Constitutionnalité de l’encadrement de la location en meublés touristiques dans certaines copropriétés
La possibilité de modifier le règlement de copropriété pour interdire la location en meublés de tourisme ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété ni à la liberté d’entreprendre.
Le dispositif de la loi Le Meur
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, dite « Le Meur » a déployé des dispositifs au sein des copropriétés, faisant du syndicat des copropriétaires un auxiliaire des pouvoirs publics dans la lutte contre ce type de location (P.-É Lagraulet, Droit de la copropriété et loi Le Meur, AJDI 2025. 103 
; C. Bohbot, La régulation des meublés touristiques en copropriété depuis la loi Le Meur, Loyers et copr. 2025. Étude 5 ; S. Lamy-Willing, Le meublé de tourisme après la loi Le Meur : ce qui change au-delà du changement d’usage, JCP N 2025. 1007 ; G. Durand-Pasquier, Nouvelles exigences et nouveaux outils de la régulation des meublés de tourisme : un réaménagement en profondeur de l’encadrement des locations touristiques, Constr.-Urb. 2025. Étude 1 ; Les meublés de tourisme en copropriété, Loyers et copr. 2026. Dossier 5).
Désormais, les éventuelles pratiques de cette activité au sein de l’immeuble doivent être portées à la connaissance du syndicat. Lorsqu’un lot est loué en meublé touristique, le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé en informe le syndic. Un point d’information par le syndic relatif à l’activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété est inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale (Loi n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 9-2). Cette obligation n’a toutefois pas été assortie de sanction. Parallèlement, l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation impose au propriétaire sollicitant un changement d’usage de produire une déclaration sur l’honneur attestant sa conformité aux stipulations du règlement de copropriété (N. Damas, AJDI 2025. 98 ).
Le dispositif de la loi Le Meur examiné par le Conseil constitutionnel
Surtout, la loi facilite l’interdiction d’une telle activité dans les règlements de copropriété. Ceux établis à compter de son entrée en vigueur doivent mentionner de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, c’est-à-dire « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».
S’agissant des règlements de copropriété antérieurs, la loi assouplit le vote de leur modification aux fins d’interdire la location des lots en meublés de tourisme. Cette décision peut être adoptée à la majorité des membres du syndicat de copropriété représentant au moins les deux tiers des voix (Loi n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 26, d) et non plus à l’unanimité. Ne sont toutefois concernés que les lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et seulement dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Autrement dit, dans les immeubles résidentiels, le règlement de copropriété peut interdire d’affecter les lots à usage de résidences secondaires à une activité de meublés touristiques au sens du code du tourisme.
À défaut d’une exclusion explicite de cette activité, la seule mention d’une clause « d’habitation bourgeoise », c’est-à-dire son affectation à un usage d’habitation peut ne pas être suffisante pour prohiber ce type de location. Tout dépendra de la manière dont les juges vont caractériser la destination de l’immeuble in concreto ainsi que des modalités de la location (Civ. 3e, 25 janv. 2024, n° 22-21.455, Dalloz actualité, 13 mars 2024, obs. P.-É Lagraulet ; AJDI 2024. 285 ; ibid. 294 , obs. P.-É. Lagraulet ; RTD com. 2024. 531, obs. B. Saintourens ; Loyers et copr. 2024. Comm. 55, obs. A. Lebatteux ).
Les commentateurs se sont interrogés sur la constitutionnalité de l’article 26, d (C. Coutant-Lapalus, Que restera-t-il de la loi Le Meur ? Loyers et copr. 2025. Repère 11 ; C. Gijsbers, La loi « Le Meur » et la protection constitutionnelle du droit de propriété, RDI 2025. 49 ). Précédemment, le Conseil constitutionnel avait en effet censuré une disposition de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové qui poursuivait le même objectif avec toutefois un mécanisme un peu différent puisqu’il visait à permettre aux copropriétaires de se prononcer sur les demandes d’autorisation de changement d’usage au sens de l’article 631-7 du code de la construction et de l’habitation. L’article 19 créait ainsi un article L. 631-7-1 B par lequel l’assemblée générale des copropriétaires pouvait décider, à la majorité de l’article 25, de soumettre à son accord préalable, à la majorité de l’article 24, « toute demande d’autorisation de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation faisant partie de la copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage », hormis l’autorisation temporaire mentionnée à l’article L. 631-7-1 A. Le Conseil constitutionnel avait estimé que cette disposition portait une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires (Cons. const. 20 mars 2014, n° 2014-691 DC, Dalloz actualité, 21 mars 2014, obs. A. Portmann ; AJDA 2014. 655 ; D. 2014. 1844, obs. B. Mallet-Bricout et N. Reboul-Maupin ; AJDI 2014. 325, point de vue F. de La Vaissière ; JT 2014, n° 163, p. 8, obs. E. Royer ; Constitutions 2014. 169, chron. P. Bachschmidt ; ibid. 364, chron. P. De Baecke ).
Cette décision n’avait pas échappé aux parlementaires qui se sont attachés à sécuriser l’écriture de l’article 26, d (P.-É. Lagraulet, art. préc.).
