Clause résolutoire et respect des délais de paiement : peu importe la bonne ou la mauvaise foi du bailleur

Si le locataire ne respecte pas les délais de paiement accordés par une ordonnance de référé, la clause résolutoire est définitivement acquise sans que la mauvaise foi du bailleur à s’en prévaloir puisse y faire obstacle.

Par l’arrêt sous étude, la Cour de cassation rappelle sa jurisprudence classique, selon laquelle, après un commandement de payer visant la clause résolutoire, si le locataire ne respecte pas strictement les délais de paiement accordés par le juge des référés, le bail se trouve définitivement résilié. Mais elle ajoute, ce qui est nouveau, qu’il n’y a pas lieu de s’interroger quant à la bonne ou mauvaise foi du bailleur qui poursuit alors l’expulsion.

Respect rigoureux des délais judiciaires

Saisi par le locataire, le juge des référés peut lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et, dans ce cas, suspendre les effets de la clause résolutoire, conformément au 2^e alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Dans cette hypothèse, il est impératif que le locataire respecte strictement les délais accordés, qu’il s’agisse des dates de paiement ou des montants. À défaut, la clause résolutoire est définitivement acquise, même si le locataire a réglé en cours d’instance l’intégralité des sommes visées au commandement (Civ. 3^e, 14 mai 2008, n° 07-17.121, Administrer 10/2008. 48, note J.-D. Barbier).

En cas de violation des délais fixés par le juge, la clause résolutoire produit ses effets (Civ. 3^e, 19 mars 2003, n° 00-22.422, AJDI 2003. 582 , obs. M.-P. Dumont  ; Loyers et copr. 2003, n° 156 ; 6 juill. 2017, n° 16-18.869) même si le délai de paiement n’a été dépassé que de quelques jours (Civ. 3^e, 3 déc. 2003, n° 02-14.645, AJDI 2004. 374 , obs. M.-P. Dumont  ; Administrer 2/2004. 28) et même si l’ordonnance de référé, accordant les délais, n’a pas précisé expressément qu’à défaut de respect des délais la clause résolutoire serait acquise (Civ. 3^e, 14 mai 2008, n° 07-17.121, préc.).

Cette rigueur est dangereuse pour le locataire, surtout si le juge des référés a précisé que les loyers courants devaient être réglés à bonne date car, dans ce cas, qu’il s’agisse du retard d’un seul jour concernant les arriérés, ou d’un retard concernant les loyers courants, la clause résolutoire joue. Ainsi, si vingt-quatre mois de délai ont été accordés, comme dans l’affaire commentée, cela oblige le locataire à surveiller strictement toutes les dates et tous les montants, au jour près et au centime près, pendant deux ans, sous la menace d’un couperet qui, telle l’épée de Damoclès, peut tomber au moindre écart.

Dans l’affaire commentée, le locataire n’avait pas respecté, semble-t-il, un délai, mais la cour d’appel avait jugé que la clause résolutoire n’était pas acquise, au motif que la somme restant due était « minime » et que les sommes dues avaient quasiment été toutes réglées dans un délai bien plus bref que celui accordé par le juge.

L’arrêt de la cour d’appel est cassé : les juges n’ont pas de pouvoir d’appréciation et, quel que soit le caractère minime de la violation du délai, le couperet est tombé.

Force de chose jugée

La Cour de cassation relève que l’ordonnance de référé était passée en force de chose jugée.

Rappelons qu’une décision passée en force de chose jugée est celle qui ne peut plus être attaquée par les voies de recours ordinaires (C. pr. civ., art. 500)

Mais l’ordonnance de référé n’a pas l’autorité de la chose jugée (Civ. 3^e, 25 févr. 2004, n° 02-12.021, D. 2004. 1086, et les obs. ), ce qui devrait théoriquement permettre au juge du fond d’accorder de nouveaux délais (TGI Paris, 30 avr. 2002, Gaz. Pal. 18 juill. 2002, p. 35, note J.-D. Barbier ; Civ. 3^e, 6 mars 1996, n° 93-21.122, RDI 1997. 144, obs. F. Collart-Dutilleul et J. Derruppé  ; Loyers et copr. 1996, n° 476, note P.-H. Brault).

