Déplafonnement du loyer : appréciation in abstracto de l’incidence favorable d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité

30.09.2025

Constitue un motif de déplafonnement une modification favorable à l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux.

Une constante : la nécessité d’une modification favorable

Pour écarter la règle du plafonnement, l’article L. 145-34 du code de commerce exige la preuve d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. Il peut s’agir d’une modification des caractéristiques du local considéré (1°), de la destination des lieux (2°), des obligations respectives des parties (3°) ou des facteurs locaux de commercialité (4°).

En dehors d’un arrêt isolé (Civ. 3^e, 13 juill. 1999, n° 97-18.295, D. 1999. 203 ; AJDI 2000. 313 ; ibid. 314, obs. C.-H. Gallet ; RDI 1999. 695, obs. J. Derruppé ; Gaz. Pal. 1999. 564, note J.-D. Barbier ; JCP E 2000. 609, note F. Auque), la jurisprudence constante exige que la modification des facteurs locaux de commercialité soit favorable au commerce exploité (Civ. 3^e, 14 sept. 2011, n° 10-30.825, Dalloz actualité, 26 sept. 2011, obs. Y. Rouquet ; D. 2011. 2273, obs. Y. Rouquet ; ibid. 2012. 1844, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; AJDI 2011. 867 ; ibid. 829, point de vue A. Confino ; RTD com. 2012. 84, obs. J. Monéger ; Gaz. Pal. 22 oct. 2011. 34, note J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 2011, n° 321, obs. P. -H. Brault ; 17 janv. 2012, n° 11-12.090, Dalloz actualité, 7 févr. 2012, obs. Y. Rouquet ; AJDI 2012. 199 ; ibid. 506 , obs. Y. Rouquet ; 25 janv. 2024, n° 22-21.006, D. 2024. 1349, obs. M.-P. Dumont ; AJDI 2024. 454 , obs. D. Lipman-W. Boccara ; RCJPP 2025, n° 03, p. 66, chron. S. Gonon et E. Morgantini ; Gaz. Pal. 23 avr. 2024. 52, note C.-É. Brault).

Dans l’arrêt commenté, l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité n’était pas contestée. Seule l’appréciation de l’incidence favorable sur le commerce du locataire était discutée.

La Cour de cassation confirme qu’il faut une modification notable et favorable pour justifier le déplafonnement du loyer, mais l’appréciation de l’incidence favorable sur le commerce exploité par le locataire devra désormais se faire in abstracto.

Le revirement en faveur d’une appréciation in abstracto

Par le passé, des cours d’appel avaient estimé que l’incidence de la modification sur le commerce effectivement exercé par le locataire devait s’apprécier objectivement (Paris, 29 mars 1994, Loyers et copr. 1994, n° 295 ; Versailles, 20 nov. 1997, JCP E 1998. 346), mais la Cour de cassation avait finalement décidé que cette appréciation devait se faire in concreto (Civ. 3^e, 2 oct. 2007, n° 06-17.780, Gaz. Pal. 29 déc. 2007. Somm. 20, note C.-É. Brault).

Ici, en réponse à une demande de renouvellement, le bailleur plaidait le déplafonnement du loyer en raison d’une modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité.

Le locataire, en difficulté, avait bénéficié en cours d’instance d’un plan de sauvegarde et reprochait à la cour d’appel d’avoir accueilli la demande du bailleur aux motifs qu’il suffisait que la modification notable soit « de nature à avoir une incidence sur l’activité commerciale exercée par le preneur », sans que soit constatée une incidence réelle et effective.

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Un fonds de commerce déficitaire ou qui constate une baisse de son chiffre d’affaires peut désormais se voir imposer un déplafonnement du loyer, ce qui n’était pas le cas jusqu’à présent (Civ. 3^e, 14 sept. 2017, n° 16-19.409, AJDI 2017. 778 ; Gaz. Pal. 21 nov. 2017. 71, note J.-D. Barbier). Il suffit que la modification soit objectivement favorable à l’activité exercée par le locataire. Peu importe l’incidence concrète que cette modification a pu avoir sur le commerce exploité dans les locaux loués.

Dans un contexte économique fragile où se multiplient les procédures collectives, la fixation du loyer lors du renouvellement du bail peut devenir un piège précipitant la défaillance des commerces.

Civ. 3^e, 18 sept. 2025, FS-B, n° 24-13.288

par Jehan-Denis Barbier et Séverine Valade, Avocats à la Cour