De l’action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière

04.05.2026

Par un important arrêt du 16 avril 2026 promis aux honneurs d’une publication au Bulletin, la troisième chambre civile précise, de façon inédite, que l’action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière présente le caractère d’une action personnelle soumise à la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du code civil, quand bien même la rectification ainsi opérée a des effets sur la question de l’existence d’un droit réel sur la partie du bien concernée par une erreur de désignation.

La présente décision retiendra sans aucun doute l’attention des praticiens en ce qu’elle pose de façon limpide le régime de la prescription applicable à une action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière. Les décisions de principe en la matière sont assez rares pour être soulignées, bien que des rapprochements opportuns auraient pu être opérés plus largement avec la jurisprudence applicable en matière contractuelle.

Revenons un instant sur les faits ainsi que sur la procédure sur laquelle on insistera, car elle révèle les errances possibles à l’égard de la distinction entre action personnelle et action réelle.

Par acte authentique reçu le 11 octobre 2013, deux parcelles de terrain issues de la division d’une parcelle plus grande ont été vendues à deux couples, chacun étant titulaire d’une quote-part indivise de moitié sur les parcelles. Plus de huit ans après la conclusion de l’acte notarié, un des couples se plaignit d’une erreur dans la consistance des parcelles vendues par référence à celles figurant dans l’acte de vente.

Après l’échec d’une tentative de rectification amiable, ils assignèrent vendeurs et acheteurs en rectification de l’acte authentique et publication au bureau foncier. Ces derniers rétorquèrent en soulevant une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action.

La lecture de la décision de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 3 octobre 2024 nous apprend que le juge de la mise en état du tribunal judiciaire avait, de façon assez discutable, rejeté la fin de non-recevoir en retenant que l’action en rectification était une action réelle dans la mesure où elle visait à « protéger » le droit de propriété des acheteurs.

Ils interjetèrent appel de l’ordonnance en soutenant principalement, d’une part, qu’il s’agissait en l’espèce d’une action personnelle soumise à l’article 2224 du code civil et, d’autre part, que le point de départ du délai de prescription commençait à courir à la date de signature de l’acte, et qu’il ne pouvait donc être défendu le fait que la connaissance des termes de l’acte de vente aurait été connu ultérieurement s’agissant d’un acte signé en leur présence devant notaire.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence infirma l’ordonnance dans sa totalité. Sur le délai de prescription, les juges conclurent à la prescription de l’action en rectification dans une motivation légèrement abrupte. Pour la cour, l’article 2224 du code civil était applicable car l’action était bien personnelle puisqu’elle tendait à remettre « en cause l’objet de la vente intervenue le 11 octobre 2013 » et donc « l’étendue de l’obligation de transfert de la propriété ». Sur le point de départ de ce délai, doit être retenue la date de la signature de l’acte notarié car les acheteurs « étaient en mesure de connaître précisément l’étendue de leurs obligations dès la date de la signature de l’acte notarié ».

Les demandeurs formèrent pourvoi en faisant premièrement valoir que l’action en rectification d’un acte notarié de vente relativement à la description des biens dont la propriété est transférée tend à la protection du droit de propriété du vendeur et qu’elle revêt, de ce fait, un caractère réel et non personnel. En cas d’échec de l’argument, ils estimaient que les juges auraient dû rechercher s’ils n’avaient pas légitimement pu ignorer la discordance dans la désignation des biens vendus entre le compromis de vente et l’acte authentique, déplaçant d’autant le point de départ du délai de prescription.

Le pourvoi fut rejeté dans sa totalité. Dans une motivation dont on saluera la clarté, et qui déplace légèrement la motivation retenue par la cour d’appel, les magistrats affirmèrent premièrement que l’action personnelle est soumise à la prescription quinquennale, quand bien même elle aurait pour effet de résoudre la question de l’existence d’un droit réel sur la partie du bien concernée par l’erreur de désignation et, secondement, que les demandeurs étaient présents lors de la signature de l’acte notarié de vente, « lequel ne comportait aucune ambiguïté sur la désignation des parcelles vendues et leur consistance respective, précisément énoncée », la cour d’appel ayant souverainement retenu, et « procédant à la recherche prétendument omise, qu’elles avaient pu connaître, dès la signature de l’acte, les faits leur permettant d’agir, peu important la date à laquelle elles en avaient reçu une copie ».

L’action en rectification de l’acte authentique de vente immobilière est une action personnelle soumise à la prescription de droit commun

La rectification des actes notariés est une pratique commune qui ne répond pas à une figure unique. Les textes ne sont d’ailleurs pas totalement silencieux à l’égard de cette question : le décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires prévoit dans un article 34, alinéa 5, la manière dont les « erreurs et omissions » doivent être corrigées dans les copies sur support papier des actes authentiques et copies exécutoires.

