Double qualité du créancier saisissant en saisie immobilière : précisions sur la liberté de choix de poursuivre et le contrôle d’office du JEX

Aucun texte n’interdit au créancier poursuivant, qui a délivré un commandement de payer valant saisie immobilière pour le recouvrement d’une créance, de déclarer une autre créance, pour laquelle il bénéficie d’une inscription sur l’immeuble saisi, à fin d’en obtenir le paiement à l’occasion de la procédure d’exécution qu’il a engagée.

Curiosité du juge et procédure d’avis. Si elle est parfois interdite, parce qu’elle heurte le principe dispositif (en témoigne la limitation de son office à l’art. 7 du c. pr. civ.), la curiosité du juge civil s’épanouit particulièrement en cas de difficulté pour statuer sur un cas qui lui est soumis. Curiosité rime alors avec difficulté et humilité. Si la difficulté porte sur une question de droit interne, il peut s’agir, pour le juge, de saisir la chambre compétente de la Cour de cassation pour avis (COJ, art. L. 441-1 ; C. pr. civ., art. 1031-1). Alors que le renvoi préjudiciel en droit de l’Union peut parfois être imposé au juge national (TFUE, art. 267, al. 3), solliciter un avis est toujours facultatif. De plus, contrairement à la question préjudicielle en droit de l’Union, où la réponse à la question lie le juge national (CJCE 15 janv. 2002, Weidacher, aff. C-179/00), l’avis n’est pas contraignant (COJ, art. L. 441-3), bien que souvent suivi. En outre, et contrairement, à la procédure sur question prioritaire de constitutionnalité, qui demeure à l’initiative d’une partie (C. pr. civ., art. 126-2), la procédure d’avis est diligentée à partir de l’initiative du seul juge. Toutefois, comme lorsqu’il décide de soulever d’office, le juge qui formule une demande d’avis « doit en informer les parties au procès ainsi que le ministère public, afin que ceux-ci soient en mesure de soumettre leurs propres observations à la Cour de cassation » (C. pr. civ., art. 1031-1).

Procédure d’avis et procédures civiles d’exécution. La procédure d’avis est de plus en plus utilisée, notamment devant la deuxième chambre civile, et particulièrement en procédures civiles d’exécution. La concomitance, en 1991, de la technique de la saisine pour avis et de la réforme des procédures civiles d’exécution est d’ailleurs notable. Aux termes de l’article L. 441-1 du code de l’organisation judiciaire, la question posée doit, pour être recevable, être nouvelle ; de pur droit ; présenter une difficulté sérieuse ; se poser dans de nombreux litiges. Il ressort de la jurisprudence que la nouveauté de la question peut être de deux ordres. Elle peut d’abord évidemment être suscitée par l’application d’un texte nouveau. Ensuite, même concernant un texte ancien, elle est considérée comme nouvelle dès lorsqu’elle n’a pas encore été tranchée par la Cour de cassation statuant sur un pourvoi. Si, dans les années qui suivirent la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d’exécution et son décret d’application n° 92-755 du 31 juillet 1992 instituant de nouvelles règles relatives aux procédures civiles d’exécution, la nouveauté des textes a pu expliquer la fréquente saisine de la Cour (v. M. Douchy-Oudot, Les avis de la Cour de cassation en matière de procédures civiles d’exécution, Justices, 1997), les récents avis rendus en 2024-2025 s’expliquent à la fois par le contexte d’incertitude concernant la compétence du juge de l’exécution après abrogation partielle de l’article L. 213-6 par le Conseil constitutionnel (Civ. 2^e, avis, 13 mars 2025, n^os 25-70.003, 25-70.004, 25-70.005 et 25-70.006, Dalloz actualité, 20 mars 2025, obs. M. Barba) mais aussi par la complexité et la technicité de certaines règles, souvent liée à la délimitation malaisée du droit commun et du droit spécial. Il en a été ainsi de l’avis se prononçant sur la remise en cause du titre exécutoire judiciaire par le juge de l’exécution en cas de clauses abusives (Civ. 2^e, avis, 11 juill. 2024, n° 24-70.001, Dalloz actualité, 21 sept. 2024, obs. C. Hélaine) comme de l’avis répondant à la question de l’exigence ou non de postulation devant le juge de l’exécution (Civ. 2^e, avis, 25 avr. 2024, n° 23-70.020, Dalloz actualité, 14 mars 2024, obs. C. Caseau-Roche).

