Droit de préemption subsidiaire : seul le prix hors commission est dû

Le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l'offre notifiée par le notaire, qui n'avait pas à être présentée par l'agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien.

Par cette décision de censure, la Haute juridiction affirme que le locataire d’un local d’habitation n’a pas, dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption subsidiaire, à supporter le paiement de la commission de l’agent immobilier mandaté par le propriétaire-bailleur pour vendre son bien.

Deux droits de préemption

On rappellera, à toutes fins utiles, qu’en application de l’article 15-II, alinéas 1^er à 3 et 6, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur à bail d’habitation à qui il est délivré un congé pour vendre, bénéficie d’un droit de préemption sur le bien vendu (aux termes de ce texte, le congé vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis).

En cas de refus de préempter, le texte précise qu’à l’issue du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation sur le local.

Cette déchéance connaît toutefois une exception lorsque, en définitive, le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur. En pareille hypothèse prévue aux alinéas 4 à 6 de l’article 15-II précité, en effet, le preneur bénéficie de ce qu’il est convenu d’appeler un « droit de préemption subsidiaire », au régime très proche du droit de préemption principal. Des dispositions spécifiques sont toutefois prévues afin que le locataire qui, possiblement, a déménagé, reçoive l’offre et celle-ci, qui peut être notifiée par le notaire, n’est valable pendant un mois à compter de sa réception (pour une étude d’ensemble du droit de préemption du locataire, v. Droit et pratique des baux d’habitation, Dalloz action 2022-2023, par N. Damas, H. des Lyons, P. Gareau, G. Marot et Y. Rouquet, n^os 434.70 s.).

Au cas particulier, un bailleur avait délivré à son cocontractant un congé pour vendre la maison louée valant offre d’acquisition pour 400 000 €.

Faute pour le locataire d’accepter l’offre, celui-ci avait quitté les lieux à l’issue du délai de préavis.

Six mois plus tard, par l’entremise d’une agence immobilière, le bailleur signait une promesse de vente avec un tiers au prix de 380 000 €, dont 10 000 € de commission d’agence. Dans la foulée, le notaire avait notifié ce prix à l’ancien locataire, lequel avait accepté l’offre et conclu la vente.

L’affaire n’en est toutefois pas restée pas là, puisque l’ancien locataire, désormais propriétaire de la maison a intenté une action en justice en répétition des 10 000 € de commission, qu’il estime indus.

Il est débouté tant en première instance (TGI Senlis, 2 juill. 2019) qu’en appel (Amiens, 11 mai 2021, n° 19/05641, Dalloz jurisprudence ; Rev. loyers 2021. 291, obs. S. Brena).

La position des juges du fond repose sur le fait que l’agence immobilière a effectué « une réelle prestation de recherche d’acquéreurs qu’elle a ensuite présentés aux vendeurs afin que soit signé le compromis de vente » qui précisait que les acquéreurs auraient à leur charge la commission d’agence. Et la cour de conclure au caractère déterminant de l’intervention de l’agence immobilière et à la justification de la commission, puisque le locataire en se substituant aux acquéreurs, a accepté d’acquérir aux mêmes conditions, et en est redevable.

Sort de la commission

Cette solution est censurée par l’arrêt sous étude : le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien (rappr. déjà, Civ. 3^e, 1^er juin 2010, n° 09-65.557, AJDI 2011. 50 , obs. J. Darmon  ; ibid. 2010. 641 ).

La formulation retenue est identique à celle employée en 2013 par la même juridiction en matière d’exercice par le preneur de son droit de préemption « principal » (Civ. 3^e, 3 juill. 2013, n° 12-19.442, Dalloz actualité, 17 juill. 2013, obs. Y. Rouquet ; D. 2014. 1221, obs. N. Damas  ; AJDI 2014. 206 , obs. N. Damas ).

On relèvera que, dans les deux cas, la sentence est rendue au visa, d’une part, de l’article 15 de la loi de 1989 et, d’autre part, de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet ».

Ainsi, pour le juge du droit, aux termes du second de ces textes, « le droit à rémunération de l’agent immobilier, auquel un mandat de recherche a été confié, suppose une mise en relation entre le vendeur et l’acquéreur » (Rappr., jugeant que l’offre de vente faite par un agent immobilier, titulaire d’un mandat de vendre un appartement loué, au locataire de cet appartement bénéficiaire d’un droit de préemption, qui l’a acceptée, ne peut être assimilée à la présentation d’un acquéreur, qui seule ouvre droit à commission, v. Civ. 1^re, 14 juin 1988, Bull. civ. I, n° 183 ; D. 1988. IR 185).

