Délai de contestation des assemblées générales de copropriété : point de départ et conformité avec le droit européen
La loi ne distinguant pas selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal, au domicile du destinataire. Ce délai de deux mois est conforme à l’article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l’homme.
C’est un arrêt qui sera probablement cité dans tous les manuels de droit de la copropriété. La confirmation du point de départ du délai de contestation des décisions d’assemblées générales est relativement classique. Le soin avec lequel la Cour de cassation justifie la conformité de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 à la Convention européenne des droits de l’homme mérite en revanche d’être souligné.
Point de départ du délai de contestation des décisions d’assemblée générale
Un copropriétaire peut-il contester les décisions d’assemblée générale à compter de la date de réception ou de la date de première présentation ?
L’article 42 de la loi de 1965 semble clair : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes ».
L’article 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ajoute que « Le délai prévu au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants ».
Pourtant, dans l’affaire ayant débouché sur la décision commentée, il a fallu aller jusqu’en cassation pour confirmer une solution classique de la Haute Cour.
Un arrêt du 20 juin 2007 (Civ. 3e, 20 juin 2007, n° 06-13.641, AJDI 2008. 397 
, obs. P. Capoulade ) exigeait déjà d’une cour d’appel qu’elle recherche « la date à laquelle la lettre recommandée avec demande d’avis de réception avait fait l’objet d’une première présentation au domicile de M. X. ».
Un arrêt du 29 juin 2023 (Civ. 3e, 29 juin 2023, n° 21-21.708 P, D. 2023. 1312 ; AJDI 2023. 771 , obs. P.-É. Lagraulet ; Loyers et copr. 2023, n° 140, obs. A. Lebatteux) confirmait qu’en « application de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la notification d’un procès-verbal d’assemblée générale par lettre recommandée avec demande d’avis de réception fait, quand bien même ne parviendrait-elle pas effectivement à son destinataire, courir le délai pour agir, dès lors que l’article 670-1 du code de procédure civile, qui invite les parties à procéder par voie de signification, concerne la seule notification des décisions de justice ».
La Cour de cassation justifiait alors sa décision par le fait que « cette disposition avait pour objectif légitime de sécuriser le fonctionnement des copropriétés en évitant qu’un copropriétaire puisse, en s’abstenant de retirer un courrier recommandé, empêcher le délai de recours de courir et ainsi fragiliser l’exécution des décisions d’assemblée générale ».
Comme le confirme donc la Cour de cassation dans l’arrêt commenté, « La loi ne distinguant pas, selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire ».
C’est donc bien à partir de la première présentation que court le délai de contestation de l’article 42 de la loi de 1965, et non à compter de la réception de ce procès-verbal par le copropriétaire.
Conformité de l’article 42 de la loi de 1965 à la Convention européenne
L’argument est audacieux mais il a du sens.
Le délai de l’article 42 est court : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes ».
La question pouvait dès lors légitimement se poser de la conformité de cet article 42 avec l’article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l’homme. En effet, comme le prévoit ce texte, « Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle ».
Un arrêt du 29 juin 2023 (Civ. 3e, 29 juin 2023, n° 21-21.708 P, préc.) avait déjà répondu à cette question en décidant que « cette disposition, en l’absence de disproportion avec le droit d’un copropriétaire de pouvoir contester les décisions prises par l’assemblée générale, ne portait pas une atteinte injustifiée au droit d’accès à un tribunal garanti par l’article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ».
La position n’est donc pas nouvelle mais elle méritait probablement d’être affirmée clairement et expliquée.
On appréciera la pédagogie avec laquelle la Cour de cassation justifie sa décision :
« Si ces dispositions ont pour effet de restreindre le délai pour agir ouvert au copropriétaire lorsque la lettre recommandée ne lui est pas remise dès sa première présentation, elles résultent de textes clairs et leurs conséquences sont prévisibles. Elles n’atteignent pas le droit d’accès à un tribunal dans sa substance même, dès lors que le copropriétaire, qui dispose d’un délai de quinze jours pour retirer la lettre recommandée, conserve un délai pour agir en justice suffisant, une fois le retrait de la lettre effectué. Les dispositions critiquées poursuivent un but légitime de sécurité juridique dans la gestion des immeubles soumis au statut de la copropriété et, notamment, dans la mise à exécution des décisions collectives. Il existe ainsi un rapport raisonnable de proportionnalité entre le moyen employé et le but visé, de sorte que les dispositions critiquées ne méconnaissent pas les exigences de l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ».
La Cour de cassation fait preuve de bon sens.
Ouvrir un délai plus long entraînerait une réelle insécurité juridique pour les copropriétés. La remise en cause d’un mandat de syndic plusieurs mois ou années après l’assemblée générale fragiliserait bien entendu le mandat de syndic lui-même et la rémunération du mandataire, mais également l’ensemble de ses décisions et actions.
Ce délai de deux mois est également cohérent avec une autre disposition importante de l’article 42 de la loi de 1965, aux termes duquel « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article ». Ouvrir un délai de contestation supérieur à deux mois pourrait remettre en cause des travaux importants déjà commandés ou entamés tels qu’une rénovation énergétique d’ampleur.
Un autre avantage de ce délai court est que le syndicat des copropriétaires, informé de l’irrégularité de l’assemblée, pourra couvrir cette irrégularité par la convocation d’une nouvelle assemblée générale, par exemple avant l’expiration du mandat du syndic ou avant de commander des travaux.
Les décisions d’assemblées générales, mais aussi le fonctionnement de la copropriété sont ainsi sécurisés par le délai de deux mois de contestation des décisions d’assemblées générales, mais également par le fait que ce délai court à compter de la présentation du courrier recommandé et non pas de sa réception.
par Olivier Beddeleem, Docteur en droit, Chargé d’enseignement à l’EDHEC Business School
Civ. 3e, 16 avr. 2026, FS-B, n° 24-18.842
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