Déchéance du terme : nécessaire approbation des comptes du syndicat des copropriétaires

Si le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en paiement d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l’assemblée générale, il ne l’est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 instaure une procédure dérogatoire qu’il faudra respecter à la lettre. Sur la seule période de septembre à novembre 2025, une vingtaine d’arrêts de cours d’appel ont mis en jeu l’application de cet article de la loi de 1965, ce qui démontre l’importance de cette question. L’arrêt de la Cour de cassation commenté en constitue le point d’orgue.

La mise en œuvre de l’article 19-2

Les juges vérifieront la régularité de la mise en demeure et l’éligibilité des sommes réclamées.

La mise en demeure

La procédure simplifiée de l’article 19-2 peut sembler attractive, notamment depuis la loi et l’ordonnance ELAN (Ord. n° 2019-1101 du 30 oct. 2019), mais elle est enfermée dans des conditions strictes.

La mise en œuvre de l’article 19-2 repose sur le respect d’une étape préalable « pivot », que constitue la mise en demeure du copropriétaire défaillant restée infructueuse (Aix-en-Provence, 11 sept. 2025, n° 24/09596). Ainsi que cela a été précisé par un avis de la Cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées à peine d’irrecevabilité de la demande (Civ. 3^e, avis, 12 déc. 2024, n° 24-70.007, Dalloz actualité, 7 janv. 2025, obs. D. Rodrigues ; D. 2024. 2167 ; ibid. 2025. 1070, chron. M.-L. Aldigé, A.-C. Schmitt, A.-C. Vernimmen et J.-F. Zedda ; AJDI 2025. 704 , obs. Pierre-Édouard Lagraulet ; RCJPP 2025, n° 02, p. 24, obs. L. Lauvergnat ). Cet avis est interprétatif de la loi, et non créateur de droit, de telle sorte qu’il est applicable aux instances en cours (Grenoble, 1^er juill. 2025, n° 24/03343).

Si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure est irrégulière et entraîne l’irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d’agir (Paris, 11 sept. 2024, n° 24/19294 ; Aix-en-Provence, 2 juill. 2025, n° 24/07435 ; Grenoble, 8 juill. 2025, n° 23/03580).

L’assignation ne peut être considérée comme valant mise en demeure, au sens de l’article 19-2 (Paris, 22 oct. 2025, n° 24/12519).

L’éligibilité des sommes 

La mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, ce qui exclut la présentation d’un montant global dans la mise en demeure (Grenoble, 9 sept. 2025, n° 22/00216 ; 23 sept. 2025, n° 24/03639 ; 1^er juill. 2025, n° 24/03343 ; 18 nov. 2025, n° 24/04058 ; 18 nov. 2025, n° 23/04098). Elle n’est pas valable si elle ne comporte aucune explication quant au montant de la somme réclamée (Versailles, 4 sept. 2025, n° 24/06849 ; 20 nov. 2025, n° 25/00816 ; Aix-en-Provence, 6 nov. 2025, n° 21/16264 ; Paris, 16 oct. 2025, n° 25/00489).

La Cour de cassation vérifie que les charges dues sont bien celles prévues par le texte (Civ. 3^e, 22 sept. 2010, n° 09-16.678, Dalloz actualité, 30 sept. 2010, obs. Y. Rouquet ; Synd. copropr. résidences Touraine 1, D. 2010. 2295, obs. Y. Rouquet ; ibid. 2012. 2412, obs. P. Capoulade, D. Tomasin et P. Lebatteux ; AJDI 2011. 147 , obs. P. Capoulade ). Seules ces sommes peuvent faire l’objet d’une application de l’article 19-2 (Civ. 3^e, 20 juin 2012, n° 11-16.307, D. 2013. 1856, obs. P. Capoulade, D. Tomasin et P. Lebatteux ). L’action sur le fondement de l’article 19-2 n’était pas possible si le débiteur avait réglé la part de l’arriéré correspondant aux provisions dues au titre de l’article 14-1 ou de l’article 14-2, même s’il restait débiteur d’autres sommes envers le syndicat des copropriétaires (Civ. 3^e, 21 avr. 2022, n° 20-20.866 ; 9 mars 2022, n° 21-12.988, AJDI 2022. 366 ).

