Bail dérogatoire de petites parcelles : conditions d’application au bail renouvelé

Le régime dérogatoire des baux de petites parcelles ne s’applique pas au bail renouvelé si la division des parcelles, qui a eu pour effet de faire naître une pluralité de bailleurs, a eu lieu moins de neuf ans avant ce renouvellement.

L’article L. 411-3 du code rural et de la pêche maritime exclut du statut du fermage les petites parcelles, dont la surface est fixée pour chaque département par arrêté préfectoral. L’alinéa 2 de cet article exclut de cette dérogation les « parcelles ayant fait l’objet d’une division depuis moins de neuf ans ».

Lorsque la parcelle est divisée en cours de fermage, que ce soit du fait d’un partage ou d’une vente par exemple, il faut articuler cette exigence avec l’indivisibilité du bail (B. Grimonprez, L’indivisibilité du bail rural, RD rur. 2013. Étude 15). Selon ce principe, nonobstant la répartition entre plusieurs propriétaires du bien loué, le bail n’est pas divisé. Les bailleurs restent liés au preneur en vertu d’un bail unique lequel porte sur l’ensemble des biens qui ont été donnés initialement en location. Il en résulte que, fictivement, les parcelles ne sont pas considérées comme divisées. La division ne sera efficiente que lorsque le principe l’indivisibilité du bail s’éteint, c’est-à-dire à l’expiration du contrat (Civ. 3^e, 4 déc. 1979, n° 78-13.615) ou lors de son renouvellement (Civ. 3^e, 1^er oct. 2008, n° 07-17.959, Dalloz actualité, 10 oct. 2008, obs. G. Forest ; D. 2008. 2599, et les obs. ; AJDI 2009. 136 ; RD rur. 2008. Comm. 231, obs. S. Crevel). Dans cette dernière hypothèse, le délai de neuf ans court à compter du premier jour du bail renouvelé.

Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation applique cette solution alors que la division était intervenue au cours d’un bail renouvelé.

Au cas particulier, un bail rural à long terme est consenti pour une durée de 18 ans à compter du 1^er avril 1989 sur diverses parcelles, dont l’une est divisée en six. Le 26 mai 2010, un partage est intervenu entre les héritiers du bailleur. L’un se voit attribuer une parcelle issue de la division, puis en reçoit, en donation de son frère, deux autres, le 10 septembre 2010. Se prévalant du régime des petites parcelles, il donne congé au preneur pour ces trois parcelles par acte du 28 mars 2019 à effet au 30 septembre 2019. Entre temps, le bail a été renouvelé à plusieurs reprises, le dernier renouvellement datant du 1^er avril 2016. Le locataire saisit le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé. La cour d’appel le valide. Elle estime que « si la division parcellaire est intervenue durant la durée initiale d’exécution du bail, un congé ne peut être donné qu’à l’issue d’un délai de neuf ans à compter du renouvellement de celui-ci, mais que, si la division intervient, alors que le bail a déjà été renouvelé, alors le délai de neuf ans commence à courir à compter de la division parcellaire ». Ainsi, elle considère que le point de départ du délai de neuf ans est flottant et court à partir du plus tardif de ces évènements : soit le renouvellement, soit la division.

Ce raisonnement est logiquement censuré par la Cour de cassation. Rappelant la jurisprudence précitée, elle précise que « le régime dérogatoire des baux de petites parcelles ne s’applique pas au bail renouvelé si la division des parcelles, qui a eu pour effet de faire naître une pluralité de bailleurs, a eu lieu moins de neuf ans avant ce renouvellement ». Le bail en cours s’étant renouvelé le 1^er avril 2016, soit moins de neuf ans après la division intervenue par acte de partage le 26 mai 2010, les conditions posées à l’article L. 411-3 n’étaient pas réunies.

Civ. 3^e, 13 juin 2024, FS-B, n° 22-18.861

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