Copropriété : contenu de la mise en demeure de l’article 19-2 (bis repetita)

03.07.2026

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 devant indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande, ne donne pas de base légale à sa décision la cour d’appel qui n’a pas recherché si cette mise en demeure détaillait le montant des provisions dues, ni constaté la défaillance du copropriétaire dans le règlement desdites sommes dans le mois.

Voici un arrêt de la Cour de cassation qui a comme un air de déjà-vu, mais qui a l’avantage de donner une application pratique à un avis précédemment rendu. Dans cet arrêt de section publié au Bulletin, la Haute juridiction précise en effet les modalités pratiques de la mise en œuvre de la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, notamment le rôle central que revêt la mise en demeure, véritable pierre angulaire du succès, ou, comme en l’espèce, de l’échec, d’une procédure qui s’avère très particulière.

La procédure accélérée au fond, ou procédure de l’article 19-2

Les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précisent :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

Créé par la loi SRU (Loi n° 2000-1208 du 13 déc. 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, art. 81), et modifié depuis, notamment par la loi ELAN (Loi n° 2018-1021 du 23 nov. 2018, Dalloz actualité, 28 nov. 2018, obs. Y. Rouquet ; portant évolution du logement de l’aménagement et du numérique, art. 210), cet article a pour objectif d’accorder des moyens complémentaires aux syndics en matière de recouvrement des impayés. De fait, la procédure de l’article 19-2 permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues, qu’elles résultent de dépenses comprises ou non dans le budget prévisionnel, du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ou encore « des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes », lesquelles semblent correspondre aux appels de fonds complémentaires faisant suite à la régularisation des charges. Une procédure exceptionnelle, destinée à améliorer le recouvrement des impayés, et éviter une multiplication des actions contentieuses en cas d’impayés chroniques. Pour autant, l’utilisation de l’article 19-2 n’est pas toujours très aisée. Ainsi, les sommes résultant des exercices précédents ne peuvent faire l’objet de la procédure accélérée au fond que si les comptes ont été approuvés. À défaut, le syndic ne peut agir sur ce fondement (Civ. 3^e, 20 nov. 2025, n° 23-23.315, Dalloz actualité, 15 déc. 2025, obs. O. Beddeleem ; D. 2025. 1975 ; AJDI 2026. 58 ).

Par ailleurs, la mise en demeure revêt un rôle central. Outre le fait qu’elle doive rester infructueuse, c’est son contenu qui, le cas échéant, permettra de déterminer si l’action est recevable ou non.

Le contenu de la mise en demeure

Le Tribunal judiciaire de Marseille avait formulé auprès de la Cour de cassation la demande d’avis suivante : « La mise en demeure visée par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit-elle distinguer les provisions dues au titre de l’article 14-1 de la même loi, des charges échues impayées des exercices antérieurs ? ». Ce à quoi la Haute juridiction avait répondu que la mise en demeure devait, à peine d’irrecevabilité de la demande, « indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget » (Civ. 3^e, avis, 12 déc. 2024, n° 24-70.007, Dalloz actualité, 7 janv. 2025, obs. D. Rodrigues ; D. 2024. 2167 ; ibid. 2025. 1070, chron. M.-L. Aldigé, A.-C. Schmitt, A.-C. Vernimmen et J.-F. Zedda ; AJDI 2025. 704 , obs. P.-É. Lagraulet ; RCJPP 2025, n° 02, p. 24, obs. L. Lauvergnat ). La mise en demeure ne peut donc viser un montant globalisé des sommes réclamées au débiteur. Au contraire, elles doivent être détaillées, selon leur nature, afin que le débiteur prenne conscience des conséquences que pourrait entraîner un défaut de paiement dans les délais prescrits. Et cet avis de trouver aujourd’hui son application pratique.

En l’espèce, un copropriétaire s’est vu condamner, en première instance et en appel, au paiement d’une certaine somme à la suite d’une action intentée par le syndicat sur le fondement de l’article 19-2.

Pour se prononcer, les juges du fond ont constaté notamment qu’étaient fournis en appui de la demande :

les procès-verbaux des assemblées générales de 2008 à 2019 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux ;
le décompte de la créance au 1^er janvier 2022 ;
la mise en demeure explicite du 11 juin 2021.

La cour d’appel a ainsi estimé qu’il résultait des pièces produites que le budget prévisionnel et les travaux ont été valablement votés par l’assemblée générale et que le copropriétaire ne s’était pas acquitté du versement des charges exigibles (Rennes, 27 juin 2024, n° 23/03303). C’est oublier les spécificités de la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, laquelle ne constitue pas une simple action en recouvrement. Ainsi, la Cour de cassation, citant dans l’exposé des motifs son avis de décembre 2024, va censurer la décision rendue, sur deux motifs.

Il appartenait à la cour d’appel, non seulement de s’assurer que la mise en demeure détaillait le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1 restées impayées, mais également de constater la défaillance du copropriétaire débiteur dans le mois suivant celle-ci.

Il ne suffit donc pas pour les juges de constater un simple défaut de paiement : ils doivent caractériser expressément le caractère infructueux de la mise en demeure passé le délai d’un mois.

Les attributions du juge dans la procédure accélérée au fond

Pour la bonne réalisation de travaux nécessitant l’accès aux parties privatives, le syndicat des copropriétaires avait dû procéder au déménagement des meubles de l’appartement et prendre en charge le coût d’un garde-meuble, le copropriétaire n’ayant entrepris aucune démarche pour libérer les lieux. Il a ainsi été demandé au juge, dans le cadre de la procédure de l’article 19-2, le remboursement des sommes avancées. Pour accueillir la demande, les juges d’appel ont estimé qu’elle entrait « dans le cadre des rapports financiers entre le syndicat de copropriété et l’appelante ».

Ce faisant, ici encore, les magistrats vont encourir la censure de la Cour de cassation.

En effet, il résulte des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire ne statue selon la procédure accélérée au fond que lorsque la loi ou le règlement lui confère expressément le pouvoir de connaître de certaines demandes selon cette procédure. Par conséquent, les sommes dont il est demandé le paiement doivent entrer dans le champ d’application de l’article 19-2, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Comme indiqué, la procédure accélérée au fond est un outil mis à la disposition des syndics pour améliorer les actions de recouvrement des impayés. Les frais liés au garde-meuble ne constituent pas des charges relevant de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais ont été exposés en raison du comportement fautif du copropriétaire concerné. Si les juges peuvent le condamner à indemniser le syndicat pour le préjudice subi, en aucun cas la demande ne peut être effectuée dans le cadre d’une procédure accélérée au fond.

par David Rodrigues, Juriste à l’association de consommateurs CLCV

Civ. 3^e, 18 juin 2026, FS-B, n° 24-19.950

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