Domaines des actions réelles et personnelles : halte à la confusion ?
La troisième chambre civile qualifie de personnelle l’action en révocation d’une donation pour inexécution d’une charge, même lorsque ladite donation porte sur un immeuble et que la charge consiste à y réaliser des grosses réparations. Elle relève donc de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, et non de la prescription trentenaire de l’article 2227.
Souvent présentée comme la summa divisio des droits patrimoniaux, la distinction entre droits réels et personnels nourrit, de longue date, d’importantes controverses doctrinales. De la thèse personnaliste chère à Planiol, qui ramène le droit réel à une obligation passive universelle, aux analyses contemporaines attentives aux figures hybrides telles les obligations propter rem et les charges réelles, la doctrine a souvent cherché à relativiser la portée de cette distinction pour rendre compte de la diversité – ou de l’unité – des droits subjectifs. Pourtant, si la frontière entre droits réels et personnels peut sembler poreuse d’un point de vue théorique, il serait hâtif d’en conclure qu’on pourrait – ou devrait – s’en passer.
En effet, la distinction conserve une importance pratique considérable, en particulier lorsqu’il s’agit de considérer son prolongement procédural. En ce domaine, c’est en matière de prescription extinctive que la distinction des actions réelles et personnelles est assurément la plus sensible depuis l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile. Ainsi, tandis que sous l’empire du code de 1804, l’ancien article 2262 soumettait « toutes les actions, tant réelles que personnelles » à la prescription trentenaire, la réforme a rompu cette unité de régime. Désormais, à chaque droit son action et à chaque action son régime : les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans et les actions réelles immobilières par trente ans ; l’action en revendication demeurant, quant à elle, imprescriptible car dérivant du droit de propriété.
Cependant, à l’inverse de ces régimes de prescription, nettement déterminés, les domaines respectifs desdites actions demeurent flous, la loi ne définissant ni l’action réelle ni l’action personnelle. Aussi, le contentieux révèle que la distinction entre ces actions est une source d’erreurs récurrentes pour les plaideurs. L’arrêt sous commentaire, rendu par la troisième chambre civile le 17 septembre 2026, en fournit une nouvelle illustration.
Par acte notarié du 2 février 2004, une donatrice consent une donation avec réserve d’usufruit portant sur la nue-propriété d’une maison d’habitation, d’un garage et des terrains attenants, « sous la condition que le donataire assure les grosses réparations afin de restaurer l’état général de la maison ». À la suite du décès de la donatrice en 2019, ses ayants droit, représentés par leur tuteur, assignent le donataire le 21 septembre 2021 en révocation de la donation pour inexécution de la charge et en indemnisation de divers préjudices. Le donataire ayant soulevé devant le juge de la mise en état une fin de non-recevoir tirée de la prescription, la Cour d’appel de Montpellier déclare l’action prescrite.
Au soutien de leur pourvoi, les héritiers font valoir que « l’action en révocation de la donation de la nue-propriété d’un bien immeuble pour inexécution, par le donataire, des grosses réparations prévues par l’article 605 du code civil, est une action réelle soumise à la prescription trentenaire ». Rejet de la troisième chambre civile qui approuve les juges du fond d’avoir exactement retenu « que l’action en révocation d’une donation pour inexécution d’une charge, qui constitue un contrat synallagmatique par les engagements réciproques qu’elle prévoit, a pour fondement l’inexécution d’une obligation contractuelle et constitue à ce titre, quand bien même elle concerne un immeuble et comporte une charge ayant pour objet l’exécution des grosses réparations, une action personnelle ». Dès lors, une telle action était bel et bien soumise au délai de prescription quinquennal prévu par l’article 2224 du code civil.
Par cet arrêt, la Cour de cassation précise le tracé des frontières entre actions réelles et personnelles en matière de donation avec charge : si le rappel des contours de la distinction est source de clarifications salutaires, la décision invite également à revenir sur les ressorts de la confusion.
Les contours de la distinction
En opposant les « actions personnelles ou mobilières » aux « actions réelles immobilières », les articles 2224 et 2227 du code civil se contentent de renvoyer, maladroitement et sans la préciser, à la distinction des droits réels et personnels. Le critère doit donc être recherché dans la nature même du droit substantiel dont l’action assure la mise en œuvre. Ainsi, l’action qui tend à exercer ou protéger un droit réel sur un immeuble sera réelle, tandis que celle qui tend à obtenir ou à sanctionner l’inexécution d’une obligation, quelle qu’en soit la source, sera personnelle (A. Alvarez-Elorza, L’action en révocation pour inexécution d’une charge est soumise au délai quinquennal, JCP N 2026. Act. 1112 ; v. égal., L. Leveneur, À propos de la qualification d’une action : personnelle ou réelle, voire mixte ?, CCC 2026. Comm. 80, note ss Civ. 3e, 16 avr. 2026, n° 24-22.365 ; Dalloz actualité, 30 avr. 2026, obs. A.-L. Souchay ; D. 2026. 1595 
, note C. Maestroni ; ibid. 1064, chron. M.-L. Aldigé, S. Baraké, A.-C. Vernimmen et J.-F. Zedda ).
