Indemnisation forfaitaire du constructeur pour renonciation du maître d’ouvrage au projet CCMI : clause de dédit insusceptible de modération
La clause du contrat de construction de maison individuelle qui permet au maître d’ouvrage de le rompre ne sanctionne pas un manquement qui lui est imputable. Elle ne peut dès lors être qualifiée de clause pénale, mais constitue une clause de dédit dont le juge n’a aucun pouvoir de modification du montant.
Par l’arrêt sous étude, la Cour apporte des précisions essentielles concernant la nature de l’indemnité contractuelle forfaitaire de 10 % du prix du projet versée au constructeur en cas de dénonciation unilatérale du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) par le maître d’ouvrage.
Qualification de clause pénale et diminution de l’indemnité en appel
Le 22 juin 2018, des maîtres d’ouvrage ont conclu un CCMI avec une société de construction, au prix de 137 810 €. Ils ont cependant, trois mois plus tard et avant le lancement du chantier, averti le constructeur de leur renonciation au projet. Cela a entraîné leur assignation par ce dernier en paiement de l’indemnité forfaitaire de résiliation de 10 % prévue contractuellement.
L’entrepreneur conteste alors la décision des juges du second degré de fixer à 6 890 € le montant dû par les maîtres d’ouvrage au titre de cette indemnité contractuelle (Paris, 5e ch., 20 déc. 2023, n° 21/02381). Il invoque la violation de l’article 1794 du code civil.
Le constructeur leur reproche, d’une part et afin d’en limiter la somme, de valider la qualification par le tribunal de « clause pénale » de cette stipulation indemnitaire en cas de résiliation pour inexécution d’un marché de construction à forfait. D’autre part, d’avoir estimé que l’indemnité majore les charges financières pesant sur le débiteur pour le contraindre à exécuter le contrat, ce, « après avoir pourtant relevé que l’indemnité forfaitaire s’établissait à 10 % seulement du prix du marché de sorte que la stipulation en cause ne présentait aucun caractère comminatoire ».
Distinction jurisprudentielle entre la clause pénale et la clause de dédit
La troisième chambre civile se fonde sur les articles 1231-5 et 1794 du code civil, rappelant utilement les dispositions du second : « le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise ».
Elle s’appuie ensuite sur le premier pour souligner une démarcation : la clause pénale a pour finalité de faire assurer l’exécution de l’obligation par l’une des parties et diffère ainsi de la faculté de dédit lui permettant de se soustraire à cette exécution, moyennant le paiement d’une indemnité forfaitaire (sur cette différence, v. aussi, Civ. 2e, 18 déc. 2025, n° 23-23.751, Dalloz actualité, 6 janv. 2026, obs. C. Hélaine ; D. 2026. 7 
; JS 2026, n° 271, p. 8, obs. F. Lagarde ). Dès lors, « cette faculté exclut le pouvoir du juge de diminuer ou supprimer l’indemnité de dédit » : la clause du CCMI permettant au maître d’ouvrage de résilier celui-ci moyennant acquittement indemnitaire du constructeur est qualifiée de clause de dédit, excluant la clause pénale (a contrario, v. Civ. 3e, 18 déc. 2025, n° 24-19.042, Dalloz actualité, 12 janv. 2026, obs. A. Bouscavert ; D. 2026. 6 ).
Impossibilité de réduction ou de suppression de l’indemnité de dédit
La cour d’appel a retenu que la résiliation du contrat par les maîtres d’ouvrage en vertu de l’article 1794 entraîne l’exigibilité du dédommagement de 10 %. Elle diminue le montant de ce dernier, soutenant qu’en prévoyant une indemnité pour les frais engagés par l’entrepreneur et le gain manqué à cause de l’interruption des travaux, les dépenses pesant sur le débiteur (maître d’ouvrage) sont majorées afin de le contraindre à exécuter le CCMI et pour « apprécier forfaitairement le préjudice subi par le constructeur en cas de rupture fautive du contrat ». Elle affirme que l’indemnité stipulée constitue alors une clause pénale qui peut être modérée par le juge.
Par son arrêt de censure partielle, le juge du droit annule la décision des juges du fond en ce qu’ils ont fixé le montant dû par les maîtres d’ouvrage à 6 890 €, ce, alors que la clause litigieuse, permettant au maître d’ouvrage de dénoncer le CCMI contre le dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction, « ne sanctionnait pas une inexécution imputable au maître de l’ouvrage, de sorte qu’elle ne pouvait s’analyser en une clause pénale, mais constituait une clause de dédit, non susceptible de modération ».
La clause de dédit comme contrepartie du droit de résiliation unilatérale : primauté du contrat sur la décision juridictionnelle
La Cour vient nécessairement clarifier la nature de la réparation en cas de rupture du CCMI : le juge ne peut baisser l’indemnité contractuelle forfaitaire d’annulation du contrat en matière de dédit. En l’espèce, le CCMI a été rompu pour un motif de convenance personnelle. Si la clause litigieuse est caractérisée comme pénale (but de sanction d’un manquement), l’indemnité peut être diminuée juridiquement (C. civ., art. 1231-5), mais s’il s’agit d’une clause de dédit (contrepartie de la dénonciation du contrat au visa de l’art. 1794), elle se dérobe donc au pouvoir judiciaire de révision.
Lorsque la clause de dédit admet la soustraction d’une partie à la mise en œuvre de ses obligations contractuelles contre le paiement d’une somme, la clause pénale aspire à maintenir l’exécution de celles-ci par la sanction du débiteur en cas de manquement (Civ. 1re, 17 juin 2009, n° 08-15.156). Dès lors, la réparation prévue par l’article 1794 susvisé ne confère pas au juge le pouvoir de la limiter : les stipulations contractuelles priment.
En définitive, les entreprises doivent prendre garde à garantir l’impossibilité de modération judiciaire du prix, en vérifiant que l’indemnité est bien expressément liée à la mise en œuvre de la possibilité de résiliation consacrée par l’article 1794, et pas à un défaut d’exécution du contrat.
Équilibrage jurisprudentiel des rapports entre les parties au CCMI
La jurisprudence relative au CCMI est généralement favorable aux maîtres d’ouvrage, au détriment des sociétés de construction qui possèdent déjà un avantage eu égard à leur expertise dans le domaine. Dans la décision sous étude, la Haute juridiction se prononce pourtant dans le sens de l’entrepreneur en compensant son manque à gagner et en mettant en lumière la sécurité dont il bénéficie. En excluant la qualification d’indemnité pénale, elle affirme toutefois l’absence de sanction pour inexécution du maître d’ouvrage. L’arrêt rapporté se fait le reflet du rôle d’harmonisation du juge suprême.
par Camille Selighini Grevilliot, Juriste en droit immobilier
Civ. 3e, 8 janv. 2026, FS-B, n° 24-12.082
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