Immobilier : légère reprise du marché résidentiel en 2025

Les notaires de France ont présenté leur bilan annuel des transactions immobilières 2025 « France entière » et ont esquissé les premières tendances pour 2026.

Après avoir dévoilé les derniers chiffres nationaux des volumes de ventes, leur évolution et les indices des prix des logements anciens, les notaires de France ont dressé le profil des acquéreurs et précisé leur pouvoir d’achat immobilier. Ils ont par ailleurs présenté un focus sur la valeur verte des logements, puis une analyse sur les appartements neufs et sur les terrains à bâtir.

Volume et prix

Un volume de transactions repartant à la hausse. À fin septembre 2025, le nombre de ventes de logements anciens réalisées sur un an en France (prenant en compte les départements d’outre-mer hors Mayotte) est estimé à 921 000, soit une hausse de 10,7 % : ces chiffres sont comparables à ceux de juin 2017 avec 923 000 transactions et janvier 2024 avec 915 000 transactions. Les évolutions les plus hautes sont observées dans le Sud-Ouest avec + 18 % en Gironde et + 17 % en Haute-Garonne, les plus basses sont dans la Creuse (- 1 %) et à la Martinique (0 %).

Au regard des avant-contrats, cette progression devrait se poursuivre jusqu’à la fin de l’année.

Des prix en légère augmentation pour les appartements, stables pour les maisons. Depuis le début de l’année 2025, les prix des appartements anciens ont progressé de 1,3 %. Cette évolution sur un an est modérée et stable, globalement homogène sur l’ensemble des villes. Le prix médian au m² sur un an a connu la hausse la plus élevée à Dijon avec + 3,1 % (2 580 €/m²), suivi de Marseille avec + 2,4 % (3 150 €/m²) et Toulon avec + 2,3 % (2 620 €/m²) à la différence d’une baisse relevée au Havre avec - 1,4 % (2 130 €/m²) et Nantes avec - 1,3 % (3 410 €/² m²). Les projections au 4^e trimestre font état d’une hausse de 1,9 % sur l’ensemble de la métropole (+ 2,1 % en Province et + 1,7 % en Île-de-France).

Pour cette même période d’analyse, la progression est de + 0,2 % en France métropolitaine pour l’indice des prix des maisons anciennes ; en province elle connaît une hausse de 0,5 % contrairement à l’Île-de-France qui connaît une baisse de - 1,3 %. Les prix médians ayant enregistré les plus fortes progressions sont à Dijon avec + 3,5 % (273 800 €) et Lille + 3,3 % (227 000 €), la baisse la plus significative a été observée à Lyon avec - 5,4 % (380 300 €). Les projections seraient à la hausse avec + 1,2 % sur l’ensemble du territoire, + 1 % en Province et + 2,1 % en Île-de-France.

Profils des intervenants et pouvoir d’achat immobilier

La durée de détention moyenne d’un logement ancien est de 12 ans et 5 mois. L’âge moyen de l’acquéreur est situé à 48 % entre 30 et 49 ans, quand celui du vendeur est à 53 % supérieur à 60 ans. La part des acquéreurs étrangers en France est de 3 % sont un recul de 0,2 % sur un an, la hausse la plus importante étant pour le Lot-et-Garonne avec 5 % soit + 1 point, les baisses les plus significatives étant enregistrées à Paris avec (10 % soit - 1 point et dans l’Ain (3 % soit - 1 point).

Les trois premiers trimestres 2025 confirment la hausse entamée en 2024, après une forte baisse du pouvoir d’achat immobilier débutée en 2021, pour l’ensemble des logements anciens, avec une nouvelle progression de 4 % (+ 3 m²) sur un an, ramenant la surface finançable en 2025 au même niveau qu’en 2022, soit à 81 m². Cette hausse est de + 4 % (soit + 2 m²) pour les appartements et de + 5 % (soit + 5 m²) pour les maisons.

