Diagnostics structurels des immeubles d’habitation : top départ !

09.09.2025

Le décret nécessaire à la mise en place, par les communes, de l’obligation de réaliser un diagnostic structurel des immeubles d’habitation collectifs dans les secteurs d’habitat dégradé est paru. Un arrêté définissant le modèle de rapport à utiliser par le professionnel réalisant ce diagnostic complète le dispositif.

Pour améliorer la connaissance de l’état du parc immobilier par les pouvoirs publics et éviter les catastrophes du type de celle de la rue d’Aubagne à Marseille, la loi pour la rénovation de l’habitat dégradé du 9 avril 2024 a créé un diagnostic structurel des immeubles collectifs d’habitation de plus de 15 ans qui pourra être déployé, à l’initiative des communes, dans les secteurs à risque, c’est-à-dire des zones présentant une proportion importante d’habitat dégradé ou d’immeubles anciens subissant des fragilités structurelles (CCH, art. L. 126-6-1, al. 11, créé par Loi n° 2024-322 du 9 avr. 2024, art. 27, 1°).

L’obligation de réaliser le diagnostic, lorsqu’elle sera instaurée concernera les propriétaires des immeubles ou les copropriétaires des immeubles soumis au statut de la copropriété. À défaut, le maire pourra faire réaliser d’office le diagnostic, en lieu et place du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires et à ses frais.

Le décret d’application requis pour permettre la pleine entrée en vigueur du dispositif est paru au Journal officiel du 14 août (Décr. n° 2025-814 du 12 août 2025).

Institution de l’obligation de réaliser un diagnostic structurel

L’obligation d’avoir à réaliser le diagnostic est mise en place par une délibération du conseil municipal (CCH, art. R. 126-43-1, créé par Décr. n° 2025-814 du 12 août 2025, art. 1^er). Ce document est ensuite notifié par lettre recommandée « avec accusé de réception » :

aux propriétaires des bâtiments situés dans les périmètres délimités par la commune ;
ou aux syndics représentant les syndicats des copropriétaires des bâtiments de cette même zone.

Si la délibération ne peut être envoyée (par exemple parce qu’il n’existe pas de syndic ou de propriétaire connu), la notification est valablement réalisée par un affichage en mairie de la commune ou de l’arrondissement où est situé le bâtiment, ainsi que par affichage sur la façade de l’immeuble (CCH, art. R. 126-43-1, créé par Décr. n° 2025-814 du 12 août 2025, art. 1^er).

Réalisation du diagnostic structurel

Le décret du 12 août 2025 fixe les compétences exigées des professionnels habilités à réaliser le diagnostic structurel auxquels doivent avoir recours les propriétaires ou syndics d’immeubles collectifs d’habitation concernés et leur obligation d’assurance (CCH, art. R. 126-43-3 à R. 126-43-8, créés par Décr. n° 2025-814 du 12 août 2025, art. 1^er).

La personne qui réalise le diagnostic structurel ainsi que ses employés ou les membres du groupement qui interviennent ne peut accorder, directement ou indirectement, au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, aucun avantage ni rétribution, quelle qu’en soit la nature. De même, le diagnostiqueur ne peut recevoir, directement ou indirectement, pour elle-même, ses employés ou des membres du groupement qui interviennent, de la part d’une entreprise susceptible de réaliser des travaux sur les bâtiments sur lesquels porte le diagnostic, aucun avantage ni rétribution, quelle qu’en soit la nature (CCH, art. R. 126-43-7, créé par Décr. n° 2025-814 du 12 août 2025, art. 1^er).

Pièces à fournir par le diagnostiqueur. Le diagnostiqueur est tenu de fournir au propriétaire ou au syndic ou, le cas échéant, à la commune les documents justifiant :

de ses compétences ou celles de ses employés ou des membres du groupement qui interviennent ;
une attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle ;
une attestation sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du propriétaire ou du syndic de copropriété et des entreprises intervenant sur l’immeuble sur lequel porte le diagnostic (CCH, art. R. 126-43-8, créé par Décr. n° 2025-814 du 12 août 2025, art. 1^er).

Pièces à fournir par le propriétaire ou le syndic. Le propriétaire, le syndic ou les copropriétaires selon les cas, doit remettre au diagnostiqueur, les éléments suivants lorsqu’ils existent :

les documents relatifs à l’historique des travaux réalisés sur l’immeuble, notamment les descriptifs, les factures et les plans d’exécution de ces travaux, les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétés les ayant décidés ;
le carnet d’entretien de l’immeuble prévu par l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
l’ensemble des diagnostics immobiliers et des études techniques réalisés sur l’immeuble, au niveau du bâtiment ;
les arrêtés de péril ou de mise en sécurité pris à l’encontre de l’immeuble au cours des 10 dernières années et les mainlevées ;
le projet de plan pluriannuel de travaux prévu par l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis lorsque les conditions de son élaboration ne répondent pas aux conditions prévues par l’article L. 126-6-1 (c’est-à-dire n’a pas été réalisé par une personne respectant les conditions fixées par le décr. du 12 août 2025 ; CCH, art. R. 126-43-9, créé par Décr. n° 2025-814 du 12 août 2025, art. 1^er).

Examen de l’immeuble et rapport. Le diagnostiqueur doit réaliser une inspection visuelle extérieure et intérieure du bâtiment mettant en évidence les désordres apparents. Il établit ensuite un rapport sous format numérique, lequel doit contenir un certain nombre d’informations énumérées par le texte (CCH, art. R. 126-43-10, créé par Décr. n° 2025-814 du 12 août 2025, art. 1^er).

Pour l’application du nouvel article R. 126-43-10 du code de la construction et de l’habitation, un arrêté du 22 août 2025 (NOR : ATDL2522962A, JO du 30) précise le modèle de rapport ainsi que son contenu.

Transmission du rapport à la commune

Le rapport de diagnostic doit être transmis à la commune par le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires (en pratique le syndic s’il en a été désigné un), au plus tard dans les dix-huit mois de la notification de la délibération du conseil municipal ou de la date la plus tardive d’affichage ([v. ci-dessus] CCH, art. R. 126-43-3, créé par Décr. n° 2025-814 du 12 août 2025, art. 1^er).

Si, comme le permet l’article L. 126-6-1 du code de la construction et de l’habitation, le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) a été réalisé par une personne remplissant les conditions fixées par le décret du 12 août 2025, sa transmission à la commune doit respecter cette même limite de dix-huit mois à compter de la notification (CCH, art. R. 126-43-3, créé par Décr. n° 2025-814 du 12 août 2025, art. 1^er).

Certains membres du Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique (CSCEE) considèrent que le délai de dix-huit mois est trop court et avant préconisé, sans succès, qu’il soit porté à vingt-quatre mois (Avis du 18 mars 2025).

Si ces documents ne sont pas produits, le maire peut demander au propriétaire ou au syndic de les produire. Faute de transmission dans le mois de la notification de cette demande, le maire peut faire réaliser d’office le diagnostic à leurs frais (CCH, art. L. 126-6-1, al. 9 s.). Les frais engagés sont alors recouvrés comme en matière de contributions directes (CCH, art. R. 126-43-11, créé par Décr. n° 2025-814 du 12 août 2025, art. 1^er).

Décr. n° 2025-814, 12 août 2025, JO 14 août

Arr., 22 août 2025, NOR : ATDL2522962A, JO 30 août

par Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière