Emprunt du syndicat : un décret fixe sa durée maximale et la contre-garantie du Fonds de garantie pour la rénovation

Les emprunts collectifs des syndicats de copropriétaires auront une durée maximale de vingt-cinq ans et les modalités du constat de défaillance sont modifiées. Le plafond de garantie des cautionnements par le Fonds de garantie pour la rénovation (FGR) est fixé à 80 % pour les copropriétés en difficulté.

La loi visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement du 9 avril 2024 (Loi n° 2024-322 du 9 avr. 2024, JO 10 avr., Dalloz actualité, 29 avril 2024, obs. A. Fontin ; ibid., 6 mai 2024, obs. L. Deffontaines) permet aux syndicats de copropriétaires de souscrire un emprunt global collectif.

Un premier décret du 6 juin 2025 (n° 2025-499) est venu fixer la liste des informations et documents que les établissements prêteurs peuvent demander au syndic pour examiner la solvabilité du syndicat (v. nos obs. in Dalloz actualité, 16 juin 2025).

Un nouveau décret du 25 juillet 2025 ajoute de nouvelles pierres à l’édifice.

Durée de l’emprunt collectif

Le prêt pourra être consenti pour une durée maximale de vingt-cinq ans (300 mois ; CCH, art. L. 732-2, créé par loi n° 2024-322 du 9 avr. 2024, art. 4, II, 2° ; CCH, art. R. 732-1, créé par décr. n° 2025-711 du 25 juill. 2025, art. 1er).

Cette durée assez longue permet de maintenir les mensualités de remboursement à un niveau assez modeste.

Constat de la défaillance du copropriétaire dans le remboursement de l’emprunt

L’emprunt du syndicat des copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire après constat de la défaillance d’un copropriétaire, pour les sommes correspondant à son remboursement ainsi qu’au paiement des accessoires, quel que soit le type d’emprunt du syndicat (Loi n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 26-7 et 26-12).

Le décret du 25 juillet 2025 adapte et précise le constat de défaillance d’un copropriétaire permettant la mise en œuvre de la garantie (Décr. n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 38, mod. par décr. n° 2025-711 du 25 juill. 2025, art. 2). Cette nouvelle procédure s’appliquera aux échéances exigibles à compter du 1er octobre 2025 (Décr. n° 2025-711 du 25 juill. 2025, art. 3).

Si, au moins trente jours après la date d’exigibilité de l’échéance de remboursement de l’emprunt ou de la contribution au remboursement de l’emprunt, celle-ci n’est pas payée, une lettre de relance est envoyée au copropriétaire débiteur. Cette relance doit intervenir dès le premier incident de paiement. Si aucun règlement n’intervient dans les soixante jours après l’envoi de la relance, une mise en demeure est adressée par le syndic dans les conditions de l’article 42-1 de la loi de 1965, c’est-à-dire par voie électronique, sauf demande du copropriétaire d’utiliser la voie postale.

Le constat de défaillance résulte du défaut de résultat de la mise en demeure pendant plus de trente jours.

Intervention du Fonds de garantie pour la rénovation 

Le FGR (anciennement Fonds de garantie pour la rénovation énergétique) peut garantir les prêts consentis au syndicat des copropriétaires ou contre-garantir les entreprises d’assurance ou sociétés ayant accordé les cautionnements solidaires garantissant ces prêts (CCH, art. L. 312-7).

La contre-garantie fonctionne à hauteur de 80 % des pertes subies, lorsque le syndicat des copropriétaires auquel a été consenti le prêt collectif fait l’objet :

  • soit d’un plan de sauvegarde prévu à l’article L. 615-1 du code de la construction et de l’habitation ;
  • soit d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) poursuivant un objectif de redressement et de transformation de copropriétés dégradées prévue à l’article L. 303-1-1 du code de la construction et de l’habitation ;
  • soit d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) prévue à l’article L. 741-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH, art. R. 312-7-7, I, 2°, mod. par décr. n° 2025-711 du 25 juill. 2025, art. 1er).

 

Décr. n° 2025-711, 25 juill. 2025, JO 27 juill.

par Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière

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