Copropriétés en difficulté : calcul de la rémunération de l’administrateur provisoire

Les lots de copropriété, au sens de l’article 3 de l’arrêté du 8 octobre 2015 fixant la rémunération applicable au mandataire ad hoc et à l’administrateur provisoire désignés en matière de copropriétés en difficulté, sont ceux définis au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division, quelle que soit leur consistance.

L’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (l’ANCC) a été désignée en qualité d’administrateur provisoire d’un syndicat des copropriétaires pour une durée de six mois avec pour mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, mission prorogée pour une durée totale de quinze mois. Elle a sollicité le paiement de sa rémunération conformément aux droits fixes et proportionnels prévus par l’arrêté du 8 octobre 2015. La cour d’appel lui a toutefois octroyé uniquement l’indemnisation des frais engagés et des diligences accomplies.

Modalités de fixation de l’indemnité de l’administrateur provisoire

L’arrêté du 8 octobre 2015

Les articles 29-1 à 29-16 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoient un décret pour la fixation de la rémunération de l’administrateur provisoire. L’article 61-1-5 du décret du 17 mars 1967 renvoie pour sa part à un arrêté.

L’arrêté du 8 octobre 2015 fixant la rémunération applicable au mandataire ad hoc et à l’administrateur provisoire désignés en matière de copropriétés en difficulté détermine une rémunération par lots. Si la copropriété comporte moins de 500 lots, la rémunération comporte un droit fixe et un droit proportionnel déterminés par les articles 4 à 15 de l’arrêté.

En revanche, l’article 3 de l’arrêté prévoit que « Par dérogation aux articles 4 à 15, lorsque la copropriété comporte 500 lots et plus, l’entière rémunération de l’administrateur provisoire est fixée par le juge en fonction des frais engagés et des diligences accomplies ».

L’importance de la détermination du nombre de lots

Le calcul du nombre de lot est important puisque cela conduisait en l’espèce à réduire la rémunération de l’ANCC de 211 378 € en cas d’application du droit fixe et proportionnel à 24 410 € en cas d’indemnisation des frais engagés et des diligences accomplies.

L’intérêt de l’arrêt commenté tient à la nouveauté de cette question.

Comme le relevait le rapporteur, « Il n’existe par ailleurs, à la connaissance du rapporteur, pas de jurisprudence de la Cour de cassation afférente à la rémunération proprement dite de l’administrateur provisoire, et a fortiori aux conditions de mise en œuvre de l’article 3 de l’arrêté du 8 octobre 2015, qui permet le départage entre des honoraires fondés sur des droits fixes et proportionnels et des honoraires dépendant des diligences accomplies » (Rapport de M. Choquet, conseiller).

La notion de « lot »

Les arguments des parties

L’ANCC estimait que la notion de « lots » mentionnée dans l’arrêté du 8 octobre 2015 correspondait à ceux qui avaient donné lieu à des appels de fonds, et s’entendait donc du nombre de lots réels à administrer et non du nombre de lots théoriques indiqué dans un règlement de copropriété obsolète. Elle indiquait que le règlement de copropriété comportait 271 appartements et 11 locaux commerciaux soit 282 lots.

Dans son mémoire en défense, le syndicat des copropriétaires estimait que le terme « lot », sans précision ni qualificatif, renvoyait nécessairement aux « lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes » définis par l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965, parties qui doivent être définies dans « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division » prévu par l’article 8 de cette même loi. Un lot existait dès lors qu’il était prévu et décrit pas un règlement de copropriété, qui reste valide tant qu’il n’est pas modifié par les parties concernées, même en cas d’obsolescence, et les appels de fonds étaient sans incidence sur le nombre de lots.

L’avocate générale estimait qu’il résultait « de la lettre même de ce texte que l’hypothèse dans laquelle la fixation de la rémunération s’opère au vu des frais engagés et des diligences accomplies ne se définit que par rapport à la copropriété et au nombre de lots que celle-ci comporte, sans distinguer selon le gestionnaire des lots ou la destination de ceux-ci » (Avis de M^me Morel-Coujard, avocate générale). Selon elle, en l’absence de conditions prévues par le texte et portant sur ces deux éléments, il convenait de s’en rapporter à la définition du lot de copropriété de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965. Au regard de ce texte, un lot de copropriété est composé indissociablement d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes. L’avocate générale concluait que « La destination et les modalités de gestion sont inopérantes pour définir un lot de copropriété ».

Le choix de la Cour de cassation

Les juges du fond ont été peu saisis de cette notion de « lots. » Le rapport de M. Choquet citait un unique arrêt de la Cour d’appel de Bordeaux qui appliquait l’article 5 de l’arrêté du 8 octobre 2015 et décidait que « L’administrateur provisoire entend obtenir une rémunération sur la base de 190, soit 104 lots secondaires, 71 places de parking et 2 locaux d’entretien. Le syndicat propose comme assiette de cette rémunération le nombre de copropriétaires ou plus subsidiairement des seuls 104 lots d’habitation. L’assiette de la rémunération de l’article 5 est le lot. On ne peut lui substituer la notion de copropriétaire. Par ailleurs l’arrêté ne distingue pas entre lots principaux et accessoires. Même si la gestion des places de parking ne doit pas représenter un travail considérable, on ne peut, sans ajouter aux dispositions de l’arrêté, prévoir que l’assiette de la rémunération de l’administrateur est limitée aux lots principaux » (Bordeaux, 3 mai 2022, n° 20/02933).

Dans l’arrêt sous étude, la cour d’appel avait retenu que l’assiette de la rémunération était le lot, quelle que soit la consistance de celui-ci, et qu’il résultait donc du règlement de copropriété que celle-ci comportait 659 lots, en ce compris 271 caves et les réserves des lots commerciaux qui devaient être comptabilisés de manière autonome pour les besoins de l’article 3 de l’arrêté du 8 octobre 2015.

Le juge du droit confirme cette analyse et décide que les lots de copropriété, au sens de l’arrêté du 8 octobre 2015, sont ceux définis au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division, quelle que soit leur consistance.

Il en déduit que la copropriété dont l’ANCC avait été l’administrateur provisoire comptait, aux termes du règlement de copropriété, 659 lots. La rémunération de l’administrateur provisoire devait donc être fixée uniquement en fonction des frais engagés et des diligences accomplies.

Civ. 3^e, 4 déc. 2025, FS-B, n° 23-21.525

par Olivier Beddeleem, Docteur en droit, Chargé d’enseignement à l’EDHEC Business School

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