Immobilier francilien : chute libre à tous les étages !

Les notaires du Grand Paris ont décrypté la conjoncture immobilière en Île-de-France au 1er trimestre 2024, ainsi que les perspectives de ce secteur, s’interrogeant sur la solvabilité des acquéreurs franciliens dans les prochains mois.

Basées sur les actes de ventes signés dans les études notariales, les statistiques proposées par les notaires du Grand Paris concernent les logements anciens à usage d’habitation. Les analyses se sont appuyées sur les données de la procédure dite « 100 % collecte » mise en place par le Conseil supérieur du notariat et son délégataire, Association de développement du service notarial (ADSN). Cette méthode mise en place depuis le 1^er juillet 2021, dans le cadre de la mission de service public de l’information immobilière confiée aux notaires, permet d’avoir une estimation plus précise sur les volumes et les prix de ventes détaillées par mois, par localisation et par type de biens. Les prix de ventes étudiés sont hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobilier.

Dans ce nouveau rapport, les notaires du Grand Paris ont étudié, dans un premier temps, les chiffres des transactions immobilières en Île-de-France au 1^er trimestre 2024 puis, dans un second temps, ont analysé la capacité d’endettement pour l’achat d’un bien immobilier pour les Franciliens dans un futur proche.

État des lieux au 1^er trimestre 2024

Appartements. Pour l’ensemble de la région Île-de-France, les notaires du Grand Paris constatent une prolongation de la baisse d’activités avec une baisse des volumes de ventes pour ce type de logement entre - 23 % et - 39 % ces douze derniers mois (81 180 ventes d’appartements anciens sur un an en Île-de-France) et une accentuation de la baisse des prix à - 7,9 % donnant un prix moyen au m² de 6 120 € au 1^er trimestre 2024. Cependant, ils notent également, grâce aux avants contrats, une stabilité des prix dans la vente des appartements entre avril et juillet 2024 avec + 0,2 % amenant le prix au m² à 6 100 €/m².

Paris est le marché où le volume des ventes recule un peu moins qu’ailleurs avec une baisse de - 17 % par rapport au 1^er trimestre 2023 et 5780 appartements vendus durant les 3 premiers mois de 2024. Les prix ont chuté modérément avec une moyenne de - 7,9 % amenant un prix au m² de 9 490 € au 1^er trimestre 2024 et une stabilisation autour des 9 370 €/m² d’ici juillet 2024. À noter qu’au 1^er trimestre 2024, les prix des transactions varient de 16 380 €/m² pour le quartier des Champs-Élysées (VIII^e arrondissement) à 6 940 €/m² pour le quartier de la Chapelle (XVIII^e arrondissement), lequel fait partie des quartiers qui ont le plus baissé en un an (- 12 %).

En petite couronne, l’activité connaît un fort recul avec une moyenne des ventes de - 26 % entre le 1^er trimestre 2023 et le 1^er trimestre 2024 soit 6 250 appartements vendus au 1^er trimestre 2024 et une baisse annuelle des prix de - 8,4 % amenant le prix au m² de 4 920 € au 1^er trimestre 2024. La plus forte chute du volume des ventes est dans le Val-de-Marne avec - 29 % et un prix moyen au m² de 4 750 €, alors que le volume des ventes de la Seine-Saint-Denis baisse à - 21 % avec un prix moyen au m² de 3 720 €.

En grande couronne, la profession constate une baisse du volume des ventes similaire à celle enregistrée en petite couronne : - 26 % en un an, soit 4 860 appartements vendus au 1^er trimestre 2024 avec une baisse de prix moins importante que pour les autres secteurs : - 7 %, soit un prix au m² de 3 200 €. La plus forte baisse du volume des ventes a été enregistrée dans le Val-d’Oise (- 27 %), avec un prix au m² de 2 890 €, la moins forte est pour l’Essonne (- 23 %) avec un prix au m² de 2 810 €.

Maisons. Le marché immobilier de la maison ancienne est plus affecté que celui des appartements avec un recul moyen des volumes de ventes sur la région parisienne de - 27 % soit 5 570 ventes au 1^er trimestre 2024, soit un prix moyen à 331 3000 € soit une chute de 8,4 % sur un an.

