Défaut de contenance : étendue de la responsabilité de l’architecte chargé d’une mission complète de maîtrise d’œuvre

14.01.2025

L’architecte investi d’une mission complète de maîtrise d’œuvre incluant la direction de l’exécution des travaux est tenu d’indemniser le maître de l’ouvrage du manque à gagner résultant d’un déficit de surface du bien construit, même si les missions complémentaires portant sur le mesurage des surfaces ne lui ont pas été confiées.

L’étendue de la responsabilité de l’architecte dépend des missions qui lui ont été dévolues par le maître de l’ouvrage. Celles-ci sont très variables : l’architecte peut se voir confier une mission « partielle » c’est-à-dire limitée à certains éléments de missions, ou bien une mission « complète » incluant l’ensemble des phases de conception et d’exécution des travaux. En pratique, on utilise souvent à tort l’expression de « mission complète de maîtrise d’œuvre » lorsque l’architecte intervient à la fois en phase de conception et d’exécution, même lorsque ses missions sont limitées. Le contrat-type de l’Ordre des architectes définit la mission complète comme celle « comprenant la conception du projet architectural, la sélection des entreprises et l’organisation du chantier, la direction des travaux et l’assistance aux opérations de réception ». D’autres missions sont dites « complémentaires » en ce qu’elles sont optionnelles : tel est le cas notamment de la mission d’assistance à la constitution de certains dossiers de demande d’autorisation, comme le dossier de demande de prêt à taux zéro (PTZ) ou de souscription d’une assurance dommage-ouvrage (DO).

Ainsi, afin de rechercher la responsabilité d’un architecte, il convient en amont de s’intéresser de plus près aux missions qui ont été librement définies par les parties dans le contrat et qui délimitent le périmètre de ses obligations contractuelles. Néanmoins, certains éléments de missions ont une portée bien plus large que d’autres, comme le rappelle la Cour de cassation dans l’arrêt présentement commenté concernant la mission de « Direction de l’exécution des travaux » (DET).

En l’espèce, un architecte a été investi d’une mission complète de maîtrise d’œuvre dans le cadre de la construction d’un ensemble immobilier. La superficie d’un lot vendu après achèvement s’est révélée inférieure à celle prévue par les plans de l’architecte (- 6,70 m²). N’ayant pu obtenir le prix de vente escompté en raison de ce déficit de surface, le maître de l’ouvrage a introduit une action judiciaire à l’encontre du maître d’œuvre en indemnisation du préjudice issu de son manque à gagner.

L’affaire a été portée devant le tribunal de grande instance puis devant la Cour d’appel de Bordeaux. Par arrêt du 1^er décembre 2022, rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3^e, 16 févr. 2022, n° 20-22.778, concernant l’opposabilité des certificats de mesurage Carrez réalisés par le vendeur dès lors qu’ils ont été soumis à la libre discussion des parties), le maître de l’ouvrage a été débouté de l’ensemble de ses demandes.

Dans l’arrêt sous étude du 7 novembre 2024, la Cour de cassation est revenue successivement sur les obligations de l’architecte chargé de la mission « Direction de l’exécution des travaux » en matière de contenance du bien construit, ainsi que sur l’étendue du préjudice pouvant être réclamé par le maître de l’ouvrage en cas de déficit de surface.

La direction de l’exécution des travaux, une mission sous haute surveillance

Dans cette affaire, l’architecte a été investi d’une « mission complète de base de maîtrise d’œuvre allant des études préliminaires à l’assistance à la réception et au dossier des ouvrages exécutés ». Les juges du fond en ont déduit que la responsabilité de l’architecte ne pouvait pas être engagée dès lors que son contrat ne prévoyait que des missions de maîtrise d’œuvre traditionnelles et que les missions complémentaires relatives au mesurage des surfaces (mission REL correspondant au relevé des existants et calcul des superficies loi Carrez) ne lui avaient pas été confiées. Selon la Cour d’appel de Bordeaux, aucun manquement dans l’exercice de ses missions de base ne pouvait lui être reproché dès lors que celles-ci n’incluaient pas le mesurage des ouvrages.

