Défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé : annulations en chaîne
Le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois prévu à l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic.
L’arrêt du 18 juin 2026 commenté, qui connaît les honneurs de la publication au Bulletin, confirme une jurisprudence bien établie. Mais les conditions dans lesquelles il est rendu justifient qu’on s’y intéresse. Dans cette décision, un syndic nommé pour trois ans en 2015 omet d’ouvrir un compte bancaire séparé. Il convoque une nouvelle assemblée générale en 2018 qui conduit à la nomination d’un nouveau syndic. Le nouveau syndic convoque une nouvelle assemblée générale en 2019. Un copropriétaire conteste les assemblées générales de 2018 et 2019. La Cour d’appel de Riom refuse d’annuler le mandat du nouveau syndic et l’assemblée de 2019 mais la Cour de cassation censure cet arrêt.
L’annulation du mandat pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965
Comme le prévoit l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a l’obligation « d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du [II], un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1. […] La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ».
La jurisprudence sanctionne systématiquement le non-respect de cette obligation.
Dans un arrêt de la Cour de cassation du 7 septembre 2022 (Civ. 3e, 7 sept. 2022, n° 21-16.424, Loyers et copr. 2022, n° 182, obs. C. Coutant-Lapalus), une cour d’appel avait rejeté une demande d’annulation d’une assemblée générale au motif que le mandat du syndic était en cours de validité lorsqu’il avait convoqué cette assemblée générale. La Cour de cassation confirmait la nullité de plein droit et estimait que le juge devait rechercher « si le mandat du syndic n’était pas nul, faute d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ».
Un arrêt du 9 février 2022 (Civ. 3e, 9 févr. 2022, n° 21-11.197, Dalloz actualité, 17 févr. 2022, avec les obs. ; D. 2022. 280 
; AJDI 2022. 531 , obs. P. E. Lagraulet ) décide même que la demande de constatation de la nullité de plein droit du mandat du syndic, faute pour celui-ci d’avoir ouvert un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, peut être formulée par un copropriétaire ayant acquis cette qualité postérieurement au manquement du syndic.
En l’espèce, l’absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé par le précédent syndic permettait d’annuler l’assemblée de 2018 qu’il avait convoquée, en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de son mandat.
Les conséquences sur le mandat du nouveau du syndic
Les conséquences de l’annulation rétroactive du mandat de syndic peuvent être nombreuses. Cette annulation peut notamment remettre en cause la nomination du nouveau syndic désigné par une assemblée convoquée par le premier syndic.
Il sera possible, comme dans l’arrêt du 7 septembre 2022 précité, de remettre en cause les assemblées générales convoquées par ce nouveau syndic, mais également de remettre en cause sa rémunération.
Comme le décidait la Cour de cassation le 27 février 2025 (Civ. 3e, 27 févr. 2025, n° 23-14.697 P, Dalloz actualité, 19 mars 2025, obs. C. Dreveau ; D. 2025. 491 ; AJDI 2026. 117 , obs. P. E. Lagraulet ), en cas d’annulation de la décision d’assemblée générale ayant désigné le syndic, les honoraires perçus par celui-ci doivent être restitués au syndicat des copropriétaires. Une cour d’appel avait retenu qu’il ne pouvait être procédé rétroactivement à l’annulation de ces honoraires, le syndic ayant régulièrement exécuté sa mission pendant cette période et son mandat ayant été renouvelé à plusieurs reprises. La Cour de cassation rappelait qu’en application de la loi Hoguet, les professionnels de l’immobilier « ne peuvent demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont elles sont chargées, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées ». Elle confirmait, sur le fondement de la loi Hoguet, le caractère rétroactif de cette annulation.
La Cour d’appel de Lyon ajoutait, le 1er octobre 2024 (Lyon, 1er oct. 2024, n° 21/06258), que le caractère d’ordre public des règles issues de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fait obstacle à ce que le syndic puisse réclamer la perception d’honoraires sur le fondement de la théorie de la gestion d’affaires ou sur celui des restitutions réciproques opérées en conséquence de l’annulation du mandat.
La particularité de l’affaire ayant débouché sur l’arrêt sous étude est que l’annulation rétroactive du mandat du premier syndic entraîne l’annulation de l’assemblée convoquée en 2018 qui a désigné un nouveau syndic, et par conséquence la nomination de ce nouveau syndic. Ce n’est donc pas le syndic fautif qui est sanctionné, mais le nouveau syndic.
Conséquences de la nullité de l’assemblée générale sur le mandat du nouveau syndic : entre moralité et application du droit
L’approche morale de la Cour d’appel de Riom
Une telle solution peut sembler particulièrement injuste si le mandat d’un syndic est annulé rétroactivement en raison de la faute du précédent syndic.
La Cour d’appel de Riom a semblé sensible à cette injustice et a rendu un arrêt empreint de moralité.
Elle relevait que « la SARL Cabinet Terrier ne se voit reprocher aucune faute particulière dans le cadre de ses activités de syndic de cette copropriété, contrairement à la faute précédemment commise par la SARL Cegadim pour s’être abstenue d’exécuter l’une de ses obligations essentielles de syndic en matière d’ouverture d’un compte bancaire séparé concernant la copropriété de la résidence ».
Elle décidait que « le lien de cause à effet entre d’une part la validité de la convocation du 18 novembre 2019 et de l’assemblée générale du 9 décembre 2019 (présente instance) et d’autre part la validité de la convocation du 23 octobre 2018 et de l’assemblée générale du 19 novembre 2018 (instance distincte) ne peut relever que du régime de la nullité relative, soumis en conséquence à l’établissement de griefs et de fautes, dans la mesure où seule la question de la validité de la convocation du 23 octobre 2018 et de l’assemblée générale du 19 novembre 2018 (instance distincte) repose sur des agissements fautifs qui relèvent de la responsabilité exclusive de la SARL Cegadim alors qu’aucune faute ne peut être reprochée à la SARL Cabinet Terrier ».
La Cour d’appel de Riom en déduisait que « Si la nullité de plein droit du mandat de syndic de la SARL Cegadim peut en l’occurrence s’appliquer en raison d’une faute commise par ce dernier au regard de ses obligations spécifiques prévues par la loi précitée du 10 juillet 1965, il ne peut en être de même en ce qui concerne la nullité du mandat de syndic de la SARL Cabinet Terrier et des convocations et conduites d’assemblées générales subséquemment diligentées par cette dernière, dont la nullité ne peut être que relative ».
La réponse légale de la Cour de cassation
Si la décision de la Cour d’appel de Riom peut sembler morale, elle n’est en revanche pas légale.
La Cour de cassation le rappelle dans l’arrêt commenté. Elle décide que « le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic ».
La cour d’appel ne pouvait donc pas soumettre l’annulation de la convocation adressée par le nouveau syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires, fondée sur le défaut de qualité de ce nouveau syndic, au régime de la nullité relative, soumis à l’établissement de griefs et de fautes.
La Cour de cassation confirme ainsi sa jurisprudence qui, si elle est sévère pour ce nouveau syndic, semble parfaitement conforme à la loi et à la jurisprudence.
par Olivier Beddeleem, Docteur en droit, Chargé d’enseignement à l’EDHEC Business School
Civ. 3e, 18 juin 2026, FS-B, n° 24-19.231
© Lefebvre Dalloz