Démolition en urbanisme : le juge tenu de rechercher d’office une régularisation
La démolition ou la remise dans son état d’origine d’un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer sa conformité aux règles d’urbanisme. Il appartient au juge, saisi d’une demande de démolition ou de remise en état sur le fondement de ce texte, de rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire.
Aux termes de la décision n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020 (Cons. const. 31 juill. 2020, n° 2020-853 QPC, RFDA 2021. 1071, note J. Trémeau 
), la démolition d’un ouvrage en application de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme est encadrée par une exigence constitutionnelle de proportionnalité.
Le Conseil constitutionnel a en effet jugé que la démolition ne peut être ordonnée lorsqu’une mise en conformité est possible et acceptée par le propriétaire. L’arrêt du 18 juin 2026 sous étude apporte une précision importante concernant la mise en œuvre de cette réserve d’interprétation : il appartient désormais au juge de rechercher lui-même, au besoin d’office, si une telle régularisation est envisageable.
Une obligation de recherche qui renouvelle l’office du juge
En l’espèce, une société civile immobilière avait procédé à un important exhaussement de terrain sans déposer la déclaration préalable requise. Saisie par la commune sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, la Cour d’appel de Chambéry avait ordonné la remise en état des parcelles dans leur état d’origine. Pour les juges du fond, l’absence d’autorisation suffisait à justifier cette mesure, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la conformité de l’exhaussement aux règles d’urbanisme applicables.
La Cour de cassation censure ce raisonnement.
Après avoir rappelé la réserve formulée par le Conseil constitutionnel en 2020, elle énonce que « la démolition ou la remise dans son état d’origine d’un ouvrage ne peut être ordonnée (…) que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme » et qu’il appartient au juge de rechercher « au besoin d’office » si une mise en conformité est possible.
L’apport de la décision réside dans cette dernière précision. Certes, la nécessité de privilégier une mesure moins attentatoire au droit de propriété résultait déjà de la décision QPC du 31 juillet 2020. Toutefois, le Conseil constitutionnel ne s’était pas prononcé sur les modalités concrètes de mise en œuvre de cette exigence.
L’arrêt du 18 juin 2026 franchit ainsi une étape supplémentaire. La possibilité de régularisation n’apparaît plus comme un simple argument susceptible d’être invoqué par le propriétaire ; elle devient une question préalable que le juge doit examiner avant de prononcer la démolition ou la remise en état. En d’autres termes, le juge ne peut plus se borner à constater l’existence d’une irrégularité urbanistique : il doit vérifier qu’aucune mesure de mise en conformité n’est envisageable.
La formule retenue par la Cour de cassation est particulièrement forte. En indiquant que cette recherche doit être effectuée « au besoin d’office », elle impose au juge une démarche active qui dépasse le strict cadre des prétentions des parties. L’office du juge se trouve ainsi sensiblement enrichi par l’exigence constitutionnelle de proportionnalité.
Une décision qui s’inscrit dans le mouvement contemporain de faveur pour la régularisation
L’intérêt de l’arrêt dépasse toutefois le seul contentieux de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme.
Depuis plusieurs années, le droit de l’urbanisme est marqué par une volonté croissante de privilégier la régularisation des situations irrégulières plutôt que leur disparition. Cette évolution est particulièrement visible dans le contentieux administratif des autorisations d’urbanisme.
Les mécanismes prévus aux articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme permettent désormais au juge administratif de surseoir à statuer afin de favoriser la régularisation des vices affectant une autorisation. La jurisprudence récente témoigne d’ailleurs d’une interprétation particulièrement extensive de ces dispositifs.
Par une décision du 31 mars 2026 (CE 31 mars 2026, n° 494252, Dalloz actualité, 7 mai 2026, obs. S. Avallone ; Lebon ; AJDA 2026. 660 ; ibid. 880 , chron. M. Chonavel et N. Jau ; AJCT 2026. 265 , obs. R. Bonnefont ; 31 mars 2026, n° 494284, RDI 2026. 269, obs. P. Soler-Couteaux ), le Conseil d’État a ainsi jugé que la circonstance qu’un terrain soit devenu inconstructible à la date à laquelle le juge statue ne suffisait pas, à elle seule, à exclure toute possibilité de régularisation. Quelques semaines plus tard, il a également admis qu’un permis modificatif destiné à régulariser une autorisation contestée puisse être délivré alors même que les travaux étaient achevés (CE 11 juin 2026, n° 502265, AJDA 2026. 1176 ).
Dans ces différentes hypothèses, le raisonnement est identique : la régularisation ne peut être écartée qu’après une appréciation concrète de sa possibilité réelle. Le juge ne saurait se satisfaire d’une impossibilité présumée ou d’un raisonnement automatique.
L’arrêt sous étude s’inscrit dans cette même logique. Certes, le juge judiciaire n’intervient pas ici sur la validité d’une autorisation d’urbanisme mais sur les conséquences d’une irrégularité affectant un ouvrage existant. Pour autant, la philosophie qui sous-tend la décision apparaît comparable : la disparition de l’ouvrage ne peut être envisagée qu’en dernier recours, lorsqu’aucune solution de mise en conformité n’est susceptible d’assurer le respect des règles d’urbanisme.
Cette convergence des jurisprudences administrative et judiciaire témoigne de l’émergence d’un véritable principe directeur du contentieux de l’urbanisme : l’irrégularité ne justifie la disparition du projet ou de l’ouvrage qu’en l’absence de toute possibilité de régularisation.
Par cet arrêt publié au Bulletin, la troisième chambre civile ne se contente donc pas de tirer les conséquences de la décision QPC du 31 juillet 2020. Elle transforme la possibilité de régularisation en une question que le juge doit désormais examiner de manière systématique avant de prononcer la mesure la plus attentatoire au droit de propriété.
par Karen Vieira, Avocate à la Cour, Docteur en droit
Civ. 3e, 18 juin 2026, FS-B, n° 24-14.342
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