Indemnisation des améliorations : le délai de forclusion court malgré la contestation du congé

17.12.2025

L’action en nullité du congé, intentée par le preneur, n’interrompt ni ne suspend le délai qui lui est imparti pour demander l’indemnisation des améliorations apportées au fonds et courant à compter de la date d’effet du congé.

À l’issue d’un bail rural, le bailleur doit indemniser le preneur pour les améliorations réalisées régulièrement sur le fonds (C. rur., art. L. 411-69 ; pour l’exclusion du droit à indemnisation des améliorations irrégulières, v. not., Civ. 3^e, 28 nov. 2004, n° 23-17.036, Dalloz actualité, 10 janv. 2025, obs. C. Dreveau ; D. 2024. 2110 ; AJDI 2025. 637 , obs. C. Dreveau ; JCP N 2025, n° 21, p. 43, obs. F. Roussel ; comp. en droit commun du bail, C. civ., art. 1730). Faute d’accord amiable, le preneur sortant doit former une demande en indemnisation soumise, pendant longtemps, au droit commun de la prescription. Toutefois, en 2014, le législateur a fait le choix d’enfermer cette demande dans un délai de forclusion d’un an (Loi n° 2014-1170 du 13 oct. 2014, art. 6). Depuis, l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime dispose, en son alinéa 5, que « La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion ». Les risques liés à la courte durée de ce délai apparaissent de manière éclatante lorsque le preneur fait le choix, dans un premier temps, d’agir en nullité du congé, puis, s’il est débouté, de solliciter, dans un second temps, l’indemnisation des améliorations réalisées. Dans une telle hypothèse, à moins de considérer que l’action en contestation du congé a interrompu le délai pour former la demande en indemnisation, le risque de forclusion est grand. Mais l’action en nullité du congé emporte-t-elle cet effet ? Telle était la question posée à la Haute juridiction dans l’arrêt de l’espèce.

Après un jugement ayant rejeté leur demande en annulation des congés, des preneurs ont sollicité en référé la désignation d’un expert aux fins d’établir l’existence ou l’absence d’améliorations culturales et leur consistance. Les bailleurs ont alors formé appel de cette ordonnance.

La cour d’appel, par un arrêt infirmatif, a fait droit à leur demande aux motifs que le délai pour agir en indemnisation des améliorations courant à compter de la date d’effet du congé, les preneurs étaient forclos depuis plus de trois mois, de sorte que leur demande d’expertise était dépourvue de motif légitime.

Dans leur pourvoi, les preneurs soutenaient que l’action en nullité des congés avait interrompu le délai pour former une demande en indemnisation.

Sans surprise, la Cour de cassation a rendu un arrêt de rejet. Elle a rappelé d’une part que le délai de douze mois laissé au preneur sortant pour former une demande tendant à l’indemnisation des améliorations constituait un délai de forclusion de sorte qu’il était insusceptible d’interruption ou de suspension et, d’autre part, que ce délai courrait à compter de la date d’effet du congé.

L’absence d’incidence de l’action en nullité sur le cours du délai de forclusion

Conformément à la lettre de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime et à sa jurisprudence antérieure (v. Civ. 3^e, 9 mars 2023, n° 21-13.646, D. 2023. 502 ; JCP N 2023. 57, obs. B. Travely ; Rev. loyers 2023. 291, obs. F. Roussel), la Cour de cassation rappelle que le délai de douze mois dans lequel l’action en indemnisation des améliorations doit être intentée constitue un délai de forclusion. Si un tel délai éteint l’action en justice, à l’image du délai de prescription, il se distingue de ce dernier en ce qu’il tend non pas à « consolider la situation d’un débiteur », mais à « sanctionner la négligence à exercer ses droits » (v. C. Chainais, F. Ferrand, L. Mayer et S. Guinchard, Procédure civile, Dalloz, coll. « Précis », n° 235).

Cette différence de finalité influe sur le régime juridique respectif de ces délais. En effet, si un délai de prescription est susceptible d’interruption ou de suspension, tel n’est pas le cas, en principe, d’un délai préfix ou de forclusion (C. civ., art. 2220, excluant, sauf dispositions contraires, l’application au délai préfix des dispositions relatives à la prescription).