Dans l’affaire ayant débouché sur l’arrêt du 1^er mars 2023, pour justifier le renchérissement du prix de vente par le montant de la commission, la cour d’appel s’était satisfaite de la constatation selon laquelle un acquéreur (l’acheteur évincé in fine par le jeu de l’art. 15, al. 4, de la loi de 1989) avait été présenté par l’agent immobilier.

Prérogative légale

La justification de cette jurisprudence est certainement, aussi, à rechercher dans le fait que le droit de préemption du locataire d’habitation est régi par un texte (Loi du 6 juill. 1989, art. 15) d’ordre public protecteur des intérêts du locataire (partie présumée la plus faible) et garant du respect du droit au Logement (énoncé à l’art. 1^er de la loi du 6 juill. 1989, préc.), qui doit être interprété strictement (Comp., en matière de bail rural, jugent que, par l’effet de la préemption, le fermier est substitué à l’acquéreur évincé pour le paiement de la commission des intermédiaires, Civ. 3^e, 13 févr. 1980, D. 1981. IR 61, obs. Martine ; 5 nov. 1980, Bull. III, n° 170 ; 18 oct. 1989, Bull. civ. III, n° 194 ; D. 1989. IR 274, mais l’art. L. 412-8 c. rur. prévoit que la communication par le bailleur de son intention de vendre vaut offre de vente « aux prix et conditions qui y sont contenus » ; Comp. égal., en matière de droit de préemption de la commune, jugeant que la commission reste due par le vendeur à l’agent immobilier, Civ. 1^re, 9 mars 1999, n° 96-21.259, RDI 1999. 440, obs. D. Tomasin  ; Comp. enfin, en ce sens que la rémunération de l’agent immobilier est à la charge de l’acquéreur coïndivisaire exerçant le droit de préemption en vertu de l’art. 815-14 c. civ. , Civ. 1^re, 26 mars 1996, n° 93-17.574, RDI 1997. 103, obs. D. Tomasin  ; RTD civ. 1997. 478, obs. J. Patarin  ; v. aussi, pour un plaidoyer en faveur du droit à commission en matière de préemption du locataire, AJDI 2011. 1, obs. J. Darmon ).

Cette solution peut d’ailleurs être rapprochée de la jurisprudence rendue en matière d’offre de vente notifiée en application de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, relatif à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots (jugeant que la clause figurant dans le mandat de négociation stipulant les honoraires à la charge du mandant ne concerne pas le locataire qui se porterait acquéreur, v. Civ. 3^e, 17 déc. 2008, n° 07-15.943, Dalloz actualité, 19 déc. 2008, obs. Y. Rouquet ; D. 2010. 1168, obs. N. Damas  ; AJDI 2009. 533 , obs. V. Zalewski ).

Il n’est également pas interdit d’établir un parallèle avec le droit de préférence (d’ordre public) que le locataire commercial tient de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, dont la jurisprudence nous indique que le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation (Civ. 3^e, 28 juin 2018, n° 17-14.605, Dalloz actualité, 6 juill. 2018, obs. Y. Rouquet ; D. 2018. 1739  ; ibid. 1736, avis F. Burgaud  ; ibid. 1740, note P. Viudès et F. Roussel  ; ibid. 2435, chron. A.-L. Collomp, V. Georget et L. Jariel  ; ibid. 2019. 1511, obs. M.-P. Dumont  ; AJDI 2019. 122 , obs. J.-P. Blatter  ; RTD civ. 2018. 875, obs. H. Barbier  ; RTD com. 2018. 605, obs. F. Kendérian ).

Mais, que le droit de préférence soit conventionnel et la donne change : dès lors qu’il est prévu qu’il a pour effet de substituer le locataire dans les droits et obligations de l’acquéreur évincé, celui-ci doit payer la totalité du prix convenu avec celui-ci, y compris la commission de l’agent immobilier (en ce sens, v. Civ. 3^e, 28 sept. 2022, n° 21-18.007, AJDI 2023. 32 , obs. J.-P. Blatter  ; rappr., jugeant qu’il résulte des art. 6 de la loi du 2 janv. 1970 et 73 du décret du 20 juill.1972, que la substitution du préempteur à l’acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l’agent immobilier, tel qu’il est conventionnellement prévu, Civ. 1^re, 17 juin 2003, n° 01-01.381).

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