Bail rural : conditions d’association d’un descendant en qualité de copreneur

16.09.2024

La faculté d’associer un membre de sa famille au bail en qualité de copreneur est réservée au preneur de bonne foi, mais se trouve subordonnée à la conformité de la situation au contrôle des structures.

En instituant le bail cessible hors le cadre familial, la loi n° 2006-11 du 5 janvier 2006 d’orientation agricole de 2006 a tenté de faire évoluer l’exploitation agricole et de faciliter sa transmission à l’instar d’une entreprise. La nouvelle formule est toutefois optionnelle et les anciens baux restent soumis à la prohibition de principe de la cession du bail rural. Seules quelques exceptions visées à l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime admettent la licéité de cette transmission, parmi lesquelles l’association au bail de certains proches du preneur.

Dans l’arrêt sous étude, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a partiellement censuré une décision d’appel relative à la mise en œuvre des dispositions régissant l’association d’un membre de la famille du preneur à bail rural.

Rendue en formation de section et publiée au Bulletin, la décision a donc une fonction normative qui mérite la plus grande attention.

Les faits opposent une société civile immobilière, propriétaire d’un domaine agricole, à un couple de preneurs aux termes d’un ancien bail à ferme (acte du 24 déc. 1959). Le 19 septembre 2011, la société bailleresse, invoquant divers manquements des preneurs, leur délivre un congé à effet au 25 mars 2013. Les preneurs saisissent le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé et demandent, à titre additionnel, l’autorisation d’associer leur fils au bail. Le 27 septembre 2022, la Cour d’appel de Riom autorise cette association. La société bailleresse forme un pourvoi contre cette décision.

Parmi les moyens examinés par la Cour de cassation, deux donnent lieu à des réponses motivées. Elles concernent les conditions à respecter pour la demande d’association au bail rural d’un membre de sa famille. Si le preneur doit, au jour de la demande en justice d’autorisation d’association être de bonne foi, et donc respecter ses obligations légales et conventionnelles, le membre de la famille pressenti pour l’association doit encore à titre personnel satisfaire aux conditions du contrôle des structures.

L’association au bail rural subordonnée à la bonne foi du preneur

La bailleresse faisait grief à l’arrêt d’avoir autorisé l’association du fils au bail alors que cette disposition destinée à pérenniser le bail devait être « une faveur » réservée au preneur n’ayant commis aucun manquement susceptible d’entraîner la résiliation du bail. Elle relève que le preneur a pris sa retraite le 1^er juillet 2019 sans l’en informer officiellement et considère donc que la cour d’appel, qui a considéré qu’il ne s’agit pas d’une faute et a autorisé l’association au bail, a violé les articles L. 311-31 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et répond en substituant un motif de pur droit. Elle rappelle que selon l’article L. 411-35, alinéa 2, du code rural et de la pêche maritime, le preneur peut avec l’agrément du bailleur ou, à défaut, avec l’autorisation du tribunal paritaire, associer à son bail en qualité de copreneur un descendant ayant atteint l’âge de la majorité.

Elle énonce qu’il résulte de ce texte que la faculté d’associer un membre de sa famille au bail est réservée au preneur de bonne foi, c’est-à-dire « celui qui s’est acquitté de toutes les obligations légales ou conventionnelles résultant de son bail ». Elle ajoute que la condition de bonne foi s’apprécie à la date de la demande en justice d’autorisation d’association. Elle énonce qu’il ressort des constatations de l’arrêt que la demande d’association a été faite à l’audience du 11 octobre 2018, alors que le preneur a quitté l’exploitation le 1^er juillet 2019, soit postérieurement à la demande en justice. Aussi, la cessation d’activité du père ne saurait faire obstacle à l’association du fils au bail, quand bien même le formalisme de l’alinéa 3 de l’article n’aurait pas été respecté alors.

L’association au bail rural subordonnée au respect du contrôle des structures

La bailleresse fait également grief à l’arrêt d’autoriser l’association au bail, alors que l’association du bénéficiaire ne respecte pas les règles du contrôle des structures. Elle relève que plusieurs circonstances de l’affaire (le départ à la retraite de l’époux, l’âge avancé de l’épouse, le dépassement du seuil de déclenchement de contrôle) rendaient une demande d’autorisation d’exploiter obligatoire. Elle considère que l’arrêt, en se bornant à affirmer que compte tenu de ses compétences, le fils associé n’avait pas besoin d’une autorisation administrative d’exploiter, a violé l’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime.

La Haute juridiction fait droit à la demande et casse l’arrêt. Elle fonde sa décision sur les articles L. 331-2 et L. 411-35, alinéa 2, du code rural et de la pêche maritime. Elle reprend l’énoncé de l’article relatif à l’association d’un membre de sa famille au bail rural vu déjà énoncé. Elle vise ensuite l’article L. 331-2 précité qui énonce que sont soumises à autorisation préalable les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles au bénéfice d’une exploitation agricole mise en valeur par une ou plusieurs personnes physiques ou morales, à certaines conditions définies par ce texte.

En combinant ces textes, elle en déduit que l’autorisation par le tribunal de l’association au bail d’un membre de la famille en qualité de copreneur est subordonnée à la conformité de la situation au contrôle des structures. La Cour de cassation censure par conséquent l’arrêt qui, au contraire, avait retenu qu’une autorisation administrative d’exploiter à titre personnel en application de l’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime n’était pas une condition posée par l’article L. 411-35 du même code.

