Copropriété : le décret du 17 mars 1967 enfin mis à jour !

19.01.2026

Le décret d’application du volet « copropriété » de la loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 est publié.

Si la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement dite « Habitat dégradé » (au sujet de laquelle v. Dalloz actualité, 29 avr. 2024, obs. A. Fontin) a impacté de façon notable le régime des copropriétés en modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, un décret d’application demeurait nécessaire pour, notamment, apporter des précisions concernant la mise en place de l’emprunt collectif. C’est désormais chose faite avec le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, publié au Journal officiel du 24 décembre, et qui est venu modifier le décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Un texte qui, au-delà de l’actualisation nécessaire de différentes références juridiques, comprend des mesures importantes pour les praticiens et les copropriétaires.

La notification électronique

Alors que les notifications et mises en demeure se faisaient par voie postale, avec possibilité pour les copropriétaires qui le souhaitent de demander à bénéficier d’un envoi électronique, la loi « Habitat dégradé » est venue inverser le principe en modifiant l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 et en faisant de la notification électronique le mode de communication par défaut, l’envoi postal devenant désormais l’exception. Ainsi l’article 42-1, dans sa rédaction issue de la réforme opérée par la loi du 9 avril 2024, précise :

« Les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique.
Les copropriétaires peuvent, à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale.
Le syndic informe les copropriétaires des moyens qui s’offrent à eux pour conserver un mode d’information par voie postale. »

On notera que le texte ne renvoie pas expressément à un décret d’application. Une situation qui a poussé de nombreux syndics à généraliser immédiatement la notification électronique, d’autres, plus prudents, estimant sans doute qu’il était urgent d’attendre. Finalement, un décret était bien nécessaire, ne serait-ce que pour actualiser les textes existants. Aussi, les articles 64 à 64-4 du décret du 17 mars 1967 sont modifiés. L’article 64 est réécrit et dispose désormais que les notifications et mises en demeure sont valablement faites :

soit par lettre recommandée électronique dans les conditions prévues aux articles R. 53 à R. 53-4 du code des postes et des communications électroniques ;

soit au moyen d’un procédé électronique mis en œuvre par l’intermédiaire d’un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l’intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications, dans les conditions prévues aux articles 64-5 à 64-9 .

Des dispositions qui figuraient auparavant sous l’ancienne version de l’article 64-2 du décret du 17 mars 1967.

La demande d’un copropriétaire pour continuer à bénéficier de l’envoi postal peut se faire à tout moment et par tout moyen « permettant d’établir avec certitude sa date de réception » (Décr. du 17 mars 1967, art. 64-4, al. 1^er, mod.). La rédaction s’avère plus stricte que celle visée à l’article 42-1 de la loi de 1965. Alors que celui-ci vise « tout moyen de communication », ce qui supposait la possibilité d’envoyer un simple mail par exemple, le décret impose la nécessité d’établir la date certaine de la demande. Une exigence qui s’explique naturellement pour des raisons de preuve. De fait, il s‘agira surtout d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou d’une remise en main propre contre émargement.

La demande peut également se faire lors de l’assemblée générale. Dans ce cas, le syndic en fait mention sur le procès-verbal (Décr. du 17 mars 1967, art. 64-4, al. 3, mod.). Une rédaction maladroite dans la mesure où le syndic peut ne pas être le secrétaire de séance (Décr. du 17 mars 1967, art. 15) et en ce qu’elle ne prend pas en compte les situations où la copropriété est dépourvue de syndic. Sur ce point, il est dommage que les auteurs du texte n’aient pas repris la rédaction figurant sous l’ancien article 64-3 du décret de 1967. Celui-ci précisait que l’accord exprès du copropriétaire pour recevoir les notifications et mises en demeure par voie dématérialisée était « mentionné sur le procès-verbal d’assemblée générale » lorsqu’il était formulé en séance, sans précision quant à l’auteur de ladite mention. Un principe que le décret du 22 décembre 2025 a repris, par symétrie, à destination des copropriétaires qui souhaitent bénéficier d’un envoi postal cette fois-ci, mais avec une rédaction perfectible.

La demande du copropriétaire prend effet le lendemain du huitième jour suivant sa réception par le syndic ou le jour de l’assemblée générale si cette demande a été formulée à cette occasion (Décr. du 17 mars 1967, art. 64-4, al. 2, mod.).

