Juge compétent pour statuer sur un bail consenti prétendument sur le domaine public
En cas de difficulté sérieuse concernant la qualification de la domanialité de l’immeuble donné à bail, le juge des référés doit, non pas se déclarer incompétent, mais transmettre la question préjudicielle à la juridiction administrative et surseoir à statuer.
La question de la domanialité des locaux loués
Le centre de gérontologie « Les Abondances », situé à Boulogne-Billancourt est un établissement public de santé qui comporte notamment un hôpital de jour, une unité de soins de longue durée et un hébergement pour personnes âgées.
L’ensemble dispose entre autres d’un logement à usage d’habitation qui avait été donné à bail à une personne physique qui occupait des fonctions dans cet établissement.
Le conflit survint lorsque l’établissement informa cette personne que le local d’habitation relevait en réalité du domaine public et qu’en conséquence le bail devait être requalifié en convention d’occupation précaire et le prix de l’occupation réévalué.
La personne concernée assigna l’établissement devant le juge des référés du tribunal judiciaire pour demander sa condamnation au paiement d’une provision sur des sommes qu’elle avait versées au titre de la réévaluation du loyer, ou plus précisément de l’indemnité d’occupation.
La question de savoir si le local relevait ou non du domaine public et si le bail devait être ou non requalifié en convention d’occupation précaire était litigieuse.
Répartition des compétences judiciaires et administratives
Le juge des référés était-il compétent pour trancher ce litige ? L’établissement public soulevait l’exception d’incompétence au profit de la juridiction administrative.
Dans son arrêt de cassation, la Cour vise le décret du 16 fructidor an III dont l’article unique dispose : « Défenses itératives sont faites aux tribunaux de connaître des actes d’administration, de quelque espèce qu’ils soient, aux peines de droit ».
La Cour de cassation vise également la loi des 16 et 24 août 1790 sur l’organisation judiciaire qui pose le principe de la séparation des fonctions judiciaires et des fonctions administratives. Selon les articles 10 à 13 de cette loi, toujours en vigueur, les tribunaux ne peuvent « empêcher ou suspendre l’exécution des décrets du Corps législatif, sanctionnés par le Roi, à peine de forfaiture », et les juges ne peuvent « troubler, de quelque manière que ce soit, les opérations des corps administratifs, ni citer devant eux les administrateurs pour raison de leurs fonctions ».
Par conséquent, le juge judiciaire ne peut pas se prononcer sur un litige concernant la délimitation du domaine public, qui relève de la compétence exclusive de la juridiction administrative.
La cour d’appel s’était effectivement déclarée incompétente, mais son arrêt est cassé, car elle aurait dû seulement surseoir à statuer sur la question préjudicielle et la transmettre à la juridiction administrative compétente.
En effet, du point de vue procédural, les textes précités sont complétés par l’article 49 du code de procédure civile qui invite à distinguer l’exception d’incompétence du sursis à statuer.
Exception d’incompétence et sursis à statuer
L’article 49 du code de procédure civile précise qu’en cas de question préjudicielle relevant de la juridiction administrative, le juge doit, non pas se déclarer incompétent sur l’entier litige, mais transmettre la seule question préjudicielle à la juridiction administrative et surseoir à statuer pour le surplus en attendant la décision sur la question préjudicielle.
Le texte dispose : « Lorsque la solution d’un litige dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence de la juridiction administrative, la juridiction judiciaire initialement saisie la transmet à la juridiction administrative compétente en application du titre Ier du livre III du code de justice administrative. Elle sursoit à statuer jusqu’à la décision sur la question préjudicielle ».
En l’espèce, il était reproché à la cour d’appel de s’être déclarée incompétente, raison pour laquelle son arrêt est cassé. L’obligation de surseoir à statuer sans pouvoir se déclarer incompétent s’applique même au juge des référés.
Application de la règle au juge des référés
Dès lors que l’article 834 du code de procédure civile ne permet au juge des référés de statuer que sur les litiges « qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse », on aurait pu penser que la cour d’appel s’était à juste titre déclarée incompétente puisqu’il y avait des difficultés sérieuses sur la délimitation du domaine public, et par conséquent sur la qualification du contrat.
Cependant, si la question préjudicielle soulevait des difficultés sérieuses, celles-ci devaient être tranchées précisément par le juge administratif, non par le juge des référés. On ne demandait pas à ce dernier de se prononcer sur une question se heurtant à une contestation sérieuse mais seulement de se déclarer incompétent sur ce seul point et de surseoir à statuer pour le surplus.
La contestation sérieuse n’étant pas soumise au juge des référés, mais à la juridiction administrative, la cour d’appel ne pouvait pas dire, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, qu’il n’y avait pas lieu à référé en raison de cette contestation.
par Jehan-Denis Barbier et Séverine Valade, Avocats à la Cour
Civ. 3e, 9 juill. 2026, FS-B, n° 25-13.874
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