Immobilier ancien en Île-de-France : attentisme sur un marché encore morne

Lors d’une conférence de presse qui s’est tenue le 10 septembre 2024, les notaires du Grand Paris ont communiqué les chiffres du 2e trimestre 2024 du marché immobilier en Île-de-France ainsi qu’une analyse de l’augmentation de la part des logements anciens énergivores depuis deux ans et une étude sur la solvabilité des acquéreurs dans les mois à venir.

Bilan de l’activité immobilière du résidentiel ancien en Île-de-France au 2e trimestre 2024

Volume des ventes au 2e trimestre 2024. Selon les notaires du Grand Paris, dans la région Île-de-France, 25 890 logements anciens ont été vendus au 2e trimestre 2024 soit une chute de 18 % par rapport au 2e trimestre 2023 (et 38 % par rapport au 2e trimestre 2022). Avec 19 490 ventes, les appartements connaissent une chute de 17 % en un an et les maisons un recul de 21 % avec 6 400 ventes. Sur ces douze derniers mois, l’activité immobilière de la région atteint un des taux les plus bas historiquement, proche de celui de 2009. Cependant, le rythme de l’activité est moins marqué (les volumes de ventes du 2e trimestre 2024 chutent de 38 % par rapport à 2022, et de 18 % par rapport à 2023).

La capitale atteint également un niveau très bas avec 7 000 ventes d’appartements anciens au 2e trimestre 2024 (- 28 % par rapport au 2e trimestre 2022). Les secteurs de petite et grande couronne ont connu des baisses plus sévères avec respectivement - 38 % et - 41 % sur les vingt-quatre derniers mois. Au 2e trimestre 2024, les volumes de vente pour les maisons en petite couronne ont été divisés par deux par rapport au 2e trimestre 2022 avec seulement 1 520 ventes (- 42 % en 2 ans), avec 4 850 ventes dans tous les départements de grande couronne.

Prix des biens immobilier au 2e trimestre 2024. Ce ralentissement des ventes a eu un impact certain sur les prix de ventes. En Île-de-France, le prix au m² est de 6 090 € au 2e trimestre 2024, soit une variation annuelle de - 6,7 % (6 530 € au 2e trimestre 2023) ; les maisons de la région se sont vendues en moyenne à 327 200 € avec une variation annuelle de - 8 % (355 700 € au 2e trimestre 2023).

À Paris, le prix des appartements est de 9 450 €/m² au 2e trimestre 2024 avec une variation identique à celle de la région (le prix au m² était de 10 130 € au 2e trimestre 2023) avec une disparité sur l’évolution des prix selon les quartiers. En effet, les secteurs les plus abordables enregistrent les plus fortes baisses annuelles : entre - 10 % et - 11,3 % avec un prix au m² oscillant entre 7 080 et 7 480 € pour les arrondissements du 18e, 19e et 20e arrondissements, alors que le quartier Saint-Thomas-d’Aquin dans le 7e arrondissement a connu une variation positive de + 2,2 % (16 300 €/m²), celui de Saint-Germain-des-Prés dans le 6e arrondissement une petite baisse de - 0,7 % avec un prix moyen au m² de 15 520 €.

Au 2e trimestre 2024, la baisse annuelle des prix des appartements chute de 7,4 % en petite couronne avec un prix moyen au m² de 9 450 € et de - 5,5 % en grande couronne ramenant un prix au m² à 3 200 €. Les tendances sont identiques pour les maisons mais un peu moins accentuées. La baisse annuelle des prix se maintient à 8,5 % comme le trimestre précédent pour les maisons en petite couronne avec un prix moyen de 390 300 € ; elle recule de 7,8 % en grande couronne avec un prix moyen de 300 900 €.

La part des logements anciens énergivores en Île-de-France depuis 2022

Pour cette analyse, les notaires du Grand Paris précisent que les changements fréquents de réglementation sont susceptibles de biaiser certaines données issues des diagnostics de performance énergétique (DPE), calculées sur des méthodes différentes, mais valides plusieurs années.

Depuis dix ans, le poids des logements anciens économes en énergie a connu une évolution croissante dans les ventes. La répartition des DPE pour les appartements anciens en Île-de-France est passée pour les classes F de 13,9 % en 2013 à 12,1 % en 2023 et pour les classes G de 6,10 % à 8,4 %. Concernant les maisons anciennes, la ventilation passe pour la classe F de 14,8 % en 2013 à 12,8 % en 2023 et pour la classe G de 6,4 % à 11 % pour ces mêmes années.

Par ailleurs, le nombre de pièces du logement impacte fortement la note énergétique où le phénomène est surtout accentué à Paris avec un parc de logements très ancien composé de biens de petites surfaces avec un classement des petites structures classées F et G, passant de 20 % en 2013 à 32,2 % en 2023. En outre, dans la région francilienne, en 2023, les passoires énergétiques des classes F et G ont concerné 36,4 % des ventes de studios et 30,5 % en classe E. Seuls 9,6 % des grands appartements de quatre pièces et plus ont été vendus avec une étiquette F ou G. La situation est similaire pour les maisons.

Cependant, la modification de la réglementation pour les petits logements par un arrêté au 1er juillet 2024 devrait revoir à la baisse les passoires des petits appartements.

La solvabilité des acquéreurs franciliens dans les mois à venir

Selon les statistiques fournies par la Banque de France, entre janvier 2022 à octobre 2024, les mensualités de remboursement pour un prêt sur vingt ans en Île-de-France devraient augmenter de 11,4 % pour les appartements et de 12,5 % pour les maisons.

Ainsi, pour le même coût d’emprunt total et compte tenu de l’évolution des taux d’intérêt, la superficie d’un appartement de 65 m² en janvier 2022 à l’achat passera à 58,4 m² en octobre 2024 soit 6,6 m² perdus ; pour une maison cette superficie de 100 m² en janvier 2022 passera à 88,9 m² soit 11,1 m² perdus.

Malheureusement cette nouvelle étude des notaires du Grand Paris démontre une conjoncture immobilière en Ile de France toujours bien morose. Avec la prolongation du ralentissement de l’activité immobilière animée essentiellement par des transactions contraintes côté vendeurs, une hésitation sur l’achat par les nouveaux acquéreurs, les avant-contrats montrent que ce mouvement de baisse des volumes de ventes se prolongeraient au 3e trimestre 2024 mais à un rythme moins sévère.
En effet, malgré le contexte économique et politique incertain, quelques signaux encourageants, comme l’atténuation de la baisse des prix et une inflation ramenée sous les 2 % en glissement annuel en juillet 2024, permettraient des baisses des taux de crédit à l’habitat dans les mois à venir permettant une amélioration de la solvabilité des futurs acquéreurs et laissant ainsi, espérer une remontée du volume des ventes.

 

Dossier de presse, 10 sept. 2024

© Lefebvre Dalloz