Le maître de l’ouvrage soutenait, quant à lui, que l’architecte avait été chargé d’une mission « complète » de maîtrise d’œuvre englobant notamment la direction de l’exécution des contrats de travaux et l’assistance du maître de l’ouvrage aux opérations de réception, de sorte qu’il était tenu de s’assurer de la conformité de la construction aux plans qu’il avait établis. Plus spécifiquement, le maître de l’ouvrage invoquait deux manquements contractuels de l’architecte :

un manquement à la mission d’assistance lors des opérations de réception, puisque le déficit de surface n’avait fait l’objet d’aucune réserve et qu’il avait, selon lui, perdu tout recours contre les constructeurs s’agissant d’un défaut de conformité apparent ;
un manquement à la mission complète incluant la direction de l’exécution des travaux, puisque l’ouvrage n’a pas été réalisé conformément aux plans établis par l’architecte.

C’est sur la base de ce second manquement contractuel que la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la Cour d’appel de Bordeaux, sur le fondement de l’article 1147 ancien du code civil (devenu l’art. 1231-1) : « En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que M. [E] était chargé d’une mission complète, laquelle incluait nécessairement la direction de l’exécution des travaux, de sorte que l’architecte était tenu de veiller à une exécution conforme aux prévisions contractuelles et aux plans établis, même en l’absence de mission particulière portant sur le mesurage des surfaces, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».

En d’autres termes, selon la Cour de cassation, dès lors que l’architecte est chargé d’une mission complète comprenant la direction de l’exécution des travaux, ce dernier doit s’assurer que l’ouvrage construit est conforme aux documents contractuels. C’est donc sous l’angle de la non-conformité de l’ouvrage aux prévisions contractuelles que la faute de l’architecte a été caractérisée, que ce dernier ait été ou non investi des missions optionnelles liées au mesurage de l’ouvrage. Il n’est pas question ici de condamner l’architecte à prendre en charge les conséquences financières liées à la faute commise par un autre locateur d’ouvrage, mais de faire supporter sur ce dernier un défaut de surveillance de la bonne exécution des travaux dont il est personnellement responsable.

En effet, le contrat-type de l’Ordre des architectes définit la mission de direction de l’exécution des travaux (DET) comme celle par laquelle l’architecte organise et dirige les réunions de chantier, diffuse les comptes-rendus qu’il rédige, vérifie l’avancement des travaux et leur conformité avec les pièces des contrats de travaux. De la même manière, comme le rappelle justement l’avocat général dans son avis, l’article 39, alinéa 1^er, du code de déontologie des architectes (Décr. n° 80-217 du 20 mars 1980) précise que « Lorsque l’architecte dirige les travaux, il s’assure que ceux-ci sont conduits conformément aux plans et aux documents descriptifs qu’il a établis et aux moyens d’exécution qu’il a prescrits ». La mission de direction de l’exécution des travaux implique donc pour l’architecte de veiller à ce que l’ouvrage soit réalisé conformément aux prévisions contractuelles, sous peine d’engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Dans l’arrêt sous étude, l’architecte avait failli à sa mission en ce que la contenance du bien construit (66,30 m²) ne correspondait pas à la contenance prévue dans les plans contractuels (73 m²). Cet écart de surface d’environ 6,70 m² (soit 9 %) excède le seuil de tolérance de 5 % visé par l’article 1619 du code civil ainsi que par l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 concernant les immeubles soumis au statut de la copropriété.

Cet arrêt s’inscrit dans la lignée de la jurisprudence de la Cour de cassation qui avait notamment jugé que l’architecte est responsable de la non-conformité de l’ouvrage au permis de construire (Civ. 3^e, 29 juin 2017, n° 16-14.264, RDI 2017. 485, obs. D. Noguéro ; ibid. 531, obs. B. Boubli ). Plus récemment encore, la Cour d’appel de Paris a jugé que « L’architecte, ainsi investi d’une mission complète de maîtrise d’œuvre, est débiteur envers le maître d’ouvrage d’une obligation de résultat (Civ. 3^e, 14 avr. 2010, n° 09-65.475, Dalloz actualité, 3 mai 2010, obs. A. Vincent ; Syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Equateur c/ Axa France IARD (Sté), D. 2010. 1146 ) et répond des fautes d’exécution des entrepreneurs dont il était chargé de surveiller la bonne exécution des travaux » (Paris, pôle 4 - ch. 6, 26 janv. 2024, n° 21/10334).

