La réalisation de travaux pour sortir de l’indécence n’est pas un motif de congé

Ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail.

Par cette décision de censure partielle, la Haute juridiction affirme, dans un attendu de principe que la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé.

Les principaux apports de cet arrêt concernent, d’une part, l’affirmation que l’article 1719, 1°, du code civil a vocation à s’appliquer lorsque le bail relève du statut de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et, d’autre part, de préciser le moment auquel il convient de se placer pour apprécier la mauvaise foi du bailleur.

Lorsque le général déroge au spécial…

Dans cette affaire, en 2016, une SCI avait donné un studio à bail.

À la suite d’un impayé de loyer, elle avait saisi le juge des contentieux de la protection, tandis que le locataire faisait valoir l’indécence des lieux, la pièce principale ne mesurant que 8,84 m², en contradiction avec le décret « décence » du 30 janvier 2002, qui exige une surface minimale de 9 m² (Décr. n° 2002-120 du 30 janv. 2002, art. 4), mais également avec le règlement sanitaire du département de Paris (Arr. du 23 nov. 1979, art. 57-2).

Cette indécence a été constatée par un jugement définitif, lequel avait par ailleurs réduit le loyer de 600 à 250 € par mois (en application de l’art. 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juill. 1989).

En 2019, la bailleresse devait délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, à savoir la réalisation de travaux consistant à supprimer la cloison entre la salle de bains et la chambre afin de rétablir une surface de 11 m². Le sérieux du projet était attesté par le mandat donné à un entrepreneur (rappr., à propos de lourds travaux visant à améliorer la performance énergétique des appartements, jugeant que le congé délivré pour motifs sérieux et légitimes est justifié dès lors que la réalité du projet est établie et que les lieux doivent être libérés : Bordeaux, 6 janv. 2025, n° 22/05642, Dalloz actualité, 29 janv. 2025, obs. Y. Rouquet ; AJDI 2025. 548 , obs. Y. Rouquet ; rappr. aussi, à propos de travaux visant à réunir des locaux contigus, exigeant que le bailleur justifie de sa réelle intention d’y procéder, Paris, 28 juin 2007, n° 06/22609, AJDI 2007. 926 .

Après avoir échoué en appel à obtenir l’invalidation de ce congé le locataire obtient gain de cause devant le juge du droit.

Au cœur des discussions, il y avait l’application de l’article 1719, 1°, du code civil, dont il ressort que « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ».

Selon la cour d’appel (Paris, 23 nov. 2023, n° 21/09254, Dalloz jurisprudence ; Loyers et copr. 2024, n° 4, obs. B. Vial-Pedroletti), ce texte ne pouvait pas jouer dans le cas d’espèce, puisque la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l’échéance du contrat ne s’apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail au sens de l’article 1719, 1°, du code civil. Le caractère indécent du logement pouvait donc, selon elle, constituer un motif légitime et sérieux au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

C’est aux visas de l’article 1719, 1°, précité, mais également des articles 6, 15 et 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les magistrats du quai de l’Horloge censurent partiellement la décision des juges de fond : dès lors que le bailleur avait connaissance de l’indécence des lieux lors de la conclusion du bail, le motif du congé n’était pas légitime et sérieux.

Ainsi, au-delà des sanctions spécifiques au statut des baux d’habitation prévues par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 en cas d’indécence du logement (condamnation à réaliser des travaux de mise en conformité des lieux, réduction du montant du loyer ou suspension avec ou sans consignation, de son paiement et de la durée du bail jusqu’à l’exécution desdits travaux), il convient d’ajouter à cet arsenal l’impossibilité, pour le bailleur, de délivrer un congé pour motif légitime et sérieux (faisant déjà application de l’art. 1719-1°, et refusant d’expulser le locataire d’un logement non décent, v. Lyon, 24 juill. 2012, n° 11/02224, Loyers et copr. 2013, n° 5, obs. crit. B. Vial-Pedroletti ; contra, jugeant que le bailleur qui se trouve dans la nécessité impérative de procéder aux travaux décrits dans le congé pour la conservation et la mise en conformité de son immeuble avec les caractéristiques d’un logement décent justifie d’un motif légitime et sérieux, Bordeaux, 19 févr. 2013, n° 11/07831, AJDI 2013. 525 ).

Le moment auquel la mauvaise foi du bailleur doit être prise en compte

Alors qu’aux termes de l’article 1104 du code civil, d’ordre public, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, les hauts magistrats considèrent qu’au cas particulier, c’est au moment de la formation du contrat que la mauvaise foi du bailleur doit être appréciée. Mais a-t-on la certitude que, lors de la formation du contrat, le bailleur savait qu’il manquait 16 cm² à la pièce principale pour être décente ? Le débat ne semble pas avoir porté sur ce point (rien ne transparaît ni dans la décision sous étude ni dans l’arrêt d’appel).

À dire vrai, il aurait été tout aussi bien possible, sans infléchir le raisonnement, de se placer au jour auquel le jugement a définitivement acté l’indécence des lieux (annulant pour mauvaise foi le congé pour vendre concernant un logement indécent alors que le bailleur avait été sommé de mettre le logement en conformité sous 18 mois, v. Aix-en-Provence, 6 avr. 2023, n° 21/13504, Loyers et copr. 2023, n° 114, obs. B. Vial-Pedroletti).

Bien entendu, la mauvaise foi du bailleur ne saurait être retenue lorsque le bail a été conclu antérieurement à la définition des critères de décence (jugeant que la taille devenue insuffisante du logement donné à bail avant l’entrée en vigueur du décret du 30 janv. 2002 constitue un motif légitime et sérieux du congé donné par le bailleur qui était contraint de s’opposer au renouvellement du bail, faute de pouvoir remédier à la cause de l’indécence, v. Civ. 3e, 11 janv. 2024, n° 22-16.730, D. 2024. 1489, obs. N. Reboul-Maupin et Y. Strickler ; AJDI 2024. 386 , obs. C. Dreveau ).

 

par Yves Rouquet, Rédacteur en chef, Département immobilier Lefebvre Dalloz

Civ. 3e, 4 juin 2026, FS-B, n° 24-16.993

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