Toutefois la Cour de cassation a décidé que, lorsque l’échéancier fixé par le juge des référés n’a pas été respecté, les juges du fond ne peuvent pas accorder de nouveaux délais au locataire (Civ. 3^e, 2 avr. 2003, n° 01-16.834, D. 2003. 1366 , obs. Y. Rouquet  ; AJDI 2003. 583 , obs. J.-P. Blatter  ; 15 oct. 2008, n° 07-16.725, Dalloz actualité, 22 oct. 2008, obs. Y. Rouquet ; AJDI 2009. 194 , obs. M.-P. Dumont-Lefrand  ; RTD com. 2009. 81, obs. F. Kendérian ).

Bonne foi hors sujet

Selon une jurisprudence constante, la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur. Un commandement délivré de mauvaise foi ne peut produire aucun effet (Civ. 3^e, 25 oct. 2018, n° 17-17.384, AJDI 2019. 359 , obs. P. Haas  ; Gaz. Pal. 19 mars 2019, p. 72, note J.-D. Barbier ; 25 févr. 2016, n° 14-25.087, D. 2016. 1613, obs. M.-P. Dumont-Lefrand  ; AJDI 2016. 509 , obs. D. Lipman-W. Boccara  ; Administrer 3/2016. 32, note J.-D. Barbier).

Ainsi le bailleur n’est pas de bonne foi et ne peut se prévaloir de la clause résolutoire, par exemple, lorsqu’il réclame des travaux qui ne peuvent être raisonnablement exécutés dans le délai d’un mois (Civ. 3^e, 5 juin 1991, n° 89-21.166 P, RDI 1991. 515, obs. G. Brière de l’Isle et J. Derruppé  ; RTD civ. 1992. 92, obs. J. Mestre ), lorsqu’il exige brusquement le paiement des charges sur plusieurs années à la suite du refus du locataire d’accepter une augmentation de loyer (Civ. 3^e, 5 nov. 2015, n° 14-11.024, D. 2016. 1613, obs. M.-P. Dumont-Lefrand  ; AJDI 2016. 272 , obs. R. Hallard  ; Gaz. Pal. 1^er mars 2016. 71, note J.-D. Barbier), ou lorsqu’il veut en réalité se soustraire à des travaux (Civ. 3^e, 1^er févr. 2018, n° 16-28.684, D. 2018. 1511, obs. M.-P. Dumont-Lefrand  ; AJDI 2018. 591 , obs. C. Dreveau ).

En l’occurrence, la cour d’appel avait considéré que, vu le solde minime restant dû, la bailleresse était de mauvaise foi en poursuivant l’exécution de la clause résolutoire.

Cependant l’arrêt est cassé avec un motif qui peut surprendre, voire choquer, au premier abord : la clause résolutoire est acquise, dit la Cour de cassation, « sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle ».

La mauvaise foi serait-elle excusable, sinon autorisée ?

L’explication est juridique : ce sont les conventions qui doivent être exécutées de bonne foi, non les décisions de justice.

Si la mauvaise foi d’une des parties peut faire obstacle à la mise en œuvre d’une clause contractuelle, en revanche aucune règle similaire n’existe à propos de l’exécution des décisions de justice.

La chose jugée est tenue pour vraie et doit être exécutée, sans qu’il y ait lieu de s’interroger sur la bonne ou mauvaise foi de celui qui exécute.

Il ne faut donc pas confondre la mise en œuvre d’une décision de justice avec la mise en œuvre d’une clause résolutoire. La décision de justice est rendue au nom du peuple français. La clause résolutoire n’est qu’une convention entre deux parties, soumise au régime général des obligations.

© Lefebvre Dalloz