Condition suspensive et faculté de résiliation unilatérale

20.09.2023

Dans un arrêt rendu le 14 septembre 2023, la troisième chambre civile vient préciser l’incidence d’une clause de faculté de résiliation unilatérale dans le contexte d’un contrat conclu sous condition suspensive.

Les questions intéressant le régime général de l’obligation deviennent assez rapidement complexes en raison de leur âpreté. Parmi elles, les obligations conditionnelles posent de sérieuses difficultés à la pratique quand les parties s’opposent sur la mise en jeu de celles-ci notamment dans le contexte des contrats conclus sous condition suspensive d’obtention d’un prêt (v. dans un autre domaine en droit du cautionnement personnel dernièrement, Civ. 1^re, 5 janv. 2022, n° 19-17.200 F-B, Dalloz actualité, 19 janv. 2023, obs. C. Hélaine ; D. 2022. 68 ; ibid. 1724, obs. J.-J. Ansault et C. Gijsbers ; AJDI 2022. 290 ). L’arrêt rendu le 14 septembre 2023 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation permet de croiser la thématique de la condition avec le droit du crédit immobilier.

Les faits commencent autour d’un contrat de maîtrise d’œuvre conclu le 24 octobre 2017 entre une personne physique et une société d’architectes. L’objet du contrat réside dans l’aménagement d’un domicile personnel ainsi que sur la mise en conformité d’un local professionnel aux normes d’accessibilité des personnes à mobilité réduite. Le contrat comportait une clause prévoyant une faculté de résiliation unilatérale au profit de la société. Le 12 juin 2018, celle-ci fait jouer ce droit et sollicite la fin du contrat. Son cocontractant avance toutefois que la convention conclue méconnaît les articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation et que le contrat devait être considéré comme comportant une condition suspensive, à savoir celle de l’obtention d’un prêt pour financer les travaux de mise aux normes. Or, à la date de la résiliation, la personne physique n’avait pas encore obtenu son prêt. Elle sollicite donc désormais en justice le remboursement des sommes versées à titre d’honoraires et le rejet des demandes de la société d’architectes qui souhaitait obtenir le solde de ses honoraires. Les juges du fond saisis en appel considèrent que la société avait résilié le contrat le 12 juin 2018. Or, à cette date, la condition ne s’était pas réalisée de sorte que les honoraires versés devaient être remboursés et la demande de paiement d’un solde d’honoraires rejetée.

La société d’architectes se pourvoit en cassation voyant dans ce raisonnement une violation de la loi dans la première branche de son moyen et un défaut de base légale dans la seconde. Nous allons étudier pourquoi le rejet du pourvoi dans l’arrêt du 14 septembre 2023 rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation se trouve parfaitement justifié.

Crédit immobilier et condition suspensive

À hauteur de cassation, l’application des articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation ne posait plus difficulté en apparence. Il était donc acquis que l’engagement souscrit était sous la condition suspensive de l’obtention par le cocontractant de son prêt. L’article L. 313-42 du même code prévoit en effet, en pareille situation, en matière de crédit immobilier, de considérer la convention conclue, comme le rappelle l’arrêt, « sous la condition suspensive d’obtention du prêt destiné au financement de l’opération » (§ 5 de l’arrêt commenté). Ceci peut paraître étonnant à la lecture des faits qui n’expliquent pas le problème sous-jacent qui a permis d’aboutir au pourvoi et à ce croisement original entre droit de la consommation et régime général de l’obligation.

Rien n’empêche les parties de prévoir, en effet, que leur contrat, par exemple de réaménagement ou de travaux divers de l’immeuble acquis, sera conclu sans recourir à un prêt mais encore faut-il le préciser pour respecter les canons du code de la consommation protégeant les emprunteurs. Un rappel rapide de L. 313-42 permet de comprendre ainsi le point ayant, en l’espèce, posé difficulté (v. sur ce point les développements suivants, J.-D. Pellier, Droit de la consommation, 3^e éd., Dalloz, coll. « Cours », 2021, p. 264, n° 202) :

Article L. 313-42 du code de la consommation

« Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte porte, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions du présent chapitre.

En l’absence de l’indication prescrite à l’article L. 313-40 ou si la mention exigée au premier alinéa manque ou n’est pas de la main de l’acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l’article L. 313-41. »

Il est vrai que l’arrêt aurait pu expliquer de manière un peu plus claire la situation car, en l’état, le lecteur peut ne pas saisir facilement d’où vient cette condition suspensive qui n’était pas prévue expressis verbis dans la convention de base du contentieux. Une telle condition suspensive agit alors comme un garde-fou pour l’emprunteur qui pensait une telle modalité évidente.

Mais plus qu’un arrêt intéressant le seul droit de la consommation, la décision rendue le 14 septembre 2023 implique une précision intéressant l’ensemble du droit des obligations de droit commun. Ceci s’explique par la généralité de la motivation employée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

Ingénierie contractuelle et condition suspensive

Il n’en restait pas moins qu’une clause dans le contrat permettait d’obtenir la résiliation unilatérale de celui-ci au bénéfice de la société. C’est la raison pour laquelle la troisième chambre civile pose un attendu particulièrement général transcendant le seul crédit immobilier pour rejoindre le giron du droit commun des obligations : « La règle suivant laquelle l’engagement affecté d’une condition suspensive sans terme fixe subsiste aussi longtemps que la condition n’est pas défaillie et ne peut prendre fin par la volonté unilatérale de l’une des parties ne prive pas celles-ci du bénéfice des stipulations du contrat prévoyant une faculté de résiliation unilatérale. Dans ce cas, le sort de la condition s’apprécie à la date de la résiliation » (nous soulignons, § 6 de l’arrêt commenté). Cette affirmation respecte, en effet, les canons du régime général de l’obligation en croisant la condition suspensive avec la faculté de résiliation prévue dans le contrat. Il existait dans le pourvoi une forme d’entremêlement entre la volonté unilatérale de la société de résilier son contrat et les effets de la condition suspensive d’obtention du prêt. Or, on ne peut pas dans le même temps souhaiter résilier un contrat et penser que la modalité de l’obligation puisse disparaître tout d’un coup. Il est bien normal que la condition s’apprécie au jour de la résiliation en pareille situation puisque le contrat connaît ce dénouement précis aboutissant à sa terminaison.

En l’espèce, dans la mesure où le prêt n’avait pas été accordé au moment de l’exercice de la faculté de résiliation, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé sur le fondement de l’article 1304-6 du code civil. Double peine pour le cabinet d’architectes qui perd les honoraires déjà versés et la possibilité de recouvrer le solde restant dû. Mais il ne s’agit que d’une application bien justifiée du droit des obligations qui doit faire mesurer à la pratique les dangers d’une activation trop précoce d’une faculté de résiliation unilatérale.

Voici donc un arrêt complet et très intéressant du point de vue du droit des obligations. Il permet de comprendre que l’entrecroisement entre la faculté de résiliation unilatérale et la condition suspensive ne pose pas de difficultés propres à celui-ci. C’est au jour de la résiliation unilatérale que doit s’apprécier la défaillance ou non de la condition.