Valeur verte des logements : impact de l’étiquette Énergie

Depuis 2021, la part des ventes de logements très énergivores (classe F et G) a fortement progressé en France avec un pic à 17 % en 2023. En 2024, cette évolution a enregistré un léger recul de 2 points, se maintenant à ce niveau sur le début de l’année 2025, à 15 % sur le 3^e trimestre. Ce constat se retrouve quel que soit le marché : la part des ventes de logements très énergivores a aussi progressé entre 2021 et 2023 de 9 à 12 % sur le collectif et de 12 à 19 % sur celui de l’individuel. En 2024, elle recule sur le marché des maisons et début 2025 sur celui des appartements pour retomber respectivement à 10 et 17 % au 2^e trimestre 2025. Le rapport des notaires souligne également que la part des ventes d’appartements anciens d’étiquettes C augmente progressivement, tout particulièrement sur le début de l’année 2025, passant de 20 à 24 % entre 2021 et 2024, pour atteindre 28 % au 2^e trimestre 2025. À l’inverse, la part des ventes classées D et E passe de 64 % en 2021, à 59 % en 2024 puis 57 % au 2^e trimestre 2025.

Ainsi, dans l’hexagone, l’impact de l’étiquette Énergie sur les prix des logements anciens reste significatif : les appartements d’étiquette énergie A se sont vendus en 2024 en moyenne 16 % plus cher que ceux de classe D. Cette plus-value est moindre pour les appartements classés B (+ 12 %), et encore inférieure pour les appartements de classe C (+ 6 %). Pour les maisons, ces plus-values sont similaires. En revanche, la moins-value des mauvaises étiquettes est plus importante pour les maisons. En 2024, les appartements anciens d’étiquette énergie G se sont vendus en France en moyenne 12 % moins cher que ceux de classe D. La moins-value pour les maisons de classe G par rapport à celles de classe D, est en moyenne de 25 %.

Appartements neufs : frémissement des ventes

La part de marché des appartements neufs parmi les transactions d’appartements en France est de 14 % au 3^e trimestre 2025. Ce marché montre de légers signes de reprise, après une période de forte baisse où les diminutions annuelles ont été particulièrement importantes entre le 4^e trimestre 2023 et 3^e trimestre 2024 (entre - 44 % et - 36 %), avec une hausse modérée de + 2 % seulement depuis le 2^e trimestre 2025 avec 64 300 ventes. Cependant, à fin septembre 2025, le volume des transactions reste inférieur de 35 % à celui constaté il y a deux ans.

Terrains à bâtir : confirmation de la chute des transactions

L’accélération de la baisse du nombre de transaction de terrain à bâtir intervient, en 2024, en même temps que l’annonce de l’exclusion de la maison individuelle du prêt à taux zéro. Ainsi, le nombre de transactions de terrains à bâtir, en cumul sur douze mois, a été réduit d’un tiers en un an, passant de 68 900 transactions au 3^e trimestre 2023 à 44 000 au 3^e trimestre 2024. Néanmoins, depuis le 4^e trimestre 2024, les ventes de terrain à bâtir diminuent moins vite, en particulier depuis le 2^e trimestre 2025, en baisse de - 18 % sur un an et de - 10 % au trimestre suivant. La part des ventes de terrains à bâtir est de 44 % en lotissement et 56 % hors lotissement au 2^e trimestre 2025.

Perspectives

Selon le Conseil supérieur du notariat, après deux années de repli marqué, le marché immobilier a entamé sa reprise lors du dernier trimestre de l’année 2024, se confirmant au cours de l’année 2025. Son optimisme reste cependant mesuré au regard des incertitudes politiques, économiques et géopolitiques qui continuent de fragiliser les perspectives du marché immobilier, ne permettant pas un redémarrage franc.

Dossier de presse, 8 déc. 2025

par Audrey Martineau, Juriste en droit immobilier

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