Saisine pour avis portant sur la nature des créances, cause d’une saisie immobilière. Le présent avis rendu par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 20 novembre 2025, appelé à être publié, porte cette fois sur la saisie immobilière et particulièrement sur la créance cause de la saisie, indiquée dans le commandement de payer.

Faits et procédure. Une banque est titulaire de deux créances à l’encontre d’un même débiteur, l’une, de 25 000 €, l’autre, notariée, faisant l’objet d’une inscription sur l’immeuble, de 386 000 €. La banque fait délivrer au débiteur un commandement de payer valant saisie immobilière pour la créance du montant de 25 000 € puis l’assigne à une audience d’orientation devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Poitiers. Peu après, la banque dénonce le commandement aux deux créanciers inscrits, le Trésor public et elle-même, au titre de l’autre créance. Un mois plus tard, la banque déclare une créance qu’elle qualifie de « complémentaire », celle de 386 000 €, exigible à hauteur de 201 000 €. Or, cette créance complémentaire, non inscrite sur le commandement de payer, prime toutes les autres créances, dont celle fondant les poursuites, dont une partie paraît d’ailleurs être prescrite, et a vocation à absorber la totalité du prix auquel le bien pourrait être vendu. Voilà donc une créance qui tombe à pic !

Cette pratique bancaire consistant, en cas de pluralité de créances entre les mêmes parties, à ne viser qu’une créance dans le commandement de saisie immobilière et engager une saisie immobilière pour le recouvrement de l’autre créance, est-elle valable ? C’est à cette difficulté qu’a été confronté le JEX du Tribunal judiciaire de Poitiers, qui, par un jugement du 31 mars 2025, a sollicité l’avis de la Cour de cassation sur ces deux questions :
« Un créancier peut-il valablement engager une saisie immobilière pour recouvrer une autre créance que celle visée au commandement de payer fondant cette saisie immobilière ? Dans l’affirmative comme dans la négative :
La créance du poursuivant visée à l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution s’entend-elle :
- seulement de celle visée au commandement de payer valant saisie immobilière ?
- ou bien de celle qui absorbera en priorité le produit de la vente sur saisie immobilière ?
- ou bien toutes les créances du créancier poursuivant ? »

Un avis avisé. Jugée recevable tant sur la forme (respectant les art. 1031-1 et 1031-2 c. pr. civ.) que sur le fond (respectant les 4 exigences précitées de l’art. L. 441-1 COJ), la demande d’avis est suivie de l’avis rendu le 20 novembre 2025. Ce dernier est accompagné du rapport de M^me Latreille, conseiller référendaire, et des conclusions de M. Adida-Canac, avocat général, documents dont la lecture permet de mieux appréhender les faits de l’espèce, les enjeux et les réflexions menées justifiant la motivation de l’avis. Il est à noter d’ailleurs que, sur ces questions, le parquet général a sollicité l’avis de l’association des avocats et praticiens des procédures et de l’exécution, dont la réponse, mise à la disposition des parties, est citée en note en bas de page du Rapport Latreille (note 26) et exploitée dans les conclusions du parquet général à propos de l’égalité des créanciers en matière de créances déclarées (Concl., p. 8), sans pour autant emporter la conviction de l’avocat général.

La deuxième chambre se prononce sur chaque question.

La détermination de la ou des créances cause de la saisie immobilière

La première question posée dans l’avis est opportunément reformulée dans le rapport Latreille (Rapp., p. 10, pt 3.2.1) en ces termes : « un créancier peut-il valablement engager une saisie immobilière pour recouvrer une autre créance que celle visée au commandement de payer fondant cette saisie immobilière ? ».

Rappelons d’abord de façon liminaire, que si cette question pose difficulté, c’est qu’évidemment une telle pratique, émergeante, n’a pas été prise en considération par les textes du code des procédures civiles d’exécution, silencieux, donc impuissants à la contrer. C’est un angle mort du droit des procédures civiles d’exécution, qui, plus généralement encore, n’envisage, notamment à l’article L. 311-1 du code des procédures civiles d’exécution, que l’hypothèse d’une créance unique du poursuivant (v. Rapport Latreille, p. 10, in fine). La double qualité du saisissant, créancier poursuivant pour une créance figurant dans le commandement valant saisie et créancier inscrit pour une autre, est « hors des radars du code des procédures civiles d’exécution ».