L’arrêt applique exactement ce critère. Il ne s’attache ni à l’assiette de la libéralité ni à l’objet de la charge. Seuls comptent la nature de la donation avec charges qui « constitue un contrat synallagmatique » – rappelons que lorsque le donateur impose une charge au donataire, deux obligations réciproques naissent alors entre les parties, expliquant ce choix de qualification – et le fait que l’action « a pour fondement l’inexécution d’une obligation contractuelle […], quand bien même elle concerne un immeuble et comporte une charge ayant pour objet l’exécution des grosses réparations ». La concessive employée ici doit être soulignée : l’immeuble est l’objet de la donation, non celui du droit en cause qui est une créance ayant pour objet une obligation de faire. Qui plus est, l’argument tiré de l’article 605 du code civil est ici inopérant. Si le texte laisse les grosses réparations à la charge du propriétaire, le donataire ne les devait au donateur qu’en vertu de l’acte. Preuve en est : faute de lien d’obligation entre eux, l’usufruitier ne peut contraindre le nu-propriétaire à réaliser lesdits travaux en dehors d’une clause créant une obligation exigible. L’action tendait donc bien à sanctionner l’inexécution de cet engagement et non l’atteinte à un droit réel sur l’immeuble. La charge est ici personnelle et non réelle, elle ne grève pas un fonds mais oblige une personne : le donataire.
Ce raisonnement était déjà en germe dans la jurisprudence antérieure à la réforme de 2008. Sous l’empire du droit ancien, la première chambre civile avait certes jugé l’action en révocation pour inexécution des charges « soumise à la prescription trentenaire », mais en raison du délai unique alors applicable. Néanmoins, elle combinait déjà les articles 953 et 1184 ancien du code civil pour permettre au juge d’accorder un délai de grâce au donataire, rapprochant ainsi la révocation d’une donation avec charge de la résolution d’un contrat synallagmatique (Civ. 1re, 13 oct. 1993, n° 91-17.899). C’est donc fort logiquement que certains auteurs ont par la suite estimés que la réforme de 2008 avait fait basculer cette action dans le délai quinquennal (Rép. civ., v° Libéralités, par V. Egéa, avr. 2026, n° 79 ; M. Nicod, Le temps court des actions successorales, Dr. fam. 2025. Repère 4), ce que vient confirmer l’arrêt sous commentaire.
Au-delà de la seule action en révocation d’une donation avec charge, la solution de la troisième chambre civile s’inscrit dans une jurisprudence désormais fournie, qui refuse de déduire la nature réelle d’une action de la seule présence d’un immeuble ou de ses effets sur le droit de propriété. Ainsi en est-il de l’action en rectification d’un acte notarié de vente immobilière, qualifiée de personnelle « quand bien même elle aurait pour effet de résoudre la question de l’existence d’un droit réel » sur la partie du bien concernée par l’erreur de désignation (Civ. 3e, 16 avr. 2026, n° 24-22.365, Dalloz actualité, 30 avr. 2026, obs. A.-L. Souchay ; D. 2026. 1595 , note C. Maestroni ; ibid. 1064, chron. M.-L. Aldigé, S. Baraké, A.-C. Vernimmen et J.-F. Zedda ; Constr.-Urb. 2026. Comm. 65, note C. Sizaire ; v. L. Leveneur, note préc.). De même, l’action en résolution d’une vente par adjudication pour défaut de paiement du prix « tend à sanctionner le défaut d’exécution de l’obligation de payer le prix », obligation « de nature personnelle » qui entre donc dans le champ de l’article 2224 (Civ. 3e, 2 mars 2022, n° 20-23.602, Dalloz actualité, 24 mars 2022, obs. E. Botrel ; D. 2022. 892 , note T. Gérard ; AJ fam. 2022. 346, obs. J. Casey ).
