Congé : calcul des ressources du locataire âgé

Les ressources du locataire âgé de plus de 65 ans à prendre en compte sont les revenus fonciers bruts.

Lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans et dispose de faibles ressources, le bailleur ne peut délivrer de congé sans proposer d’offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans une zone géographique déterminée, sauf s’il est lui-même âgé ou s’il dispose du même niveau de revenus.

Plafond de ressources

Avant la loi ALUR (Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, JO 26 mars), les ressources du locataire ne devaient pas dépasser une fois et demie le montant annuel du SMIC. En 2014, le législateur a modifié le texte afin de prendre en considération la catégorie du ménage ainsi que de la région d’implantation. Dorénavant, les ressources annuelles doivent être « inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du Logement ». Or, cet arrêté, révisé chaque année, indique que les plafonds de ressources annuelles correspondent au revenu fiscal de référence s’agissant de l’annexe 1 ou à celles imposables s’agissant de l’annexe 2, ce qui soulève des questions d’articulation avec l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Arr. du 23 déc. 2024, NOR : ATDL2432625A ; sur l’application de l’annexe 1, v. N. Damas ses obs. ss. Civ. 3^e, 24 oct. 2024, n° 23-18.067, AJDI 2025. 216 , obs. N. Damas  ; Dalloz actualité, 6 nov. 2024, obs. Y. Rouquet ; D. 2024. 1910  ; ibid. 2025. 1021, obs. N. Damas  ; RCJPP 2024, n° 06, p. 24, obs. L. Lauvergnat  ; ibid., n° 06, p. 54, chron. E. Gallet et F. Juredieu  ; Loyers et copr. 2024, n° 193, obs. B. Vial-Pedroletti).

Période de référence

L’une d’entre elle est relative à la période de référence des ressources à prendre en considération et a récemment été tranchée. L’article 15 précité prévoit que « le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé », tandis que le revenu fiscal de référence est fixé par année civile. La Cour de cassation retient qu’il faut prendre en considération les ressources des douze mois précédant la notification du congé conformément à la lettre du texte et non se fonder sur l’avis d’imposition (Civ. 3^e, 24 oct. 2024, n° 23-18.067, préc.).

Modalités de calcul des ressources

Dans l’arrêt sous étude, le juge du droit se prononce sur les modalités de calcul des ressources. 

Le revenu fiscal de référence est calculé à partir du revenu net imposable, auquel sont ajoutés certains éléments. Faut-il en déduire que les revenus visés à l’article 15 de la loi de 1989 ne sont pas les revenus bruts mais les revenus établis selon ce mode de calcul ? C’est le raisonnement tenu par le locataire dans son pourvoi. Il critique l’arrêt de la cour d’appel pour avoir tenu compte de ses revenus fonciers bruts alors que, selon lui, le montant des ressources annuelles du locataire à prendre en considération correspond à la somme des revenus fiscaux de référence au sens des dispositions du 1° du IV de l’article 1417 du code général des impôts. 

Cette argumentation n’est pas suivie par la Cour de cassation.

Celle-ci considère que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne renvoie à l’arrêté du ministre chargé du Logement relatif aux plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés que pour la fixation du plafond de ressources et non pour le mode de calcul des ressources à prendre en considération. Les ressources annuelles du locataire à prendre en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction. Il faut donc tenir compte des revenus foncier bruts du locataire. 

Cette solution avait déjà été adoptée avant l’adoption de la loi ALUR. Il a été jugé que « les ressources du locataire âgé de plus de 70 ans à prendre en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction, aucune disposition légale ou réglementaire ne prescrivant que ces ressources doivent être entendues comme revenu net imposable » (Civ. 3^e, 18 févr. 1998, n° 96-18.125, D. 1998. 72  ; AJDI 1999. 134  ; ibid. 135, obs. G. Teilliais ).

Civ. 3^e, 2 oct. 2025, FS-B, n° 24-12.308

par Camille Dreveau, Maître de conférences, Université de Tours

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