L’erreur peut d’abord être « matérielle » lorsque l’acte authentique comporte des divergences souvent formelles avec l’acte de vente conclu en amont. L’exemple venant instinctivement à l’esprit est la présence de « coquilles » dans la désignation de l’identité des parties à l’acte ou d’erreur dans l’indication des références cadastrales. Dans ces situations, elle se corrigera dans la majorité des cas par voie extrajudiciaire, puisque la rectification ne contrarie pas en principe la volonté des parties ; bien au contraire, elle a pour finalité sa retranscription la plus fidèle possible.

Lorsque la voie contentieuse est empruntée, et en dépit de la simplicité apparente de la notion d’erreur matérielle, les litiges montrent que ce qui pouvait apparaître comme une simple correction à la marge est susceptible de déboucher sur une mésentente entre les parties à l’acte de vente, d’autant plus que ces désaccords s’expliquent en grande partie en raison des conséquences sur la consistance des droits réels des contractants de l’erreur effectuée. La seule nature « matérielle » de l’erreur se révèle donc parfois artificielle, puisqu’il est souvent d’autant plus question de rechercher la commune intention des parties.

Bien que cette précision ne concerne pas directement le cœur des enseignements de la présente décision, elle permet d’expliquer pourquoi les magistrats ont saisi l’occasion d’indiquer, avec force, la nature de l’action en rectification et, par conséquent, de régler la question du régime de prescription applicable.

Le délai quinquennal est le délai de droit commun applicable aux actions personnelles et mobilières telles que l’action en exécution d’un contrat ou encore l’action en responsabilité civile contractuelle ou extracontractuelle. Par exception, il est acquis qu’en application de l’article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible ainsi que les actions qui lui sont directement attachées, l’action en revendication représentant l’hypothèse classique. La prescription trentenaire quant à elle s’applique aux autres actions réelles immobilières.

En l’espèce, la demande des acquéreurs tendait à la correction de l’instrumentum, c’est-à-dire de l’acte écrit censé refléter fidèlement la commune intention des parties. L’action en rectification exercée en l’espèce porte non sur un droit né de l’acte, mais sur l’acte lui-même en tant qu’écrit. En effet, elle ne tend ni à l’exercice, ni à la protection d’un droit attaché à la chose. Dès lors, peu importe que sa réussite soit susceptible d’agir sur l’existence des droits réels des parties, cet effet n’étant que la conséquence de la rectification obtenue.

La mise en perspective de l’arrêt du 16 avril 2026 avec celui rendu par la troisième chambre civile le 6 avril 2022 (Civ. 3^e, 6 avr. 2022, n° 21-13.891, Dalloz actualité, 22 avr. 2022, obs. C. Dreveau ; D. 2022. 704 ; ibid. 1528, obs. Y. Strickler et N. Reboul-Maupin ; ibid. 2308, chron. B. Djikpa, L. Jariel, A.-C. Schmitt et J.-F. Zedda ; AJDI 2022. 451 , obs. A. de Dieuleveult ; RTD civ. 2022. 656, obs. W. Dross ) permet d’affiner encore le critère de qualification. Dans cette dernière décision, la Cour de cassation avait retenu, entre autres, que l’action tendant à obtenir la démolition d’une construction édifiée en violation d’une clause du cahier des charges d’un lotissement constituait une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire, dès lors que ladite clause instituait une charge réelle grevant chaque lot au profit des autres.

Dans les deux affaires, l’action trouve son origine dans un acte et produisait des effets sur les droits réels des parties. La similitude apparente s’arrête toutefois là. Ce qui distingue les deux situations tient à la nature du droit que l’acte avait créé, et non à l’origine contractuelle de l’action.

Dans l’arrêt de 2022, le cahier des charges avait engendré une charge réelle autonome puisqu’il était question d’une servitude conventionnelle attachée au fonds. En agissant en démolition, le demandeur exerçait un droit attaché à sa chose, l’acte n’étant que le vecteur de la constitution du droit réel, lequel s’en était détaché pour se rattacher au fonds lui-même.

Dans l’arrêt du 16 avril 2026 en revanche, l’action avait pour objet la correction de l’écrit qui le constatait, non l’exercice d’un droit attaché à la chose. C’est en ce sens que la Cour de cassation vise l’« erreur de désignation » : elle pointe l’acte en tant qu’écrit défaillant, et non le droit réel qui en découlait.

C’est ce qu’avait également à l’esprit le juge dans la décision de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence quand il reconnaissait dans une formule quelque peu imprécise que l’action était personnelle en raison du fait qu’elle tendait à « remettre en cause l’objet de la vente » et donc « l’étendue de l’obligation du transfert de propriété ». Les magistrats de la Cour de cassation opèrent une reformulation subtile et resserrent le litige autour d’une « erreur de désignation ».