La question prioritaire de constitutionnalité
Le Conseil constitutionnel n’ayant pas été saisi d’un contrôle a priori, il fallait attendre qu’un copropriétaire s’y emploie par le biais d’une question prioritaire de constitutionnalité. Ce fut le cas à l’occasion d’un litige porté devant le Tribunal judiciaire de Caen à propos de l’annulation de la décision d’une assemblée générale ayant mis en œuvre le nouvel article 26, d. Le juge de la mise en état a adressé à la Cour de cassation une question prioritaire de constitutionnalité interrogeant sur l’atteinte portée au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre, tels que garantis par les articles 2, 4 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789. Par un arrêt du 19 mars 2026, la Cour de cassation a accepté de la transmettre en relevant que les atteintes pourraient être considérées comme disproportionnées, en ce que la disposition critiquée « ferait peser sur les propriétaires de certains lots, une contribution excessive à l’objectif de régulation et de contrôle des changements d’usage des locaux d’habitation mis en œuvre par le législateur pour lutter contre la pénurie de logement et qu’elle pourrait méconnaître l’équilibre des droits et obligations des copropriétaires résultant de la destination de l’immeuble » (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 2025-1186 QPC, D. 2026. 566, et les obs. ; Loyers et copr. 2026. Comm. 45, obs. A. Lebatteux).
La décision du Conseil constitutionnel
S’agissant d’une restriction à l’exercice du droit de propriété, la mesure doit poursuivre un objectif d’intérêt général et être proportionnée.
Le Conseil constitutionnel relève tout d’abord que le législateur a poursuivi un double motif d’intérêt général : il entend faciliter la lutte d’une part contre les nuisances liées au développement des activités de location de meublés de tourisme au sein des copropriétés, d’autre part contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée. Cette solution s’inscrit dans sa jurisprudence précédente (Cons. const. 20 mars 2014, n° 2014-691 DC, préc.). Plus largement, la lutte contre la pénurie de logement est reconnue comme motif d’intérêt général dans la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE 22 sept. 2020, aff. C-724/18, Dalloz actualité, 30 sept. 2020, obs. M. Ghiglino ; AJDA 2020. 1759 ; D. 2020. 1838 ; ibid. 2262, obs. J. Larrieu, C. Le Stanc et P. Tréfigny ; ibid. 2021. 1048, obs. N. Damas ; JT 2020, n° 234, p. 11, obs. X. Delpech ), des juridictions administratives (CAA Bordeaux, 30 janv. 2024, n° 21BX04629, AJDA 2024. 885 ) et judiciaires (Civ. 3e, 18 févr. 2021, n° 19-13.191, Dalloz actualité, 2 mars 2021, obs. C. Dreveau ; AJDA 2021. 423 ; D. 2021. 732 , note P. Bouathong ; ibid. 1048, obs. N. Damas ; AJDI 2022. 26 , obs. N. Damas ; Rev. prat. rec. 2021. 33, chron. D. Gantschnig ; JT 2021, n° 239, p. 11, obs. X. Delpech ).
Il rappelle par ailleurs qu’il lui appartient uniquement de vérifier que les mesures ne sont pas manifestement inappropriées à l’objectif poursuivi et non l’existence d’autres moyens plus opportuns d’y parvenir. Peu importe donc que la lutte contre les troubles anormaux du voisinage puisse être assurée par d’autres dispositifs, comme le soulevaient les requérants.
Le Conseil constitutionnel justifie du caractère proportionné de la mesure au travers d’une série d’arguments (v. Communiqué de presse), comparant implicitement le dispositif de la loi Le Meur dont il affirme la constitutionnalité à celui adopté dans la loi ALUR, qu’il avait invalidé.
Il considère d’abord que, « le champ d’application de la mesure est circonscrit » : la loi subordonne l’interdiction à une double condition : l’une tient à l’usage fait du lot, l’autre tient aux mentions du règlement de copropriété. Le législateur a réservé l’interdiction aux résidences secondaires, à l’exclusion des résidences principales ; et au sein des copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. En comparaison, le dispositif de la loi ALUR avait un domaine plus général.
Ensuite, « la portée de la mesure est limitée ». Seules les règles de majorité sont modifiées, et non celles de fond régissant le droit d’usage et de jouissance des parties privatives. L’interdiction prise en application de ces dispositions doit être justifiée, sous le contrôle du juge, par la destination de l’immeuble. Par ailleurs, la location n’est pas prohibée de manière absolue : seules celles touristiques sont interdites et non celles de longue durée.
Autrement dit, la disposition s’inscrit dans le cadre de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 en application duquel le règlement de copropriété peut imposer des restrictions aux droits des copropriétaires dès lors qu’elles sont justifiées par la destination de l’immeuble. L’interdiction de la location en meublés touristiques des lots secondaires se justifie par la destination résidentielle de celui-ci.
Le Conseil constitutionnel souligne également que lorsqu’une telle clause est introduite dans le règlement, elle s’applique indistinctement à l’ensemble des copropriétaires. Il ne s’agit plus d’une interdiction au cas par cas à l’occasion d’une procédure de changement d’usage, comme l’envisageait la loi ALUR.
Enfin, il relève que « l’interdiction est réversible » : la nouvelle règle de majorité vaut pour la décision d’interdire la location en meublés de tourisme comme pour celle de mettre fin à une telle interdiction.
La constitutionnalité de l’article 26 d étant confirmée, les syndicats des copropriétaires peuvent s’emparer du dispositif pour modifier le règlement de copropriété. Toutefois, comme l’a souligné la doctrine, la lettre de l’article 26, d, n’est pas limpide (v. G. Durand-Pasquier, art. préc.). Il conviendra donc de vérifier que la copropriété entre bien dans le domaine délimité par cet article. À défaut, l’unanimité sera requise.
par Camille Dreveau, Maître de conférences, Université de Tours
Cons. const. 19 mars 2026, n° 2025-1186 QPC
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