En parallèle, le syndic est tenu d’informer les copropriétaires de la possibilité qui s’offre à eux de conserver le mode d’envoi postal. Pour ce faire, les avis d’appels de charges et les convocations aux assemblées générales doivent être accompagnés d’une mention spécifique en ce sens (Décr. du 17 mars 1967, art. 64-2 mod.). Le décret n’impose aucune formule sacramentelle ni la reproduction d’aucun article législatif ou réglementaire spécifique. Le syndic est donc libre de la rédaction du texte. Par ailleurs, on notera qu’il n’est pas prévu une antériorité de l’information des copropriétaires avant la généralisation du mode de communication électronique. En effet, l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’en fait pas un préalable obligatoire pour la dématérialisation des notifications et mises en demeure de sorte que cette communication peut, potentiellement, se faire tardivement. Si cet inconvénient est limité dans le cadre d’appels de fonds trimestriels, il peut s‘avérer plus problématique lorsque la périodicité choisie par l’assemblée générale est plus longue. En pratique, dans un souci de pédagogie, il peut être préférable d’informer les copropriétaires du changement qui va s’opérer et des moyens qui s’offrent à eux le plus tôt possible et avant l’envoi des premières notifications.

La généralisation des échanges par voie dématérialisée suppose que le syndic ait connaissance des adresses électroniques de chaque copropriétaire. L’article 65 du décret du 17 mars 1967 est modifié et impose à chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot de notifier au syndic, outre son domicile réel ou élu, son adresse électronique dès lors qu’il n’a pas demandé à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale. Et l’article 65 modifié de poursuivre : « Les notifications et mises en demeure […] sont valablement faites à la dernière adresse électronique ou au dernier domicile communiqué par le copropriétaire à cet effet ». Les copropriétaires doivent donc notifier leur adresse électronique au syndic, ce qui suppose un envoi en recommandé avec avis de réception et spécialement dédié à cet effet. À défaut, le syndic pourrait utiliser les adresses en sa possession, mais avec le risque de ne pas tenir compte d’éventuels changements.

Des modifications ont également été apportées à la liste des copropriétaires visée à l’article 32 du décret du 17 mars 1967. Celle-ci, établie et mise à jour par le syndic, pouvait faire mention des adresses électroniques mais uniquement après accord de l’intéressé. Cette exigence n’est plus requise ; le décret du 22 décembre 2025 (art. 8) a en effet supprimé de l’article 32 du décret de 1967 toute référence à un accord préalable des copropriétaires. Une réforme qui aura certainement quelques répercussions… La liste des copropriétaires étant accessible aux membres du conseil syndical, ceux-ci pourront désormais connaître l’adresse électronique des autres copropriétaires sans qu’un syndic ne puisse opposer les dispositions relatives à la protection des données personnelles (Loi du 10 juill. 1965, art. 21 ; Décr. n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne, art. 3, Dalloz actualité, 28 mai 2019, obs. Y. Rouquet ; Rép. min. n° 3868, JO 26 août 2025, p. 7391). Nul doute que les professionnels seront encore plus frileux à transmettre cette liste, la connaissance des adresses électroniques facilitant grandement la communication entre les copropriétaires.

Enfin, en réécrivant l’article 64-1 du décret de 1967, la possibilité de demander que les documents joints à la convocation de l’assemblée générale soient mis à disposition sur l’extranet est supprimée.

L’emprunt collectif global

Pour la validité de la décision, le syndic doit notifier au plus tard en même temps que l’ordre du jour la proposition de cautionnement solidaire visée à l’article 26-12 de la loi du 10 juillet 1965 (Décr. du 17 mars 1967, art 11, I, 3°, mod.). Par ailleurs, l’article 35 du décret du 17 mars 1967 listant les sommes dont le syndic peut exiger le versement est complété afin d’y introduire :

le remboursement en capital, intérêts et frais éventuels de caution, au syndicat des copropriétaires, de l’emprunt collectif global visé au III de l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 ;

le paiement des frais et des honoraires afférents générés par le montage et par la gestion de ce prêt.

Le syndic est désormais tenu d’adresser à chaque copropriétaire concerné, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par l’assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible au titre de la contribution au remboursement de l’emprunt collectif (Décr. du 17 mars 1967, art. 35-2, al. 3, mod.).

Par ailleurs, les différents avis envoyés par le syndic concernant les dépenses comprises ou non dans le budget prévisionnel ainsi que la contribution au remboursement de l’emprunt collectif sont désormais valablement adressés par voie électronique à l’adresse communiquée par le copropriétaire à cet effet, ou par lettre simple à défaut d’une telle communication. Auparavant, l’envoi postal prévalait, sauf accord exprès du copropriétaire de les recevoir par message électronique (Décr. du 17 mars 1967, art. 35-2, al. 4, mod.).

