Droit de préférence du locataire commerçant en cas de vente de l’immeuble à une SCI familiale
Ne constitue pas une cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés.
Le droit de préférence du locataire commerçant
Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, le locataire commerçant bénéficie d’un droit de préférence ou de préemption en cas de vente de l’immeuble loué, conformément à l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
En cas de violation de ce droit, le locataire peut poursuivre une procédure judiciaire et les juges peuvent décider, comme en l’espèce, que la vente est parfaite au profit du locataire et que la décision judiciaire sera publiée à la conservation des hypothèques pour valoir titre de propriété. Si la vente a été conclue au profit d’un tiers, le locataire peut en poursuivre l’annulation (même en cas de destruction de l’immeuble postérieurement à la vente, Civ. 3e, 14 sept. 2023, n° 22-15.427, AJDI 2023. 838 
, obs. J.-P. Blatter ; RCJPP 2024, n° 03, p. 52, chron. S. Gonon et E. Morgantini ; RTD civ. 2023. 870, obs. H. Barbier , Gaz. Pal. 14 nov. 2023. 41, note J.-D. Barbier).
Inversement, l’acquéreur évincé au bénéfice d’un locataire qui avait exercé un droit de préférence dont il n’était pas titulaire peut agir en nullité de la vente conclue avec ce locataire (Civ. 3e, 30 nov. 2025, n° 23-12.495, AJDI 2025. 214 ; RCJPP 2025, n° 03, p. 66, chron. S. Gonon et E. Morgantini ; Gaz. Pal. 1er avr. 2025. 66, obs. R. Conseil).
Les exceptions au droit de préférence du locataire commerçant
L’article L. 145-46-1, alinéa 6, prévoit un certain nombre de cas dans lesquels le droit de préemption du locataire est exclu.
Il en est ainsi en cas de cession unique de plusieurs locaux, ce qui a donné lieu, ces dernières années, à d’assez nombreuses jurisprudences (Civ. 3e, 9 avr. 2014, n° 13-13.949, Dalloz actualité, 18 avr. 2014, obs. Y. Rouquet ; Laboratoire Hépatoum (Sté) c/ Poey Saint Picq, D. 2014. 926 ; ibid. 2015. 529, obs. S. Amrani-Mekki et M. Mekki ; RTD civ. 2014. 647, obs. H. Barbier ; 17 mai 2018, n° 17-16.113, Dalloz actualité, 24 mai 2018, obs. Y. Rouquet ; D. 2018. 1070 ; AJDI 2018. 605 , obs. J.-P. Blatter ; ibid. 578, étude P. Viudès et F. Roussel ; RTD com. 2018. 605, obs. F. Kendérian ; Rev. prat. rec. 2/2020. 43, chron. É. Morgantini ; Gaz. Pal. 17 juill. 2018. 51, note C.-É. Brault ; 15 nov. 2018, n° 17-26.727, AJDI 2019. 446 , obs. J.-P. Blatter ; 29 juin 2022, n° 21-16.452, D. 2022. 1310 ; AJDI 2022. 674 , obs. J.-P. Blatter ; Rev. prat. rec. 2023. 23, chron. E. Morgantini et S. Gonon ; 19 juin 2025, n° 23-17.604 et n° 23-19.292, Dalloz actualité, 1er juill. 2025, obs. J.-D. Barbier et S. Valade ; D. 2025. 1165 ; ibid. 2173, chron. M.-L. Aldigé, S. Baraké, A.-C. Vernimmen et J.-F. Zedda ; AJDI 2026. 38 , obs. J.-P. Blatter ; ibid. 2025. 573, point de vue E. Morgantini ; 6 nov. 2025, n° 23-21.442, Dalloz actualité 9 déc. 2025, obs. J.-D. Barbier et S. Valade ; D. 2025. 1926 ).
Tel est le cas également, lorsque la vente intervient au profit du conjoint du bailleur, ou d’un ascendant ou d’un descendant du bailleur ou de son conjoint (comme prévu à la fin du 6e al. de l’art. L. 145-46-1 c. com.).
Dans l’affaire commentée, les propriétaires invoquaient cette disposition pour contester l’existence du droit de préférence du locataire.
Cependant, les propriétaires avaient constitué une société civile immobilière (apparemment entre le père de famille et ses 2 enfants). Or, la SCI est une personne distincte des membres de la famille.
Distinction de la personne morale et des personnes physiques
La cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, avait donc jugé qu’il ne s’agissait pas d’une cession intrafamiliale, mais d’une vente entre deux sociétés civiles immobilières pourvues de la personnalité juridique, faisant écran à l’égard des personnes physiques.
La Cour de cassation décide effectivement qu’une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, « fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés », ne constitue pas une cession au profit du conjoint du bailleur, d’un ascendant ou d’un descendant.
Dans ces conditions, l’exception au droit de préemption du locataire en cas de vente intrafamiliale ne s’appliquait pas. Le locataire bénéficiait de son droit de préemption.
Les responsabilités
La situation était fort embarrassante pour les propriétaires car, s’agissant d’une vente entre deux SCI familiales, des conditions assez avantageuses avaient été prévues.
Notamment, il était convenu que le prix de vente serait réglé dans un délai de quinze ans à compter de la signature de l’acte, par trimestre et d’avance, moyennant des échéances de 7 500 €, outre un intérêt de 1,5 % l’an. Or, le loyer trimestriel du bail commercial s’élevait à 22 372 €… l’achat de l’immeuble coûtait trois fois moins cher au locataire que la poursuite du bail !
Les propriétaires mirent en cause la responsabilité du notaire.
La cour d’appel jugea effectivement qu’il avait manqué à son devoir de conseil. Cependant, la cour d’appel ne prononça aucune condamnation à l’égard du notaire car, dans ses conclusions, l’avocat des propriétaires n’avait formé aucune demande d’indemnisation et n’avait « même pas demandé à la cour de surseoir à statuer de ce chef ».
La Cour de cassation relève que la cour d’appel a souverainement interprété les conclusions ambiguës de la SCI bailleresse.
Certaines personnes sont malchanceuses. La petite société familiale, qui devait permettre à un père de famille de transmettre paisiblement son patrimoine à ses héritiers, va devoir poursuivre la responsabilité de l’avocat qui était chargé de poursuivre la responsabilité du notaire.
par Jehan-Denis Barbier et Séverine Valade, Avocats à la Cour
Civ. 3e, 5 mars 2026, FS-B, n° 24-11.525
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