À l’inverse, les actions qui mettent directement en jeu un droit réel immobilier conservent leur qualification réelle. L’action tendant à la démolition d’une construction édifiée en violation d’une charge réelle grevant un lot de lotissement est une action réelle immobilière trentenaire (Civ. 3e, 6 avr. 2022, n° 21-13.891, Dalloz actualité, 22 avr. 2022, obs. C. Dreveau ; D. 2022. 704 ; ibid. 1528, obs. Y. Strickler et N. Reboul-Maupin ; ibid. 2308, chron. B. Djikpa, L. Jariel, A.-C. Schmitt et J.-F. Zedda ; AJDI 2022. 451 , obs. A. de Dieuleveult ; RTD civ. 2022. 656, obs. W. Dross ; Défrenois 2022, n° 22, p. 13, note I. Boismery ; JCP N 2023. 1005, n° 2, obs. V. Tournebise), solution réitérée à propos de la suppression d’un portail empiétant sur les parties communes d’un lotissement (Civ. 3e, 4 déc. 2025, n° 23-23.980). Quant aux actions fondées sur la propriété, elles échappent à toute prescription extinctive. Tel est le cas de l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre, qui « constitue une action en revendication » (Civ. 3e, 25 mars 2021, n° 20-10.947, Dalloz actualité, 29 avr. 2021, obs. A. Cayol ; D. 2021. 695 ; ibid. 1048, obs. N. Damas ; ibid. 1509, obs. Y. Strickler et N. Reboul-Maupin ; AJDI 2021. 789 , obs. J. Mazure ; RDI 2021. 348, obs. J.-L. Bergel ; Loyer et copr. 2021. Comm. 106, obs. B. Vial-Pedroletti) ou de l’action en régularisation forcée d’une cession dont le transfert s’était déjà opéré par l’effet d’une stipulation pour autrui (Civ. 3e, 12 nov. 2020, n° 19-23.160, Dalloz actualité, 24 déc. 2020, obs. Le Rudulier ; RDI 2021. 84, obs. J.-L. Bergel ; RTD civ. 2021. 177, obs. W. Dross ).
Les contours de la distinction des actions peuvent être dégagés de cet ensemble hétéroclite : si le demandeur se prévaut d’une créance contre une personne, l’action sera personnelle ; s’il se prévaut d’un droit réel sur l’immeuble, même d’origine contractuelle, l’action sera réelle. En l’espèce, les héritiers ne pouvaient se prévaloir d’aucun droit réel actuel sur la nue-propriété, transmise dès 2004 ; seule demeurait la créance d’exécution de la charge. De plus, au décès de la donataire, l’usufruit réservé s’est éteint anéantissant ainsi tout droit réel à leur égard.
Toutefois, à y regarder de plus près, la clarification opérée par la Cour au gré des décisions rendues n’a pas la netteté escomptée et des zones d’ombre subsistent (sur ces difficultés persistantes, v. T. Lakssimi, Les actions contractuelles, D. 2023. 2095 ), notamment lorsque les actions portent sur des contrats translatifs de propriété. L’action en révocation d’une donation, tout comme l’action en résolution ou en nullité d’une vente immobilière, touche à un acte qui fait naître des obligations et qui transfère un droit réel. Ne devrait-elle pas alors emprunter aux deux natures ?
Les ressorts de la confusion
On le comprend, la confusion naît de ce que certains actes engendrent à la fois des obligations et un transfert de propriété. Les actions qui les concernent ont été qualifiées de mixtes, catégorie bien connue du code de procédure civile dont l’article 46 permet au demandeur de saisir, au choix, soit la juridiction du lieu du défendeur, soit celle du lieu de l’immeuble. La réforme de 2008 l’a cependant ignorée (L. Leveneur, note préc.). Les plaideurs s’en emparent pourtant, pour tirer l’action tantôt vers le délai court, tantôt vers le délai long comme dans l’espèce commentée.
Néanmoins, en matière de prescription, le caractère mixte d’une action ne signifie ni l’application simultanée des deux régimes ni le choix, par le demandeur, du plus favorable. La mixité de l’action, telle que conçue en doctrine, appelle en réalité une application distributive (C. Chainais, F. Ferrand, L. Mayer et S. Guinchard, Procédure civile, 37e éd., Dalloz, coll. « Précis », 2025, p. 349, n° 407), qui s’opère selon deux axes.
Elle s’opère d’abord quant aux demandes. Un arrêt rendu le 6 avril 2022 en offre le modèle : saisie d’une demande de démolition et d’une demande indemnitaire fondées sur la même violation d’un cahier des charges de lotissement, la Cour a soumis la première à la prescription trentenaire et la seconde à la prescription quinquennale (Civ. 3e, 6 avr. 2022, n° 21-13.891, préc.).