Souplesse du système, déduite du silence des textes

La procédure judiciarisée de saisie immobilière vise tout à la fois la saisie elle-même et la procédure de distribution du prix de vente, possiblement déjudiciarisée, qui s’en suit (Cass., avis, 16 mai 2008, n° 08-00.002 P). Or, même si la saisie immobilière n’est pas une procédure collective, son but est néanmoins de désintéresser tous les créanciers bénéficiaires (poursuivant, inscrits, privilégiés, v. P. Hoonakker, S. Hazoug, N. Pierre et S. Pierre-Maurice, Procédures civiles d’exécution, 14^e éd., Larcier, 2025, n° 785) de toutes leurs créances. Est-on alors dans un système fermé, qui exigerait que le créancier poursuivant doive énumérer au commandement l’ensemble des créances dont il entend poursuivre le recouvrement à l’occasion de la procédure de saisie immobilière qu’il a engagée, sans pouvoir en ajouter d’autres par la suite ? Ou se situe-t-on dans un système souple, qui laisserait le choix au créancier de poursuivre sur une créance déterminée, sachant qu’il pourrait éventuellement se subroger à lui-même, dans ses propres poursuites, pour recouvrer une autre créance, s’il se désiste de la première ?

« Aucun texte n’interdit au créancier poursuivant, qui a délivré un commandement de payer valant saisie immobilière pour le recouvrement d’une créance, de déclarer une autre créance, pour laquelle il bénéficie d’une inscription sur l’immeuble saisi, à fin d’en obtenir le paiement à l’occasion de la procédure d’exécution qu’il a engagée » : la Cour de cassation tranche dans son avis en faveur d’un système souple (§ 6), ce, à partir du silence, tant du droit commun des voies d’exécution (§§ 3 et 4, visant les art. L. 111-2 et L. 111-7 c. pr. exéc.) que du droit spécial de la saisie immobilière (§ 5). La solution est imparable alors qu’elle semblait de prime abord contre-intuitive tant on pouvait s’attendre à l’exigence d’une certaine concordance entre le titre invoqué et la créance recouvrée. L’article R. 321-3 du code des procédures civiles d’exécution ne requiert que les mentions des date, nature du titre exécutoire en vertu duquel le commandement est délivré et le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus. Il n’y est pas fait obligation d’indiquer l’ensemble des créances que le créancier détient à l’encontre du débiteur saisi.

Potentialité abusive de la pratique et pouvoirs du JEX

Ce qui n’est pas prohibé ou obligatoire est permis. C’est en substance sur ce raisonnement que la Cour valide la pratique, qu’elle sait pourtant potentiellement abusive. Car, comme l’a Cour le retient, « les textes du droit commun visés n’imposent pas à un créancier, qui détient plusieurs créances contre un même débiteur, de les recouvrer en même temps à l’occasion d’une mesure d’exécution forcée pratiquée au préjudice de ce dernier ». Le fait de « profiter » du commandement de payer désignant une créance pour recouvrer l’autre n’est-il pas alors « suspect » (Concl., p. 8 ; Rapp., p. 20-21) ? Cette démarche du créancier semble dépourvue de cohérence (Rapp., p. 11) et surtout prive le débiteur d’une complète information par commandement de payer, aux risques même de le surprendre. C’est pourquoi la réponse de la Cour glisse rapidement sur les pouvoirs de contrôle du JEX (§§ 7 et 8). Suivant en cela les conclusions de l’avocat général (Concl., p. 10), la Cour y distingue deux cas de figure ouvrant droit à des pouvoirs plus ou moins étendus du JEX : la fraude aux droits du débiteur et des autres créanciers, qui oblige le juge à prononcer d’office la nullité du commandement et l’abus de droit de saisie, pour lequel le juge saisi d’une contestation du débiteur, et non plus d’office, ordonne la mainlevée de la saisie qu’il considère abusive.

Si la ligne de démarcation entre les deux hypothèses n’est pas a priori évidente, il en va de même des conséquences sur l’office du juge. L’avocat général déduit l’absence de contrôle d’office en cas d’abus de l’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution, qui ne dit pourtant que « Le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation ». Le professeur Leborgne (A. Leborgne, La saisie immobilière, Dalloz Action, n° 1334.50, p. 1886-1887) constate, tout en le trouvant « curieux », le défaut de pouvoir d’office du JEX en ce sens, en raison de l’imprécision des textes. Il faut en retenir simplement deux temporalités dans l’office du juge : avant la saisie, saisine d’office pour fraude ; après la saisie, sanction en cas de demande expresse fondée sur l’abus de saisie (C. pr. exéc., art. L. 121-2).