Il faut relever enfin que la Cour de cassation évite également de s’engager sur le terrain controversé de la qualification d’action mixte, action qui présente des éléments de nature personnelle mais aussi réelle. L’hypothèse traditionnelle est celle de la remise en cause d’un contrat translatif de droits réels. Pourtant, le litige aurait pu s’y prêter et les magistrats semblent avoir eu conscience de cette proximité comme le laisse supposer la motivation de la décision quand elle prend la peine d’indiquer l’indifférence des effets de la correction sur la résolution de la question de l’existence d’un droit réel. Pour témoigner encore de cette filiation, la Cour de cassation avait retenu par le passé, dans des termes semblables, que l’action mixte qui règle la question d’un droit personnel a « pour effet virtuel de résoudre la question de l’existence du droit réel » (Civ. 6 juill. 1925, DP 1926. 1. 25). La cour d’appel n’a pas non plus saisi cette occasion offerte par les appelants qui évoquaient dans leur moyen qu’il s’agissait en cause « d’une action que la doctrine pourrait qualifier de "mixte" ».

On le comprend, la définition de l’action mixte ne fait pas l’objet d’une réponse unanime. La doctrine oscille en effet entre une conception dite « moniste » en y voyant une action unique sanctionnant à la fois un droit réel et un droit personnel, et une conception « dualiste » selon laquelle l’instance réunit deux actions distinctes. La Cour de cassation semble donc faire un choix délibéré d’écarter la qualification d’action mixte en retenant celle d’action personnelle pure afin d’éviter vraisemblablement les doutes inhérents au régime de la prescription des actions mixtes.

Le point de départ du délai de prescription de l’action en rectification de l’acte authentique de vente est, en principe, la date de signature de l’acte notarié

Si la qualification de l’action en rectification comme action personnelle constitue l’apport principal de l’arrêt, la Cour de cassation règle également, avec la même fermeté, la question du point de départ du délai de prescription.

L’article 2224 du code civil fixe le point de départ de la prescription quinquennale au jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Les demandeurs au pourvoi soutenaient que ce point de départ devait être reporté à la date à laquelle ils avaient effectivement pris connaissance de la discordance entre le compromis de vente et l’acte authentique soit, selon eux, seulement lors de la réception d’une copie de l’acte notarié le 24 novembre 2020.

La Cour de cassation rejette néanmoins le moyen, en approuvant la cour d’appel d’avoir souverainement retenu que les acquéreurs, présents lors de la signature de l’acte notarié du 11 octobre 2013, « avaient pu connaître, dès la signature de l’acte, les faits leur permettant d’agir, peu important la date à laquelle elles en avaient reçu une copie ». La motivation repose sur un constat factuel précis : l’acte ne comportait « aucune ambiguïté sur la désignation des parcelles vendues et leur consistance respective, précisément énoncée ». Dès lors que l’acte était clair, ils étaient nécessairement en mesure d’en connaître le contenu à cette date.

La solution est cohérente et s’inscrit dans la logique du régime de la prescription de l’article 2224 du code civil. Une partie qui signe un acte authentique en présence d’un notaire est présumée en connaître le contenu, c’est là l’une des fonctions essentielles de l’acte authentique que de faire foi de ce qu’il énonce.

La Cour de cassation émet toutefois une réserve dont il est nécessaire d’apprécier la portée. Elle approuve la Cour d’appel d’avoir retenu que l’acte notarié ne comportait « aucune ambiguïté sur la désignation des parcelles vendues et leur consistance respective, précisément énoncée ». L’acte authentique était en l’espèce clair sur la désignation des parcelles, et c’est précisément cette clarté qui aurait dû permettre aux acquéreurs de le confronter aux actes antérieurs et de détecter immédiatement toute divergence dans la consistance des biens.

Les magistrats, en prenant soin de préciser que l’acte ne comportait pas d’ambiguïtés, réservent donc la possibilité d’une solution différente dans l’hypothèse où l’acte aurait été rédigé en termes équivoques.

La réserve ainsi formulée par la Cour de cassation mérite attention. En prenant soin de préciser que l’acte ne comportait aucune ambiguïté, elle réserve implicitement l’hypothèse d’un acte si obscur dans la désignation des biens que les acquéreurs n’auraient pas été en mesure d’identifier la divergence avec les actes antérieurs. La portée pratique de cette réserve demeure toutefois incertaine : il appartiendra aux juges du fond de déterminer dans quelles circonstances l’ambiguïté d’un acte authentique peut légitimement retarder le point de départ de la prescription.

par Anne-Lise Souchay, Maître de conférences à l’Université de Perpignan Via Domitia Membre du Centre de Droit Économique et du Développement Yves Serra

Civ. 3^e, 16 avr. 2026, FS-B, n° 24-22.365

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