État des lieux du marché locatif privé

Dans sa conférence de presse du 14 mai 2024, CLAMEUR dresse un état des lieux du marché locatif privé pour l’année 2023 et étudie deux sujets d’actualité : l’évolution de la taxe foncière et l’encadrement des loyers à Grenoble.

Acronyme de « Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux », CLAMEUR, est un observatoire créée en 1999. Il s’est assigné la mission de mieux connaître le marché locatif privé. Pour ce faire, il a mis en place un outil de suivi conjoncturel des évolutions des loyers et des activités. L’association identifie également les spécificités des marchés locaux de l’habitat en observant notamment des villes de taille moyenne ou des zones rurales rarement analysées. 

Cette nouvelle édition, de 72 pages, propose, dans une première partie, un état des lieux du marché locatif privé pour l’année 2023, suivi dans un second chapitre, d’une analyse sur l’évolution de la taxe foncière menée sur l’ensemble des métropoles et une dernière section sur l’encadrement des loyers à Grenoble.

Marchés Locatifs

Dans ce bilan du marché de la location pour l’année 2023, l’observatoire note, au niveau national, des évolutions modérées sur un an, au maximum des + 3,5 % de l’IRL (indice de référence des loyers) avec + 2,30 % de moyenne pour les appartements (12,49 €/m²) ; la hausse la plus importante étant sur les petites surfaces avec + 3,98 % pour les studios. Les maisons sont à + 1,50 % (11,40 €/m²).

La durée de mise en location, hors saisonnalité connaît une relative constance au niveau des appartements avec - 2 jours sur un an, celle des maisons est en ralentissement avec + 2 jours sur un an. Ainsi, la tendance à la réduction des durées de mise en location semblerait se terminer car réduites de cinq jours sur ces cinq dernières années. La durée des baux est de deux ans et huit mois pour les appartements et de deux ans et neuf mois pour les maisons.

Malgré, ces chiffres plus stables, l’association note toujours une forte disparité entre les territoires.

Appartements. La région parisienne reste le territoire où le prix du loyer au m² dans les centres-villes en 2023 est le plus élevé : Neuilly-sur-Seine étant le plus cher (entre 32,36 €/m² pour les studios et 26,41 €/m² pour les 2 pièces) suivi de Paris (entre 30,97 €/m² pour les studios et 26,10 €/m² pour les 3 pièces), Levallois-Perret (entre 29,56 €/m² et 25,38 €/m²), Boulogne-Billancourt (entre 23,38 €/m² et 28,47 €/m²). La ville la moins chère reste Saint-Étienne qui oscille entre 6,81 €/m² pour un trois pièces et à 8,69 €/m² pour un studio.

Les plus fortes hausses sur un an pour les appartements sont pour Lyon (de + 2,59 % pour les deux pièces et + 5,42 % pour les studios), Brest (de + 6,96 % pour les studios et + 4,89 % pour les 3 pièces), Metz (+ 5,74 % pour le 2 pièces). Sont en baisse Rouen (de - 0,79 % pour les 3 pièces à - 8,59 % pour les studios), Saint-Étienne (de - 0,52 % pour les 3 pièces à - 7,86 % pour les studios) et Montpellier (de - 2,18 % pour les 2 pièces à - 6,88% pour les studios).

Maisons. Le marché locatif des maisons en 2023 est en progression notable à Aix-Marseille (+ 5,85 % avec un loyer moyen de 14,65 €/m²), Orléans (+ 4,92 % avec un loyer moyen de 10,60 €/m²) et Toulouse (+ 3,37 % avec un loyer moyen de 11,51 €/m2) ; en revanche les villes connaissant une baisse significative sont Saint-Étienne (- 7,60 % avec un loyer moyen de 7,14 €/m²) et Rouen (- 5,09 % avec un loyer moyen de 9,86 €/m²).

Taxes Foncières

Pour cette analyse, l’observatoire s’est basé sur les données 2012-2022 de l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), association ayant créé un observatoire national des taxes foncières ayant pour objectif de mesurer précisément l’augmentation de la taxe foncière sur les propriétés bâties dans toutes les communes de France. Rappelons également que la taxe foncière est due dès l’instant que l’on est propriétaire ou usufruitier d’un logement au 1^er janvier d’un bien et redevable de la totalité pour l’année entière selon l’article 1415 du code général des impôts.

CLAMEUR note une hausse moyenne de la taxe foncière de 26 % sur l’ensemble des communes sur dix ans (entre le 1^er janv. 2012 et le 31 déc. 2022) avec une disparité entre les villes, entre le 1^er janvier 2017 et le 31 décembre 2022 : + 25,4 % à Rouen ; + 19,3 % à Lille ; + 11 % à Lyon ; + 6,5 % à Nice ; + 5,10 % à Paris.

Par ailleurs, l’association souligne qu’il n’y a aucun lien entre l’évolution du prix de la taxe foncière et les statistiques principales des marchés immobiliers comme l’évolution du prix du marché, des loyers, de la rentabilité, de la vacance des logements, résidence principale, ou des revenus médians. Par exemple, Rouen avec la hausse la plus importante en matière de taxe foncière (+ 25,4 %) alors que parallèlement l’évolution des loyers est à + 9,84 %, une baisse de la rentabilité locative brute à - 0,93 %, une variation du taux de logements vacants à - 0,04 %, des résidences principales à - 1,34 % et des revenus médians à + 4,55 %.

L’observatoire préconise la nécessité d’une mise à disposition des bases des valeurs locatives pour pouvoir étudier la politique fiscale locale relative à la taxe foncière.

Encadrement des loyers à Grenoble

Pour ce volet, CLAMEUR a comparé deux méthodes de calcul concernant le prix au m² des loyers hors charges dans la ville de Grenoble.

Ainsi, sur la base de segmentation de trois zones « isoloyers » définies par l’AURG (Agence d’urbanisme de la région grenobloise), observatoire local des loyers, cet organisme constate que la moyenne des loyers hors charges de la partie sud de la région grenobloise est la moins élevée avec 10,7 €/m², alors que la partie nord est à 11,8 €/m² avec une partie est de la ville d’un montant à 12,1 €/m².

D’après ses propres calculs, l’observatoire relève qu’il n’existe pas de rupture spatiale globale des loyers, les ruptures sont localisées et ne correspondent pas aux zones préétablies par l’observatoire local des loyers (OLL) : les loyers oscillent entre 7 €/m² et 16 €/m², avec une grande partie de la ville au-dessus du seuil de la fourchette haute établi par l’OLL (12,10 €/m²).

Ainsi, elle remarque que dans les quartiers d’Eaux Claires-Painlevé et de Teissère, le loyer moyen est de 16 €/m², alors que ces quartiers sont localisés dans la segmentation basse de la zone définie par l’AURG avec 10,7 €/m². L’association remarque également que 82 % des IRIS (îlots regroupés pour l’information statistique) ont un loyer supérieur à la valeur moyenne de leur zone respective.

Par conséquent, le maillage territorial sur lequel repose la délimitation des zones encadrées et des zones non-encadrées de Grenoble ne correspondrait pas à la réalité du marché locatif, selon CLAMEUR.

Malgré les boucliers mis en place par l’État pour la protection des loyers comme l’encadrement, l’IRL, la réglementation sur les passoires thermiques, le marché locatif reste tendu.

Ce rapport de CLAMEUR indique également que la taxe foncière et certains outils pour déterminer la segmentation du plafonnement des loyers ne concordent pas toujours avec la réalité des prix du marché.

Conférence de presse, CLAMEUR, 14 mai 2024

© Lefebvre Dalloz