En parallèle, l’état daté est complété et doit comprendre (Décr. du 17 mars 1967, art. 5 mod.) :

le montant restant dû par le copropriétaire vendeur qui participe à l’emprunt souscrit au titre de l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 ;

le montant versé par l’établissement de cautionnement mentionné aux articles 26-7 et 26-12 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de défaillance du copropriétaire vendeur dans le paiement du remboursement de l’emprunt ou dans le paiement de sa contribution au remboursement de l’emprunt.

Enfin, le contrat de syndic est mis à jour. L’article 7.2.7 est complété avec l’insertion de nouvelles prestations exceptionnelles, à savoir, d’une part, la constitution et le suivi du dossier d’emprunt souscrit au nom du syndicat, en application du III de l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 et, d’autre part, la gestion de cet emprunt. L’annexe 2 du décret du 17 mars 1967 relative à la liste limitative des prestations particulières est modifiée en conséquence (Décr. du 22 déc. 2025, art. 20 et 21).

Les dispositions relatives à la rémunération des syndics s’appliquent aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur du décret du 22 décembre 2025, c’est-à-dire à partir du 25 décembre 2025. Néanmoins une application aux conventions en cours demeure possible sous réserve de la conclusion d’un avenant entre les parties ayant pour objectif d’introduire ces nouvelles prestations exceptionnelles (Décr. du 22 déc. 2025, art. 22). On notera que les textes ne précisent pas à quelle majorité cet avenant doit être voté. S’agissant du contrat de syndic, on peut légitimement penser à celle de l’article 25, mais d’aucuns pourraient soutenir que, faute de majorité spécifiée, celle de l’article 24 s’applique par défaut. De même, s’agissant d’un point relatif à la rémunération du syndic, appliquer la même majorité que celle approuvant le recours à l’emprunt collectif ne serait pas illogique. En effet, cette décision est prise à la même majorité que les travaux concernés et la rémunération du syndic est elle-même votée à une majorité identique que celle relative aux travaux (Loi du 10 juill. 1965, art. 18-1, A , III et 26-4, III). À ceci près qu’elle ne respecterait pas les conditions fixées par les textes, à savoir un pourcentage décroissant calculé en fonction du coût hors taxes des travaux. C’est pourquoi, malgré les différentes hypothèses envisageables, celle de la majorité de l’article 25 paraît la plus pertinente.

Les travaux d’économie d’énergie réalisés par un copropriétaire

La loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 a introduit, au sein de la loi du 10 juillet 1965, un article 25-2-1 permettant à un copropriétaire d’effectuer, à ses frais, des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher affectant les parties communes de l’immeuble. À cette fin, le copropriétaire demandeur notifie au syndic une demande ayant pour objet l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’un projet de résolution, accompagné d’un descriptif détaillé des travaux envisagés. Ce dernier est identique à celui exigé lorsqu’un copropriétaire souhaite réaliser à ses frais des travaux d’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite. Aussi, le copropriétaire demandeur doit-il détailler la nature, l’implantation, la durée et les conditions d’exécution des travaux envisagés, ainsi que les éléments essentiels de l’équipement ou de l’ouvrage, tels que les marques, modèles, notices, garanties et documents relatifs à l’utilisation et à l’entretien. Le descriptif est assorti d’un plan technique d’intervention, et, le cas échéant, d’un schéma de raccordement électrique. Il peut également comprendre tous éléments nécessaires à la compréhension des travaux prévus, notamment des documents graphiques ou photographiques. À défaut de notification par le copropriétaire au syndic de ce descriptif détaillé des travaux, le projet de résolution n’est pas inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale (Décr. du 17 mars 1967, art. 10-1 mod.).

Cette inscription doit se faire pour l’assemblée générale qui suit la notification de la demande. Le texte ne précise pas s’il s’agit obligatoirement de l’assemblée appelée à statuer sur les comptes de sorte que le point devra être inscrit à l’ordre du jour de l’éventuelle assemblée générale extraordinaire qui pourrait être organisée en cours d’année. En cas d’autorisation, les travaux ne pourront être réalisés qu’après l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (Décr. du 17 mars 1967, art. 10-4 nouv.)

Décr. n° 2025-1292, 22 déc. 2025, JO 24 déc.

par David Rodrigues, Juriste à l’association de consommateurs CLCV