Elle s’opère ensuite dans le temps, et c’est sur ce terrain que se situe l’arrêt commenté. Lorsque le litige porte sur un contrat translatif, l’action personnelle en révocation, résolution ou nullité précède logiquement l’action réelle. Ce n’est que si elle est ouverte et prospère que le titre de l’acquéreur est anéanti et que le droit réel fait retour à son auteur. Alors seulement s’ouvre l’action en revendication, imprescriptible parce que fondée sur une propriété recouvrée. L’article 954 du code civil exprime exactement cette séquence pour la donation avec charges : c’est à la suite d’une révocation pour cause d’inexécution des conditions que « les biens rentreront dans les mains du donateur », lequel aura alors contre les tiers détenteurs « tous les droits qu’il aurait contre le donataire lui-même ». L’effet réel est la conséquence de la révocation de la donation, non sa nature.
La jurisprudence confirme cette chronologie. Dans un arrêt du 2 mars 2022, les juges du fond avaient correctement déduit de l’imprescriptibilité du droit de propriété celle de l’action en revendication. Plus discutable était leur conception de l’action en résolution de la vente qui, destinée à protéger la propriété, devait selon eux se trouver soumise à la prescription trentenaire. La cassation s’imposait, le vendeur n’étant plus propriétaire tant que la vente n’était pas résolue (Civ. 3e, 2 mars 2022, n° 20-23.602, préc.). La comparaison avec une espèce où la revendication fut directement admise est également éclairante : ainsi, lorsque le transfert ne s’est jamais produit parce qu’une clause de réserve de propriété en suspend l’effet, le vendeur demeure propriétaire. Partant, son action en revendication « a pour source non pas la créance personnelle de celui-ci sur le débiteur mais son droit de propriété », ce qui lui permet d’échapper à l’article 2224, quand bien même la créance de prix serait prescrite (Com. 19 nov. 2025, n° 23-12.250, Dalloz actualité, 28 nov. 2025, obs. S. Cacioppo ; D. 2026. 31 , note F. Danos ; RTD civ. 2025. 896, obs. C. Gijsbers ; ibid. 2026. 167, obs. M. Barba ; RTD com. 2026. 201, obs. A. Martin-Serf ). Tout dépend alors de la titularité du droit réel au jour de l’action.
Or, dans notre affaire, l’action personnelle étant prescrite, la révocation ne pouvait plus être prononcée. Encore faut-il préciser les raisons de cette prescription. La donation datant de 2004, l’action en révocation relevait à l’origine du délai trentenaire de l’ancien article 2262 du code civil. En le réduisant à cinq ans, la réforme a fait courir le nouveau délai à compter de son entrée en vigueur, « sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure » (art. 26, II ; C. civ., art. 2222, al. 2). Si l’inexécution était connue avant le 19 juin 2008, l’action était donc prescrite dès 2013, soit bien avant l’assignation de 2021. D’où le moyen, qui visait ensemble l’ancien article 2262 et l’article 2227 puisque seule la qualification d’action réelle permettait d’échapper au couperet transitoire et ainsi conserver un délai trentenaire utile. La mise sous tutelle des héritiers était, quant à elle, indifférente : venus aux droits de la donatrice en 2019, ils ont recueilli une action déjà éteinte sur laquelle la suspension de l’article 2235 ne pouvait plus avoir de prise.
Le transfert de la nue-propriété opéré en 2004 se trouve donc consolidé et l’effet de retour prévu par l’article 954 ne peut plus se produire. Les héritiers ne sauraient davantage contourner l’obstacle par une action en revendication puisque faute de révocation, ils n’ont pas recouvré la propriété et n’ont donc rien à revendiquer. L’imprescriptibilité de la propriété ne profite donc qu’à celui qui est propriétaire au jour où il agit. Elle ne permet pas de récupérer un droit que la prescription de l’action personnelle a définitivement fixé dans le patrimoine du donataire. En d’autres termes, la revendication de la propriété est rendue impossible du fait de la consolidation de l’acte non contesté dans les délais.
Halte à la confusion, donc : la mixité d’un litige impose d’ordonner les demandes et de distinguer les actions, non de choisir entre deux délais celui qui plaît aux plaideurs. La solution n’est pas sans rigueur pour les donateurs qui stipulent une charge qui s’inscrit dans la durée. Dès lors, c’est par le jeu du point de départ de la prescription – le jour où le titulaire « a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » – et non par une requalification de l’action qu’il convient, le cas échéant, de rechercher leur protection.
par Alexandre Ferracci, Maître de conférences en droit privé, Université d’Aix-Marseille, LDPSC UR 4690
Civ. 3e, 17 sept. 2026, FS-B, n° 24-21.632
© Lefebvre Dalloz