En petite couronne, le repli est sévère avec une chute moyenne du volume des ventes de 30 % sur un an et une baisse de 8,4 % du prix moyen (398 300 €). La baisse la plus conséquente en termes de volume des transactions est recensée dans les Hauts-de-Seine (- 33 %), soit un prix moyen de 658 100 € et une baisse du prix de - 9,1 %. Le Val-de-Marne baisse de - 28 % en termes de volume et un prix moyen de 396 500 € soit une chute de - 8,5 %.

En grande couronne, les volumes ont reculé de 25 % en un an avec un prix de vente moyen de 303 600 € soit une chute de - 8,3 %. Les chutes des volumes allant jusqu’à - 29 % dans les Yvelines (prix moyen de 401 400 €, soit une baisse de - 7,5 % en un an), et le Val-d’Oise (prix moyen de 298 400 €, avec une diminution de - 8,4 % sur un an). L’Essonne a été le moins impacté en termes de volume à - 21 % mais un prix de vente à la baisse de - 8,6 % soit 306 500 €.

Conjoncture et perspectives

Les chiffres proposés par les notaires du Grand Paris montrent une baisse des volumes de ventes touchant plus sévèrement les grands biens : pour les appartements : - 17 % pour les studios, alors que les cinq pièces et plus ont chuté à - 29 % ; pour les maisons, même constat avec une baisse de - 22 % pour les trois pièces et moins alors que parallèlement les six pièces et plus ont baissé à - 31 %.

Ce recul des transactions a poussé à la baisse l’ensemble des prix sur la dernière année surtout pour les petits volumes : pour la moyenne des appartements en Île-de-France, sur un an, les studios ont baissé de - 7,4 % (- 8,3 % pour la petite couronne) alors que les cinq pièces et plus ont vu leur prix chuter de - 6,1 % (- 5,2 % à Paris). L’observation est identique pour les maisons en Île-de-France où la moyenne des prix des trois pièces et moins n’a baissé que de - 5,4 %, alors que les quatre pièces et plus ont enregistré une baisse comprise entre - 6,6 % et - 7,4 % (plus spécifiquement de - 2,4 % pour les trois pièces et moins en petite couronne à - 7,7 % pour les quatre pièces sur le secteur de la grande couronne).

De plus, selon la Banque de France, la mensualité de remboursement pour un prêt sur vingt ans pour la période de janvier 2022 à juillet 2024 en Île-de-France augmenterait de + 12 % pour un appartement de 65 m² (2 280 €) et de + 17 % pour une maison de 100 m² (1 930 €). Par ailleurs, la surface habitable accessible avec le budget de janvier 2022 par rapport à juillet 2024 a baissé de 7 m² pour un appartement (passant de 65 m² à 58 m²) et de 14,5 m² pour une maison (passant de 100 m² à 85,5 m²).

Ainsi, les notaires du Grand Paris ont pu observer, par ces chiffres, une généralisation de la baisse d’activité affectant plus particulièrement le marché de la maison ancienne, qui n’a jamais été aussi faible depuis vingt ans. En effet, la baisse cumulée récente des prix n’a pas permis de compenser les hausses des années précédentes, restant encore supérieurs de 10 % comparativement aux cinq années précédentes, et les hausses de taux de crédit bancaire conduisant ainsi les futurs acheteurs à revoir leurs projets et à se reporter sur des logements plus petits.

Après une période assez favorable pour le marché immobilier francilien, celui-ci s’est fragilisé depuis deux ans. Même si la chute des ventes immobilières a devancé celle des prix, la baisse dans la construction de nouveaux logements et les nouvelles règles imposées dans l’ancien, la hausse des intérêts et la diminution du pouvoir d’achat, ont eu pour conséquence la crise actuelle affectant l’ensemble des segments du marché immobilier avec une dégradation de la solvabilité des ménages les incitant à reporter leurs projets.

Les notaires du Grand Paris souhaitent qu’une prise de conscience majeure des pouvoirs publics et des actions à la hauteur des enjeux permettent de revitaliser les activités de cette filière, essentielle pour les Franciliens.

Dossier de presse, 28 mai 2024

© Lefebvre Dalloz