Une telle solution est néanmoins lourde de conséquences pour les architectes dont la responsabilité est déjà accrue et risque de conduire à une sinistralité à la hausse alors même que la conjoncture actuelle du bâtiment est marquée par une forte baisse d’activité.

L’étendue du préjudice indemnisable en cas de déficit de surface

Le second volet de l’arrêt commenté s’intéresse à la demande indemnitaire pouvant être formulée par le maître de l’ouvrage en réparation du préjudice né du défaut de contenance.

En l’espèce, le maître de l’ouvrage avait été contraint de réajuster à la baisse le prix de vente du lot n° 18 en cohérence avec la superficie réelle du bien. Devant les juges du fond, le maître de l’ouvrage faisait notamment valoir qu’il avait été dans l’impossibilité de répercuter cette erreur de surface afin de conserver l’équilibre budgétaire escompté, le prix au m² ayant fait l’objet d’une communication commerciale. Il sollicitait alors, à titre de dommages-intérêts, l’octroi d’une somme de 30 731 € correspondant à la différence entre le prix de vente attendu (320 478 €) et le prix de vente réellement obtenu (289 747 €).

En appel, le maître de l’ouvrage a été débouté d’une telle demande au motif qu’elle « reviendrait à réclamer, sous couvert d’indemnisation, le remboursement d’une partie du prix de vente lequel ne constitue pourtant pas un préjudice indemnisable ». Les juges du fond ont fait ici une stricte application de la jurisprudence suivant laquelle le remboursement par le vendeur à l’acquéreur de la partie indue du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable lui permettant d’exercer une action récursoire contre l’architecte (Civ. 3^e, 17 oct. 2019, n° 18-10.650 ; 8 nov. 2006, n° 05-16.948, Dalloz actualité, 5 déc. 2006, obs. S. Bigot de la Touanne ; Société d’architectes Panet-Desseigne c/ Banque Rhône Alpes, D. 2006. 2952 ; ibid. 2007. 1297, chron. A.-C. Monge et F. Nési ; RDI 2007. 87, obs. O. Tournafond ) ou contre le professionnel de mesurage loi Carrez (Civ. 3^e, 25 oct. 2006, n° 05-17.427, Dalloz actualité, 5 déc. 2006, obs. Y. Rouquet ; Thuillier (Cts) c/ Epizol (Sté), D. 2006. 2754 ; ibid. 2007. 1297, chron. A.-C. Monge et F. Nési ; ibid. 2184, obs. P. Capoulade et C. Atias ; RTD civ. 2007. 333, obs. J. Mestre et B. Fages ).

Cette solution a été justifiée par le fait que la diminution du prix de vente repose sur la restitution d’un indû. Le vendeur, en restituant à l’acquéreur l’excédent de prix qui ne lui était pas dû, ne subirait aucun préjudice en ce que le bien aurait, finalement, été vendu à son juste prix. Aussi, selon cette conception, un vendeur ne peut pas reprocher à un tiers au contrat d’avoir dû restituer une partie du prix de vente librement convenu avec l’acquéreur (V. Zalewski-Sicard, VEFA et défaut de contenance, Gaz. Pal. 10 déc. 2019, n° 365d6, p. 70).

Cette jurisprudence suppose, toutefois, qu’une action principale en diminution du prix de vente ait été introduite par les acquéreurs, ce qui n’était pas le cas en l’espèce puisque le bien immobilier, objet du litige, avait été vendu après achèvement avec une superficie exacte et un prix de vente réajusté en conséquence.