La charge de la preuve de l’éligibilité des sommes pèse sur le syndicat des copropriétaires (Versailles, 15 oct. 2025, n° 23/04453).

L’action peut viser une partie des sommes éligibles. En considérant que cette procédure ne pouvait être utilisée à seule fin de recouvrer des sommes appelées au cours des exercices précédents, le premier juge ajoutait à la loi une condition qu’elle ne comporte plus, le champ d’application de l’article 19-2 ayant été étendu par la loi ELAN (Aix-en-Provence, 5 nov. 2025, n° 25/02599 ; 5 nov. 2025, n° 25/02601).

Les exercices non approuvés

L’arrêt commenté affirme l’exigence que les exercices antérieurs soient approuvés, ce qui constitue une confirmation de la jurisprudence des juges du fond.

L’impossibilité d’utiliser l’article 19-2 pour les exercices non approuvés

 L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges (Aix-en-Provence, 11 sept. 2025, n° 24/10812).

Il incombe dès lors au syndicat des copropriétaires, pour justifier du bien-fondé de ses demandes, de produire les procès-verbaux des assemblées générales qui ont approuvé les comptes des exercices au titre desquels il réclame paiement (Chambéry, 8 juill. 2025, n° 22/01414). Le syndicat des copropriétaires doit être débouté s’il produit un historique tenu par l’ancien syndic qui n’est assorti d’aucune pièce justificative ni procès-verbal d’assemblée générale (Versailles, 2 juill. 2025, n° 23/07920).

L’arrêt rapporté vise précisément le recouvrement de sommes liées à des exercices non approuvés. Les juges décident que « si le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l’assemblée générale, il ne l’est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés ».

Une confirmation de la jurisprudence des juges du fond

Cette solution, qui résulte de la lecture de l’article 19-2 qui ne vise que les exercices antérieurs approuvés, n’est pas nouvelle devant les juges du fond.

La procédure de l’article 19-2, qui déroge au droit commun, est donc applicable au recouvrement des provisions du budget de l’année en cours et des arriérés de charges des années précédentes, à la condition cependant que les comptes définitifs ont été approuvés (Aix-en-Provence, 2 oct. 2025, n° 24/10012 ; 2 oct. 2025, n° 24/11554 ; 2 oct. 2025, n° 24/10010 ; 15 oct. 2025, n° 25/02067).

Il incombe au syndicat d’établir le caractère liquide et exigible de sa créance en produisant les documents comptables correspondants et le syndicat des copropriétaires devait être débouté des demandes en paiement s’il ne justifiait pas de l’approbation des comptes des exercices 2010 et 2011 et ne produisait pas les états de répartition des charges de l’exercice 2012 (Aix-en-Provence, 29 oct. 2025, n° 20/07370).

En l’absence de justificatifs portant sur l’approbation des comptes de la copropriété pour les années 2023 et 2024 et de mise en demeure de payer préalable quant aux provisions sur charges pour lesdites années dont il n’est pas établi qu’elles sont devenues exigibles à défaut de production des procès-verbaux des assemblées générales approuvant ces comptes, il n’était pas démontré que cette partie de la créance dont paiement était réclamé était d’ores et déjà exigible. Dès lors, la demande de paiement du surplus correspondant aux appels de fonds et de provisions des années 2023 et 2024 était rejetée, étant en l’état irrecevable (Basse-Terre, 23 oct. 2025, n° 24/00185).

Si la solution n’est pas nouvelle devant les juges du fond, l’arrêt commenté est important en ce qu’il confirme cette solution, mais également parce que le fait d’inclure ces sommes pourrait remettre en cause l’ensemble de la mise en demeure et de la procédure de recouvrement ! 

Civ. 3^e, 20 nov. 2025, FS-B, n° 23-23.315

par Olivier Beddeleem, Docteur en droit, Chargé d’enseignement à l’EDHEC Business School

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