État d’enclave consécutif à une division et servitude de passage

07.01.2026

Lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi qu’en application de l’article 684 du code civil, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique.

En 2017, une société achète une parcelle de terrain enclavée sur laquelle est édifiée un hangar.

Elle sollicite de son voisin le passage sur sa parcelle mais face à son refus, la société propriétaire l’assigne afin de se voir reconnaître une servitude de passage, ce sur le fondement de l’article 682 du code civil.

Pour rappel, cet article dispose que « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ».

Une enclave issue de division parcellaire

Le nœud du litige était que l’état d’enclave allégué résultait de la division d’un fonds sur laquelle était cette parcelle. En effet, à l’origine, un couple est propriétaire, en indivision, de plusieurs parcelles contiguës acquises successivement. Parmi elles, une parcelle enclavée qui devient accessible du fait de la réunion de ces parcelles entre les mains d’un même propriétaire. À la séparation du couple, certaines parcelles sont partagées entre eux et d’autres sont vendues dont celle objet du litige et appartenant à la société qui revendique donc une servitude de passage. Mais la société revendique cette servitude non pas sur une parcelle ayant appartenue au couple mais sur une parcelle voisine dont l’accès était plus simple au regard de l’usage de la parcelle.

La société propriétaire est déboutée en première instance comme en appel de sa demande au motif que l’état d’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente ; de telle sorte que le passage devait s’opérer sur les terrains qui ont fait l’objet de la division, ce conformément à l’article 684 du code civil.

La société se pourvoit alors en cassation car elle considère que l’état d’enclave de la parcelle était préexistant à l’opération de division – vente du couple qui avait acquis plusieurs parcelles contiguës au fil des années. Elle considérait que la réunion de cet ensemble de parcelles entre les mains d’un même propriétaire avant leur revente distincte ne correspond pas aux dispositions de l’article 684 du code civil. En d’autres termes, un état d’enclave préexistait pour cette parcelle à la vente intervenue au profit de la société propriétaire et cet état d’enclave n’avait pas été effacé par l’unité foncière constituée autour de cette parcelle au fur et à mesure des années par les anciens propriétaires.

La Cour de cassation rejette cette argumentation et affirme que la Cour d’appel de Bordeaux a fait une parfaite appréciation des faits en constatant que l’état d’enclave des parcelles de la société était la conséquence directe de l’opération de division-vente des anciens propriétaires, sans qu’il ne soit besoin de prendre en considération l’historique des ventes intervenues pour la parcelle enclavée.

Cette solution est dans la continuité d’un arrêt précédent dont les faits étaient analogues mais différents sur un point essentiel : la parcelle enclavée était issue d’une division avec une autre parcelle elle-même enclavée (les 2 parcelles ayant appartenue au même propriétaire) ce qui justifiait une servitude sur une parcelle voisine non issue de la division (Civ. 3^e, 31 mai 2007, n° 06-11.668, D. 2007. 1784 ; AJDI 2007. 771 ). La Cour de cassation avait alors affirmé « les dispositions de l’article 684 du code civil ne sont applicables que lorsque l’état d’enclave est la conséquence directe de la division d’un fonds » ce qui n’était pas le cas pour les faits de l’espèce de 2007.

Aussi, la réunion d’une parcelle enclavée à une parcelle contiguë entre les mains d’un même propriétaire va le contraindre en cas de division-vente par la suite à ménager une servitude de passage sur ce terrain ; ce, alors qu’elle aurait pu être sollicitée contre une autre parcelle contiguë avant la réunion.

Civ. 3^e, 20 nov. 2025, FS-B, n° 24-17.240

par Sandra Auffray, Avocat