Dans la troisième branche du moyen, le maître de l’ouvrage soutenait alors que son préjudice s’analysait en une perte de chance de vendre le bien à un prix supérieur ou pour une surface supérieure. Il s’appuyait, pour ce faire, sur l’arrêt remarqué rendu par la Cour de cassation le 28 janvier 2015 par lequel les juges du quai de l’Horloge ont considéré que « Si la restitution, à laquelle le vendeur d’un lot de copropriété est tenu en vertu de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, le vendeur peut se prévaloir, à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre » (Civ. 3^e, 28 janv. 2015, n° 13-27.397, Dalloz actualité, 12 févr. 2015, obs. N. Le Rudulier ; Diagnostic environnement prévention (Sté), D. 2015. 657, obs. N. Le Rudulier , note F. Rouvière ; ibid. 988, chron. A.-L. Méano, A.-L. Collomp, V. Georget et V. Guillaudier ; ibid. 2016. 35, obs. P. Brun et O. Gout ; RTD civ. 2015. 396, obs. P. Jourdain ).

Selon cette seconde conception, la perte de chance du vendeur d’avoir pu maintenir le prix de vente en dépit d’une surface moindre constitue un préjudice indemnisable (N. Le Rudulier, Loi Carrez : condamnation du mesureur pour perte de chance du vendeur, Dalloz actualité, 12 févr. 2015).

Le même raisonnement a été entériné par la Cour de cassation dans l’arrêt commenté du 7 novembre 2024 : « Il en résulte que le maître de l’ouvrage peut réclamer l’indemnisation d’un manque à gagner résultant de la non conformité de l’ouvrage aux prévisions contractuelles si celle-ci est imputable à un locateur d’ouvrage ». On regrettera, ici, que la Cour de cassation n’ait pas expréssement mentionné dans son attendu qu’il y a lieu d’indemniser une perte de chance – la notion de « manque à gagner » ayant été privilégiée – ce qui pourrait toutefois semer la confusion sur l’évaluation du préjudice réparable ( v. sur la distinction entre perte de chance et gain manqué, P. le Tourneau [dir.], Droit de la responsabilité et des contrats, Dalloz Action, § 2124.41).

Somme toute, il est à retenir qu’en cas de déficit de surface :

le vendeur à l’encontre duquel une action en diminution du prix de vente a été introduite par l’acquéreur en raison d’un défaut de contenance n’est pas fondé à appeler en garantie l’architecte ou le mesureur, le préjudice consécutif à la restitution du prix de vente n’étant pas indemnisable ;
en revanche, le vendeur peut agir à l’encontre de l’architecte ou du mesureur en réparation de son préjudice né de la non-conformité de la contenance de l’ouvrage aux prévisions contractuelles, lequel s’analyse en une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

La frontière entre ces deux actions reste néanmoins subtile en pratique puisque le vendeur cherchera, dans l’une où l’autre de ces hypothèses, à obtenir une indemnisation correspondant au prix de vente qu’il aurait pu percevoir si l’erreur de surface n’avait pas été commise.

Concernant le quantum des dommages-intérêts, la Cour d’appel de Bordeaux a refusé d’indemniser le maître de l’ouvrage de la perte de chance alléguée au motif que le préjudice ne pouvait pas être équivalent à l’exacte différence de prix résultant de la différence de surface. En effet, le maître de l’ouvrage sollicitait la réparation intégrale de son préjudice par l’octroi d’une somme correspondant à la différence entre le prix de vente attendu et le prix de vente réellement obtenu.

La Haute juridiction censure l’arrêt d’appel et rappelle que « le juge ne peut refuser d’indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l’existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée ». En d’autres termes, la Cour de cassation a reproché à la cour d’appel d’avoir débouté le maître de l’ouvrage au seul motif qu’il sollicitait l’indemnisation d’une perte de chance évaluée à 100 % d’obtenir le gain escompté.

Il appartiendra désormais à la Cour d’appel de Poitiers, désignée comme juridiction de renvoi, d’évaluer à quel pourcentage de ce préjudice doit être évaluée la perte de chance à indemniser.

Civ. 3^e, 7 nov. 2024, FS-B, n° 23.12-315