

La cour de cassation rappelle, au visa de deux précédents arrêts du 19 juin 2025 (Civ. 3^e, 19 juin 2025, n^os 23-17.604 et 23-19.292, Dalloz actualité, 1^er juill. 2025, obs. J.-D. Barbier et S. Valade ; D. 2025. 1165 ; AJDI 2025. 573, point de vue É. Morgantini ), que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu ».

Ici, la vente ne portait pas seulement sur les locaux loués, mais également sur un lot non loué. Or, lorsque la société locataire ne l’est « que pour partie de l’ensemble immobilier mis en vente (…) les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce (ne sont) pas applicables (…) la cession globale de l’immeuble ne pouv[ant] donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption » (Civ. 3^e, 17 mai 2018, n° 17-16.113, Dalloz actualité, 24 mai 2018, obs. Y. Rouquet ; D. 2018. 1070 ; AJDI 2018. 605 , obs. J.-P. Blatter ; ibid. 578, étude P. Viudès et F. Roussel ; RTD com. 2018. 605, obs. F. Kendérian ; Rev. prat. rec. 2/2020. 43, chron. É. Morgantini ).

Pour rejeter le pourvoi, la Cour de cassation opère par substitution de motifs de pur droit : le droit de préemption du locataire est écarté, mais pour un motif différent de celui retenu par la cour d’appel.

Le droit de préemption du locataire ne peut s’exercer au-delà de l’assiette du bail. Juger le contraire reviendrait à contraindre le bailleur à scinder la vente de ses biens, ce qui constituerait une atteinte excessive à son droit de propriété (Civ. 3^e, 9 avr. 2014, n° 13-13.949, préc.).

L’existence, dans le périmètre de la vente, d’un local non loué suffit donc à exclure le droit de préférence du locataire. Le caractère accessoire ou anecdotique du local non loué inclus dans l’assiette de la vente importe peu, qu’il s’agisse d’une cave (Civ. 3^e, 19 juin 2025, n° 23-19.292, préc.), de combles (Civ. 3^e, 30 juin 2021, n° 20-11.893, AJDI 2022. 195 , obs. M. Abbas Khayli ; Rev. prat. rec. 2022. 35, chron. É. Morgantini et P. Rubellin ) ou comme en l’espèce d’un réduit à charbon.

Le locataire était donc bien-fondé à contester l’existence d’une cession unique, mais ne l’était pas pour autant à contester la vente, dès lors que son périmètre excédait celui du bail.

Certains commentateurs ont critiqué cette jurisprudence qui permettrait, à un propriétaire animé d’une intention malicieuse, d’ajouter à la vente de petits locaux accessoires et sans intérêt, uniquement pour faire échec au droit de préférence du locataire commerçant.

Il est vrai que la fraude corrompt tout et c’était d’ailleurs le deuxième moyen soulevé par le locataire dans son pourvoi.

Mais on ne peut pas obliger un propriétaire à conserver un local sans intérêt, ou sans réelle valeur une fois isolé des autres lots, alors qu’il ne pourrait pas le vendre séparément.

Civ. 3^e, 6 nov. 2025, FS-B, n° 23-21.442

par Jehan-Denis Barbier et Séverine Valade, avocats à la Cour, Barbier Associés

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