En l’espèce, la troisième chambre civile, après avoir rappelé le régime du délai de forclusion, en tire toutes les conséquences : l’action en nullité des congés intentée par les preneurs n’avait eu aucune incidence sur le cours du délai instauré par l’article L. 411-69 (v. déjà, sur l’exclusion de la suspension pour impossibilité d’agir, Civ. 3^e, 9 mars 2023, n° 21-13.646, préc.). Aussi, contrairement à ce qu’invoquaient les preneurs, elle n’avait pas interrompu le délai de forclusion enfermant la demande en indemnisation.

Cette solution ne surprend pas puisque, de façon constante, la Cour de cassation retient que l’interruption d’un délai pour agir « ne peut s’étendre d’une action à une autre ». Elle précise toutefois qu’« il en est autrement lorsque deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent à un seul et même but, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première » (v. not., Soc. 10 juill. 2024, n° 23-14.372, Dalloz actualité, 13 sept. 2024, obs. J.-M. Albiol ; D. 2024. 1336 ; RDT 2024. 538, chron. J.-M. Albiol et H. Ahtouch ; JCP S 2024. 35, obs. S. Brissy ; v. égal., Civ. 3^e, 25 sept. 2025, n° 24-14.546, AJDI 2025. 797 ). Au cas particulier, il ne fait pas de doute que ce tempérament ne pouvait s’appliquer. En effet, la nullité du congé implique le renouvellement du contrat, tandis que la demande en indemnisation pour les améliorations réalisées suppose que le bail prenne fin (C. rur., art. L. 411-69, al. 1^er).

Afin d’insister sur l’absence d’effet interruptif de l’action en nullité exercée sur le délai de forclusion encadrant l’action en indemnisation pour améliorations, la Cour de cassation met en exergue le point de départ de ce délai.

Un délai de forclusion courant à compter de la date d’effet du congé

La troisième chambre civile énonce que le délai de forclusion court à compter de la date d’effet du congé. Cette date, dans le cas d’un non-renouvellement, est celle de l’expiration du contrat (C. rur., art. L. 411-47) et non celle du jugement validant le congé contesté contrairement à ce qu’avait pu décider le tribunal paritaire des baux ruraux dans la présente affaire (Amiens, 4 juill. 2024, n° 23/02867, infirmant une ordonnance du 7 juill. 2022 faisant droit à la demande d’expertise in futurum).

La date d’effet du congé conduit alors la Cour de cassation à approuver les juges du fond d’avoir relevé que l’action en indemnisation était forclose depuis plus de trois mois lorsque les preneurs ont sollicité une expertise in futurum, de sorte que leur demande ne pouvait qu’être « dépourvue de motif légitime ». En effet, une expertise in futurum tend « à conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige » (C. pr. civ., art. 145, al. 1^er), de sorte que si, comme en l’espèce, les preneurs sont forclos pour solliciter l’indemnisation des améliorations qu’ils ont réalisées, l’expertise tendant à leur évaluation n’a pas lieu d’être. Il convient de souligner que, même si cette demande d’expertise avait été faite plus tôt, soit avant que l’action ne soit forclose, elle n’aurait pas, pour autant, suspendu le délai de forclusion. En effet, la troisième chambre civile a déjà eu l’occasion d’affirmer que « la suspension de la prescription prévue par l’article 2239 du code civil n’est pas applicable au délai de forclusion ». Cette demande n’aurait pas plus permis d’interrompre le délai de forclusion puisque la Haute juridiction considère qu’une « requête fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, qui introduit une procédure non contradictoire, ne constitue pas une demande en justice au sens de l’article 2241 du code civil » (v. Civ. 2^e, 14 janv. 2021, n° 19-20.316, Dalloz actualité, 1^er févr. 2021, obs. C. Auché et N. De Andrade ; D. 2021. 141 ; ibid. 543, obs. N. Fricero ; ibid. 2022. 431, obs. J.-D. Bretzner et A. Aynès ; Rev. prat. rec. 2021. 5, chron. E. Jullien, R. Laher et O. Salati ; Gaz. Pal. 2021, n° 16, p. 63, obs. N. Hoffschir).

En définitive, lorsqu’un preneur agit en nullité de son congé, il convient de lui conseiller de demander, à titre subsidiaire, l’indemnisation des améliorations régulièrement réalisées sur le fonds loué et ce, afin de se mettre à l’abri d’un risque de forclusion.

Civ. 3^e, 6 nov. 2025, FS-B, n° 24-19.704

par Anne-Sophie Lebret, Maître de conférences en Droit privé, Université de Nantes