Clause de reprise sexennale : incidence de la cession du bai
Lorsque le bail a été cédé à un descendant du preneur plus de six ans avant son terme, l’insertion d’une clause de reprise sexennale ne peut avoir lieu au plus tôt dans le premier bail renouvelé postérieurement à cette cession ; dans le cas contraire, cette insertion peut avoir lieu au plus tôt dans le deuxième bail renouvelé postérieurement à cette cession.
Le statut du bail à ferme garantit au preneur une stabilité. En principe, les baux ont une durée minimale de neuf ans, renouvelable. Par dérogation, le bail peut comporter une clause de reprise à la fin de la sixième année au profit du conjoint ou des descendants du bailleur (C. rur., art. L. 411-6). Lorsqu’elle n’a pas été stipulée lors de la conclusion du contrat, cette clause ne peut être insérée que dans un bail renouvelé, et non au cours du premier bail. Mais une fois que le bail a été renouvelé, le bailleur peut l’imposer au preneur à tout moment sans considération pour sa bonne foi (Civ. 3e, 10 avr. 2025, n° 23-23.382, Dalloz actualité, 30 avr. 2025, obs. C. Dreveau ; D. 2025. 1555 
, note F. Roussel ).
Cession à un descendant et clause de reprise sexennale
Lorsque le bail est cédé à un descendant du preneur, il faut tenir compte des dispositions de l’article L. 411-8 du code rural et de la pêche maritime. Si la cession intervient à moins de six ans de la fin du bail, il doit être considéré comme bénéficiant d’un premier bail lors du renouvellement de celui-ci. Il en résulte qu’il faudra attendre le deuxième renouvellement suivant la cession pour lui imposer l’insertion d’une clause de reprise sexennale. Peu importe le nombre de renouvellements dont a pu bénéficier le cédant.
Les faits de l’arrêt sous étude en donnent une illustration. Des parcelles sont données à bail en 1974. Le bail est renouvelé à plusieurs reprises et en dernier lieu le 1er septembre 2019. Le 14 décembre 2022, les bailleurs saisissent le tribunal compétent aux fins de voir insérer une clause de reprise sexennale dans le bail renouvelé. Mais, le 15 février 2023, le preneur cède le bail à son fils. La cour d’appel rejette la demande du bailleur en relevant que la cession étant intervenue en 2023 n’est pas antérieure de six ans à la date d’expiration du bail fixée au 1er septembre 2028. Dès lors, pour le repreneur le premier bail n’interviendra que lors d’un nouveau bail ou du renouvellement du bail. Ce raisonnement est confirmé par la Cour de cassation au visa des articles précités. Elle relève qu’une clause de reprise sexennale ne peut être introduite, sauf accord du preneur, qu’au cours d’un bail renouvelé et non au cours d’un premier bail. Lorsque le bail a été cédé à un descendant du preneur plus de six ans avant son terme, cette insertion peut avoir lieu au plus tôt dans le premier bail renouvelé postérieurement à cette cession ; dans le cas contraire, cette insertion peut avoir lieu au plus tôt dans le deuxième bail renouvelé postérieurement à cette cession.
Ainsi, soit il s’est écoulé six années au moins entre la cession et le terme du contrat, auquel cas, le bailleur peut exiger que cette clause soit stipulée dans le bail renouvelé qui suit la cession. Soit il s’est écoulé moins de six années entre la cession et le terme du contrat, auquel cas le bailleur devra attendre le deuxième renouvellement du bail.
À noter que l’article L. 411-8 précité ne constitue qu’une modalité d’application, en cas de cession à un descendant, des dispositions relatives aux conditions de la reprise en cours de bail. Dès lors, bien que l’autorisation de cession soit intervenue moins de six ans avant la date d’expiration du bail, le congé aux fins de reprise est valable pour cette date (Civ. 3e, 24 janv. 1996, n° 93-18.588 ; 22 janv. 1997, n° 95-10.196, RD rur. 1997. 68 ; 8 avr. 1999, n° 97-13.211, D. 1999. 120 ).
par Camille Dreveau, Maître de conférences, Université de Tours
Civ. 3e, 12 févr. 2026, FS-B, n° 24-22.148
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