Copropriété : préconisation du GRECCO sur l’instauration de la voie électronique comme voie de principe pour les notifications et mises en demeure
Le GRECCO se penche sur les conséquences de l’instauration de la voie électronique comme voie de principe pour les notifications et mises en demeure en copropriété.
Le Groupe de recherche sur la copropriété (GRECCO) a rendu une nouvelle préconisation à propos du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025. Ce texte est venu intégrer, dans le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le changement d’équilibre introduit dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 pour la rénovation de l’habitat dégradé, laquelle a fait de la voie électronique, la voie de principe de communication des notifications et mises en demeure, les copropriétaires conservant la possibilité de demander le retour à la voie postale (Loi n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 42-1, mod. par loi n° 2024-322 du 9 avr. 2024, art. 38, Dalloz actualité, 29 avr., obs. A. Fontin ; ibid., 6 mai 2024, obs. L. Deffontaines).
Remarque : Dans cette préconisation, le GRECCO est resté silencieux sur la disparition de la possibilité d’opter différemment pour les notifications et les mises en demeure. Dans sa préconisation n° 2, en 2019, il avait conseillé de ne pas faire le choix de la voie électronique pour les mises en demeure.
Entrée en vigueur de la réforme
Le renversement du principe de la notification par voie postale au profit de la voie électronique date d’avril 2024, alors que le texte d’application – dont la loi ne faisait pas état – n’est paru qu’en décembre 2025. Le GRECCO pose légitimement la question de l’entrée en vigueur de la réforme, car il était possible de considérer que la modification de l’article 42-1 était directement applicable.
Le GRECCO considère que les notifications électroniques intervenues entre le 11 avril 2024 et le 25 décembre 2025, dates d’entrées en vigueur de la loi et du décret, sont valables sous réserve que le syndic soit en mesure de rapporter la preuve qu’il avait informé « les copropriétaires des moyens qui [s’offraient] à eux pour conserver un mode d’information par voie postale ». Inversement, durant cette même période, les notifications et mises en demeure adressées par voie électronique ne seront pas valables si le copropriétaire prouve qu’il a demandé au syndic « par tout moyen et à tout moment » de conserver la voie postale.
Par ailleurs, le GRECCO estime qu’en l’état de la rédaction modifiée des articles 42-1 de la loi de 1965 et 64 du décret de 1967, la voie électronique n’est pas considérée comme exclusive. La voie postale demeurerait donc valable, même en dehors d’une demande expresse du copropriétaire en ce sens.
Sécurisation de la transmission des adresses électroniques aux syndics
Le GRECCO recommande aux syndics de n’utiliser pour les notifications et les mises en demeure que des adresses électroniques recueillies par voie de notification (lettre recommandée électronique ou papier). Par symétrie, le GRECCO préconise une modification des textes afin qu’il soit prévu que les copropriétaires puissent adresser des notifications par voie électronique sur l’adresse mail du syndic.
Obligation d’information du syndic sur le recours à la voie postale
Les syndics doivent informer les copropriétaires de la possibilité de conserver la voie postale (Loi n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 42-1 ; Décr. n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 64-2).
Il leur est conseillé :
- d’indiquer dans les avis d’appels de charges et les convocations aux assemblées générales la formule suivante : « Les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique. Cependant, tout copropriétaire peut demander que les notifications et mises en demeure lui soient adressées par lettre recommandée postale avec demande d’avis de réception. La demande peut être formulée à tout moment et par tout moyen permettant d’établir avec certitude sa date de réception. Elle prend effet le lendemain du huitième jour suivant sa réception par le syndic ou le jour de l’assemblée générale si cette demande est formulée lors de l’assemblée générale » ;
- de préciser les modalités selon lesquelles le copropriétaire peut demander à conserver les notifications par voie postale, sans que ces indications puissent être considérées comme limitatives.
par Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière
GRECCO, Préconisation n° 19, 26 juin 2026
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