Défaut de délivrance et de jouissance paisible : point de départ du délai de prescription de l’action en exécution forcée

Les obligations continues du bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur.

Une solution réaffirmée

Par l’arrêt de censure du 4 décembre 2025 sous étude, la Haute juridiction réitère son raisonnement aux termes duquel le manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible empêche la prescription de l’action du locataire qui entend faire valoir ses droits.

C’est en effet la seconde fois en quelques mois que cette solution est affirmée avec force par le juge du droit (par un arrêt de censure publié au Bulletin et comportant un attendu de principe), puisque, par une décision du 10 juillet 2025, la troisième chambre a déjà jugé en ce sens à propos d’une action intentée par le preneur aux fins de résiliation du bail (Civ. 3^e, 10 juill. 2025, n° 23-20.491, Dalloz actualité, 12 sept. 2025, obs. Y. Rouquet ; D. 2025. 1300  ; SNH 27/25 inf. 5, avec les obs. ; affirmant le caractère continu de ces obligations essentielles du bailleur, v. déjà, Civ. 3^e, 28 nov. 2007, n° 06-17.758, Dalloz actualité, 19 déc. 2007, obs. Y. Rouquet; D. 2008. 1645, obs. L. Rozès ; RDI 2008. 326, obs. F. G. Trébulle  ; 16 mai 2024, n° 23-12.438, AJDI 2024. 785 , obs. C. Dreveau ; 27 juin 2024, n° 23-15.226, AJDI 2024. 785 , obs. C. Dreveau ).

La similitude des deux arrêts est patente, la formulation et les visas retenus (C. civ., art. 1709, 1719 et 2224) étant rigoureusement identiques.

La vétusté des lieux et la prescription de l’action

L’objet de l’action diffère toutefois, puisque si en juillet 2025 le preneur poursuivait la résiliation du bail, dans l’arrêt rapporté le locataire entendait continuer la relation contractuelle mais souhaitait obtenir l’exécution forcée de ses obligations par le bailleur.

Plus précisément, dans l’affaire ayant débouché sur la décision du 4 décembre 2025, un bail commercial avait été signé en 2012 et, en 2020, le locataire avait, sur le fondement de l’article 1755 du code civil, assigné son cocontractant afin d’obtenir sa condamnation à réaliser des travaux de réparation rendus nécessaires par la vétusté et à l’indemniser de ses préjudices (selon le moyen au pourvoi, la toiture, les façades et la voirie nécessitaient des travaux de réfection).

Il a été débouté en appel (Riom, 20 sept. 2023, n° 22/00159, Dalloz jurisprudence).

Selon le juge puydômois :

• d’une part, à la date de la signature du bail, le preneur connaissait parfaitement les locaux pour y avoir travaillé pendant plusieurs années et l’état de vétusté initiale était « connu et apparent » et n’a pas empêché le locataire d’exploiter son fonds de commerce. Ce qui établit le respect par le bailleur de son obligation de délivrance ;
• d’autre part, si les enjeux en termes d’exploitation n’ont pas été mesurés par le locataire, faute d’avoir délivré une assignation dans les cinq ans de la signature du bail, son action est prescrite (la cour d’appel évoque une assignation intervenue en 2018, tandis que la Cour de cassation retient l’année 2020, mais qu’importe, dans les deux cas, le délai quinquennal de l’art. 2224 c. civ. était dépassé).

Le caractère continu des obligations du bailleur et l’indifférence de la connaissance des lieux par le preneur

Cette décision est censurée par le juge du droit pour « manque de base légale ».

Pour ce faire, celui-ci commence par énoncer, en chapeau intérieur, que la persistance des obligations essentielles du bailleur (délivrance et jouissance paisible), qui sont continues, constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée.

Puis, estimant insuffisants les motifs par lesquels le juge d’appel a écarté l’obligation du bailleur de remédier à la vétusté des locaux, il lui reproche de ne pas avoir recherché si un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur persistait au jour de l’assignation en exécution forcée.

Cette solution fait évidemment écho à la jurisprudence constante de la Cour de cassation selon laquelle une clause d’acceptation des lieux en l’état ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance (Civ. 3^e, 5 juin 2002, n° 00-19.037, D. 2002. 2303, et les obs. ; AJDI 2002. 759 , obs. P. Briand ; 30 juin 2021, n° 17-26.348, AJDI 2021. 667 ; rappr., dans le même sens, à propos du non-respect, par le bailleur de son obligation d’entretien, Civ. 3^e, 12 juin 2001, n° 00-12.634, AJDI 2001. 977 , obs. P. Laurent ).

Civ. 3^e, 4 déc. 2025, FS-B, n° 23-23.357

par Yves Rouquet, Rédacteur en chef, Département immobilier Lefebvre Dalloz

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