Exécution forcée d’une obligation continue et action en réparation : point de départ du délai de prescription
L’obligation de délivrance continue du bailleur étant exigible pendant toute la durée du bail, le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure et, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice.
L’arrêt sous étude s’inscrit dans une suite d’arrêts rendus ces derniers mois rappelant le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur et en tirant les conséquences quant à la prescription de l’action du locataire (Civ. 3e, 10 juill. 2025, n° 23-20.491, Dalloz actualité, 12 sept. 2025, obs. Y. Rouquet ; D. 2025. 1300 
; AJDI 2026. 190 , obs. N. Damas ; RTD civ. 2025. 884, obs. P.-Y. Gautier ; Loyers et copr. 2025, n° 142, obs. B. Vial-Pedroletti ; 4 déc. 2025, n° 23-23.357, Dalloz actualité, 11 déc. 2025, obs. Y. Rouquet ; D. 2025. 2089 ). Il les complète en rappelant que le point de départ du délai de prescription diffère selon que l’action vise à obtenir l’exécution forcée de l’obligation ou l’indemnisation des préjudices résultant de la carence du bailleur.
Le 23 janvier 2003, un fonds de commerce incluant un droit au bail est cédé. Ce n’est que le 20 juin 2019 que les locataires assignent les bailleurs en délivrance d’une cour incluse dans l’assiette du bail et en indemnisation. La cour d’appel constate que les preneurs avaient eu connaissance des droits qu’ils détenaient sur la cour au jour de l’acquisition du fonds de commerce. Elle en déduit que le délai de prescription ayant commencé à courir à cette date, l’action était prescrite. Ce raisonnement est invalidé par la Cour de cassation. Au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, elle rappelle que le locataire peut, d’une part poursuivre l’exécution forcée en nature tant que le manquement perdure et, d’autre part obtenir réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice. Elle censure l’arrêt d’appel pour violation des textes susvisés.
Point de départ du délai de prescription de l’action en exécution forcée d’une obligation continue
En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible et ce pendant toute la durée du bail. Il s’agit donc d’obligations continues. Il en résulte que le locataire peut en demander l’exécution forcée (Civ. 3e, 14 nov. 2024, n° 23-12.650 ; 4 déc. 2025, n° 23-23.357, préc. ; Versailles, 2 déc. 2025, n° 24/06457, AJDI 2026. 193 ; ibid. 193 ) ou solliciter la résiliation du bail (Civ. 3e, 4 déc. 2025, n° 23-23.357, préc.) à tout moment tant que le manquement est réitéré. Ce manquement étant persistant, chaque jour constitue le départ d’un nouveau délai tant que l’obligation n’est pas exécutée. Peu importe donc le temps qui s’est écoulé entre le moment où le locataire a constaté la carence du bailleur et l’assignation.
Point de départ du délai de prescription de l’action en réparation des préjudices découlant de l’inexécution d’une obligation continue
Outre l’exécution forcée, le locataire peut obtenir des dommages et intérêts pour compenser les préjudices résultant de cette inexécution. Il s’agit par exemple d’indemniser les troubles de jouissance ou encore les pertes d’exploitation (v. par ex., Civ. 3e, 6 avr. 2023, n° 19-14.118, Dalloz actualité, 20 avr. 2023, obs. T. Brault ; D. 2023. 734 ; Rev. prat. rec. 2023. 28, chron. D. Gantschnig ) causés par la carence du bailleur. S’agissant d’une action en responsabilité contractuelle, le point de départ du délai de prescription est la date de réalisation du dommage ou la date à laquelle il a été révélé à la victime si elle n’en avait pas eu précédemment connaissance. Il en résulte que le locataire peut obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice. Le point de départ étant le dommage et non la défaillance contractuelle, le caractère continu de l’obligation méconnue n’a aucune incidence.
par Camille Dreveau, Maître de conférences, Université de Tours
Civ. 3e, 5 mars 2026, FS-B, n° 24-19.292
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