Nature des créances visées à l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution et étendue du contrôle du JEX

Parfaitement précise, et contenant de surcroît trois propositions de réponse, la seconde question était pleinement recevable. Elle tendait en substance à connaitre la nature des créances visées à l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution.

La juste interprétation du texte visant exclusivement la créance du poursuivant

Rappelons que l’article visé concerne l’audience d’orientation, « dont il résulte un objet obligatoire et un objet facultatif » (v. P. Hoonakker, S. Hazoug, N. Pierre et S. Pierre-Maurice, Procédures civiles d’exécution, op. cit., n° 656). L’issue de la saisie immobilière, vente amiable ou forcée, comme le contrôle partiel de validité de la saisie incombe au juge de l’exécution, et, à l’issue de son contrôle, le juge doit mentionner « le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires » (C. pr. exéc., art. R. 322-18). La question procède donc à rebours, partant du résultat, le montant de la créance retenu, pour remonter jusqu’aux pouvoirs du JEX. La réponse de la Cour est de bon sens : c’est sur la seule créance indiquée dans le commandement de payer que le juge doit vérifier les conditions de validité de la saisie. C’est stricto sensu la seule créance correspondant à la poursuite, et donc par là, la seule correspondant à la qualité de « créancier poursuivant », mentionnée dans le texte. En effet, la procédure de saisie immobilière n’est engagée que par la délivrance du commandement de payer valant saisie, dans lequel est mentionnée la créance (§ 12). C’est donc elle-seule qui fera l’objet du contrôle obligatoire du juge visé à l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution.

Ventilation corrélative du contrôle du juge

On rappelle que le créancier, en raison de sa double qualité de poursuivant et d’inscrit (pour une créance inscrite après le commandement de payer) est admis, sauf fraude ou abus, à obtenir le paiement de la créance inscrite à l’occasion de la procédure engagée par un commandement ne précisant pas cette créance.

Pour faire l’articulation avec la question précédente, il convient alors de préciser la ventilation de l’office du JEX concernant le contrôle de ces deux créances.

S’agissant de la créance figurant dans le commandement : elle seule va faire l’objet d’un contrôle a priori du juge au cours de l’audience d’orientation.

L’objet du contrôle est indiqué par l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution : il s’agit de vérifier le titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ainsi que l’assiette de la saisie immobilière (droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession) et la saisissabilité des biens et droits saisis.

L’étendue du contrôle est à préciser, la Cour ayant simplement indiqué que le JEX avait à « vérifier, le cas échéant d’office ». Retenu comme acquis par la doctrine (v. P. Hoonakker, S. Hazoug, N. Pierre et S. Pierre-Maurice, Procédures civiles d’exécution, op. cit. ; A. Leborgne, La saisie immobilière, op. cit., n° 1333.50, p. 1886), le principe général de la vérification d’office de juge sur les conditions posées aux articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 résulte d’un avis rendu par la deuxième chambre civile le 12 avril 2018 (Civ. 2^e, avis, 12 avr. 2018, n° 18-70.004, D. 2018. 1229, obs. A. Leborgne ; Gaz. Pal. 2018, obs. C. Brenner). L’avis retient : « En matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières. »

Le principe connaît toutefois des limites. Le JEX ne peut réduire d’office la créance du poursuivant (Paris, 14 févr. 2008, D. 2009. Pan. 1168, obs. A. Leborgne) et ne pourrait pas davantage relever d’office le dépassement du délai pour assigner (Civ. 2^e, 31 janv. 2013, n° 12-12.670, Dalloz actualité, 31 janv. 2013, obs. V. Avena-Robardet).

S’agissant de la créance inscrite, elle ne fera l’objet d’un contrôle qu’a posteriori, après exécution de la saisie immobilière, et si une contestation a été élevée par le débiteur ou les autres créanciers inscrits.

C’est, pour résumer, un avis logique qui fait preuve d’une souplesse mesurée qui a été rendu.

Civ. 2^e, 20 nov. 2025, P+B, n° 25-70.011

par Sylvie Pierre-Maurice, Maître de conférences HDR, Université de Strasbourg, Directrice du Master 2 Justice, Procès, Procédures

© Lefebvre Dalloz