Analogie de solutions entre la cession du bail à un descendant et l’association au bail du descendant

Par principe, les cessions de bail rural sont interdites qu’elles soient à titre onéreux ou à titre gratuit. Cette nullité est d’ordre public. Par exception, la facilité de la transmission au profit de certains proches est aménagée par l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime. Plusieurs modalités sont prévues, parmi lesquelles la cession au profit des descendants du preneur et l’association du descendant au bail en qualité de copreneur, dont il est question dans l’arrêt sous étude. L’article énonce que ces opérations supposent, sous peine de résiliation du bail, l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire.

S’agissant d’une cession du bail au profit d’un descendant, l’agrément s’entend comme préalable (Civ. 3^e, 22 juin 2017, n° 16-14.851, AJDI 2017. 604 ), mais il peut être tacite, comme résultant d’une manifestation « claire et non équivoque ». En matière de cession, il a déjà toutefois été précisé que rien n’empêche la saisine directe du tribunal paritaire (Civ. 3^e, 3 avr. 1997, n° 95-11.739, D. 1997. 574 , note S. Crevel ; RDI 1997. 634, chron. J. Foyer ).

Pour une cession encore, le preneur ne peut bénéficier de la faculté de céder que s’il satisfait à ses obligations légales et conventionnelles et il doit être de bonne foi (Civ. 3^e, 6 févr. 2020, n° 18-24.425). Les manquements justifiant le refus de céder doivent être graves (manquements à l’obligation d’entretien, retards réitérés dans le paiement des fermages, défauts d’information préalable en cas de travaux, etc.). Il a déjà été retenu qu’en cas de copreneurs, le manquement à l’obligation d’information de la cessation d’exploitation de l’un d’entre eux était grave et privait le preneur restant de son droit de céder (Amiens, 5^e ch., 10 oct. 2017, n° 15/02836).

Par ailleurs, le cessionnaire du bail doit présenter toutes garanties voulues pour assurer la bonne exploitation du fonds rural. Le cessionnaire est tenu de respecter les règles du contrôle des structures. Sa situation à cet égard doit s’apprécier à la date de la cession projetée. Le tribunal paritaire doit donc refuser la cession lorsque le candidat n’a toujours pas présenté sa demande d’autorisation d’exploiter à la date projetée pour l’opération, lorsqu’il s’est heurté au refus définitif de l’administration ou lorsque l’autorisation n’a été délivrée que postérieurement à la cession litigieuse (Civ. 3^e, 21 févr. 2007, n° 05-10.242 ; 24 janv. 2019, n° 17-30.925).

S’agissant de l’association, la jurisprudence est moins abondante. Il a déjà été jugé que le bénéficiaire doit répondre aux conditions de diplôme ou d’expérience professionnelle définie par les dispositions du contrôle des structures (Civ. 3^e, 20 mars 1996, n° 94-12.569, Rev. huiss. 1996. 1253, note Teilliais ; JCP N 1997. II. 23, obs. Moreau ; Rev. loyers 1997. 112, note Lochouarn).

On pouvait légitimement penser que les conditions de la cession et de l’association ne diffèrent pas fondamentalement. Indéniablement, l’apport de l’arrêt est de confirmer qu’il y a lieu de raisonner par analogie en matière de cession et d’association au profit d’un descendant et qu’il convient d’appliquer les mêmes solutions. En effet, l’arrêt énonce que :

l’obligation de bonne foi et les éventuels manquements s’apprécient à la date de la demande d’association ;

cette demande d’association peut être faite directement devant le tribunal paritaire ;

l’autorisation par le tribunal paritaire de l’association du descendant au bail est subordonnée à la conformité de la situation au contrôle des structures.

Pérennité du bail… mais pas à tout prix

Cette solution complète donc utilement l’œuvre d’interprétation de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime. Elle est conforme à l’esprit du texte relatif à l’exception de la transmission, tout en rappelant que la pérennité du bail et son transfert ne saurait se faire à tout prix. C’est là un souci constant de la Haute Cour que de veiller au maintien des exigences de compétences et de capacité à poursuivre l’exploitation (Civ. 3^e, 6 juill. 2022, n° 21-12.833, D. 2022. 1739 , note F. Roussel ; ibid. 2308, chron. B. Djikpa, L. Jariel, A.-C. Schmitt et J.-F. Zedda ; AJDI 2022. 841 , obs. N. Vermeulen ; Rev. prat. rec. 2023. 17, chron. R.-J. Aubin-Brouté , s’agissant d’un cheptel et du matériel nécessaire à l’exploitation). Le prétendant au bail rural doit remplir les conditions du contrôle des structures. La péremption de l’autorisation ou le refus d’autorisation d’exploiter opposé par l’administration fonde le refus d’agrément judiciaire.

En outre, cette solution se situe dans la droite ligne de l’appréciation de la bonne foi, y compris relativement à l’hypothèse de poursuite du bail par le copreneur prévu à l’alinéa 3 de l’article L. 411-35 précité. Cette bonne foi du copreneur, le respect de ses obligations légales, ses aptitudes à poursuivre l’exploitation doit s’apprécier en comparaison avec les intérêts du bailleur (Civ. 3^e, 7 sept. 2017, n° 16-15.028), lesquels résident dans la bonne exploitation du fonds. Ainsi, il semble que le contrôle des structures reste la boussole et une garantie de celle-ci.

Civ. 3^e, 11 juill. 2024, FS-B, n° 22-22.156