Des infiltrations n’autorisent pas le preneur à suspendre le paiement des loyers

Un locataire ne peut pas invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers en raison d’infiltrations affectant le local loué et concernant le clos et le couvert, si les infiltrations alléguées n’ont pas rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

Par l’arrêt sous étude, la Cour de cassation confirme sa jurisprudence relative au jeu de l’exception d’inexécution dans le cadre des relations locatives. Un locataire ne peut pas invoquer l’exception d’inexécution et suspendre le paiement des loyers s’il n’est pas « dans l’impossibilité totale d’exercer son activité dans les lieux loués » (Civ. 3^e, 21 nov. 1995, n° 94-11.806, Administrer 4/1996. 37, note J.-D. Barbier).

Mais, à l’inverse, si les lieux loués ne peuvent plus être utilisés au motif que l’immeuble menace ruine, l’exception d’inexécution est alors valablement opposée par le locataire (Civ. 3^e, 1^er mars 1995, n° 93-13.812, RDI 1995. 600, obs. F. Collart-Dutilleul et J. Derruppé  ; Gaz. Pal., 1^er mars 1996.11, note J.-D. Barbier).

Infiltrations

Dans l’affaire commentée, le local souffrait d’infiltrations, le clos et le couvert n’étant pas assurés et le bailleur faisait preuve d’une certaine mauvaise volonté en refusant la réalisation des travaux nécessaires par la copropriété. Le locataire avait suspendu le paiement des loyers et la cour d’appel l’avait approuvé en jugeant qu’un commandement visant la clause résolutoire ne pouvait produire aucun effet et en autorisant le locataire à consigner les loyers. Mais l’arrêt est cassé au motif que les juges n’ont pas vérifié si les infiltrations rendaient véritablement « les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés ».

Question de fait

La question de savoir si le locataire est totalement privé de la chose louée ou non est une question de fait et la Cour de cassation relève que le bien-fondé de l’exception d’inexécution est souverainement apprécié par les juges du fond, Civ. 3^e, 1^er mars 1995 et 21 nov. 1995, préc.).

Rappelons que l’exception d’inexécution permet à un contractant de suspendre l’exécution de ses obligations lorsque l’autre partie ne remplit pas les siennes. Selon l’expression du doyen Savatier, elle constitue « une application grossière et massive de la loi du Talion » (sa note ss. Soc. 7 juill. 1955, D. 1957. 1).

Elle permet, dans les contrats synallagmatiques, de faire respecter l’équilibre contractuel du « donnant-donnant ».

Ainsi, le créancier qui ne reçoit pas sa créance peut refuser d’exécuter sa propre obligation. Le locataire qui est privé de la chose louée peut refuser de payer les loyers. Ce refus constitue une « voie de justice privée » (F. Terré, P. Simler, Y. Lequette et F. Chénedé, Droit civil, Les obligations, 12^e éd., Dalloz, coll. « Précis », n° 771) dans la mesure où il n’est pas nécessaire de s’adresser au juge pour lui demander une autorisation préalable.

Le juge n’interviendra éventuellement qu’après-coup, pour dire si c’est à tort ou à raison que le créancier plaignant a fait jouer l’exception d’inexécution.

Le locataire, qui suspend le paiement de ses loyers, doit donc le faire avec discernement, surtout s’il a reçu un commandement de payer avec rappel de la clause résolutoire.

Confirmation de solutions jurisprudentielles antérieures

L’arrêt commenté a été rendu sous le régime antérieur à la réforme du 10 février 2016 concernant le droit des obligations. L’exception d’inexécution était une création purement jurisprudentielle. Le législateur de 2016 a consacré l’exception d’inexécution à l’article 1219 du code civil : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

On sait qu’à l’occasion d’une réforme législative, la Cour de cassation, même lorsqu’elle statue sur des litiges antérieurs à la réforme, ne l’ignore pas pour autant, et a tendance à orienter sa décision en considération des nouveaux textes.

L’arrêt rapporté permet donc de penser que les nouvelles dispositions du code civil ne modifient pas les solutions jurisprudentielles antérieures.

Pas d’exception d’inexécution partielle !

La question avait pu se poser et, notamment, le professeur Alain Bénabent s’était demandé s’il était possible de moduler l’exception d’inexécution en cas d’inexécution partielle (A. Bénabent, Droit des obligations, 16^e éd., LGDJ, coll. « Précis Domat », n° 370). Le texte de l’article 1219 du code civil exige une inexécution « suffisamment grave ». Des infiltrations, perturbant gravement l’activité sans toutefois l’empêcher totalement, pourraient être qualifiées de « suffisamment graves » et permettre une suspension, non pas de la totalité des loyers, mais d’une partie des loyers. Mais la Cour de cassation semble refuser le mécanisme de l’exception d’inexécution partielle et la « riposte mesurée » suggérée par le professeur Alain Bénabent.

Le locataire troublé dans son exploitation devra agir par d’autres moyens. Ne pouvant en principe se faire justice à lui-même, il devra engager une procédure pour demander des dommages-intérêts en raison des troubles subis. Le préjudice commercial pourrait d’ailleurs atteindre, voire dépasser, le montant des loyers. Le locataire pourra demander la condamnation du bailleur à l’exécution des travaux nécessaires à une jouissance paisible.

Incompétence du juge des référés

Rappelons enfin que le juge des référés n’est pas compétent pour se prononcer sur le bien-fondé d’une exception d’inexécution invoquée par le locataire (Civ. 3^e, 23 mars 2010, n° 08-21.358, Administrer 5/2010. 24, note J.-D. Barbier).

© Lefebvre Dalloz