Le droit de jouissance suit la propriété dès le prononcé du jugement d’adjudication
L’adjudicataire est propriétaire, donc titulaire du droit de jouissance, dès le prononcé du jugement d’adjudication, sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente. Il importe peu que ce jugement soit encore susceptible de recours. Les loyers perçus après l’adjudication, qui sont des fruits civils, n’appartiennent donc plus au saisi mais à l’adjudicataire.
Le prononcé du jugement d’adjudication entame l’aboutissement de la saisie immobilière, puisque le bien change de propriétaire. Mais ce jour n’est presque jamais celui où la situation de fait se met en conformité avec la situation juridique. Le saisi demeure souvent dans les lieux ou continue de percevoir les loyers d’un bien donné à bail, parfois pendant des années, surtout si des recours se succèdent.
Dans ces hypothèses, la date du transfert de propriété cesse d’être une question de pure théorie. C’est à compter de cette date que l’adjudicataire dispose du droit de jouissance, qui est l’un des attributs du droit de propriété. Elle permet donc de savoir à partir de quand le saisi, qui n’a plus de droit de propriété sur le bien, doit une indemnité lorsqu’il continue d’occuper l’immeuble ou d’en percevoir les fruits. La Cour de cassation précise ici que ce transfert intervient dès le prononcé du jugement d’adjudication, même lorsque celui-ci a été frappé d’appel. Elle écarte ainsi une lecture selon laquelle la qualité d’adjudicataire ne serait acquise qu’à l’issue d’une décision définitive.
L’affaire
Reprenons les faits. Un ressortissant britannique avait acquis un appartement en 2004, financé par des prêts immobiliers, garantis par un privilège de prêteur de deniers et des hypothèques conventionnelles. À la suite d’impayés, la banque a fait délivrer en août 2017 un commandement de payer valant saisie immobilière. L’acte a été transmis aux autorités britanniques conformément au règlement (CE) n° 1393/2007 du 13 novembre 2007. L’assignation à comparaître devant le juge de l’exécution a suivi en octobre 2017. Le débiteur n’ayant pas comparu, un jugement d’orientation du 24 mai 2018 a ordonné la vente forcée. Le 13 septembre 2018, le jugement d’adjudication a déclaré adjudicataire, au prix de 240 000 €, la SCI Mouchof.
Le débiteur a interjeté appel des deux jugements, et les instances ont été jointes. Sur pourvoi, la deuxième chambre civile a prononcé le 29 septembre 2022 une cassation partielle, limitée au rejet des demandes d’annulation du jugement d’adjudication et des actes d’exécution. L’affaire a été renvoyée devant la Cour d’appel de Bordeaux. Le débiteur a de nouveau sollicité la nullité des actes. La cour a constaté l’irrégularité des significations au regard du règlement européen. Elle a cependant rejeté les demandes de nullité faute de grief, le débiteur ayant pu exercer ses recours. Elle a condamné la banque à verser 30 000 € de dommages et intérêts à l’adjudicataire pour le non-respect du droit européen. La SCI Mouchof réclamait également, par une demande reconventionnelle, le paiement des loyers perçus par le débiteur après le 13 septembre 2018, jusqu’à leur séquestre en 2020. La cour d’appel l’a pourtant déboutée en relevant que l’adjudicataire « ne dispose véritablement de la qualité d’adjudicataire » que depuis le moment où le jugement est devenu définitif, c’est-à-dire par l’arrêt de la Cour de cassation du 29 septembre 2022. Elle en a déduit que la demande relative aux loyers antérieurs à 2020 devait être rejetée. Le débiteur a formé un pourvoi. Ce dernier a été rejeté par une décision non spécialement motivée (C. pr. civ., art. 1014, al. 2). L’adjudicataire a formé, quant à lui, un pourvoi incident, fondé sur la violation de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution. Il soutenait que la propriété, et donc le droit de jouissance, lui avait été transférée dès le jugement d’adjudication, à savoir le 13 septembre 2018. Le débiteur opposait l’irrecevabilité du moyen, qu’il jugeait nouveau et mélangé de fait et de droit. La Cour écarte cette fin de non-recevoir. Au visa de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, la Cour de cassation casse et annule sur ce point la décision d’appel. Elle rappelle que l’adjudication emporte vente forcée et transmet la propriété à l’adjudicataire, le saisi étant tenu de délivrer le bien. Elle en déduit que, sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente, la propriété est transférée à la date du prononcé du jugement d’adjudication. Elle casse l’arrêt au motif que le droit de jouissance, attribut de la propriété, avait été transféré à l’adjudicataire dès ce prononcé.
La confirmation d’un transfert de propriété dès le prononcé du jugement d’adjudication
La solution retenue n’est pas nouvelle, puisque la Cour de cassation avait déjà estimé que le saisi perd tout droit d’occupation du bien immobilier dès le prononcé du jugement d’adjudication et qu’il doit en conséquence une indemnité d’occupation à compter de cette date (Civ. 3e, 6 juin 2019, n° 18-12.353, Dalloz actualité, 9 juill. 2019, obs. F. Kieffer ; D. 2019. 1235 
; AJDI 2019. 817 , obs. F. Cohet ; ibid. 745, point de vue D. Tomasin ; Procédures 2019. Comm. 227, obs. C. Laporte ; RDBF 2019. Comm. 169, obs. S. Piedelièvre ; JCP 2019. Act. 629, obs. C. Laporte). La formule retenue est peu ou prou la même que celle de l’attendu de principe de l’arrêt soumis à l’étude : le saisi est tenu à la délivrance du bien et, sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente, perd tout droit d’occupation dès le prononcé. Par voie de conséquence, les magistrats du quai de l’Horloge ont affirmé la simultanéité de l’adjudication et du transfert de propriété.
Si la Cour d’appel de Bordeaux n’avait pas contesté le principe du transfert, elle avait fait de la qualité d’adjudicataire le produit d’un jugement devenu définitif. Elle a donc vu dans le jugement d’adjudication un titre dont l’effet translatif serait suspendu jusqu’à l’épuisement des voies de recours. La Cour de cassation rejette cette position. L’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution attache à l’adjudication elle-même l’effet translatif, sans le subordonner à l’irrévocabilité du jugement. À ce titre, il est considéré que l’intervention du juge remplace le consentement du saisi, qui n’a pas été donné, mais qu’il ne pouvait refuser (M. Donnier et J.-B. Donnier, Voies d’exécution et procédures de distribution, 10e éd., LexisNexis, 2020, spéc p. 548, n° 1468).
La solution écarte une confusion que l’arrêt d’appel entretenait entre deux notions. Le caractère définitif du jugement touche à sa stabilité, c’est-à-dire à son irrévocabilité. Il ne touche pas à ses effets, qui sont produits dès le prononcé. L’adjudicataire est propriétaire sous la condition résolutoire de l’infirmation, de l’annulation ou de la cassation du jugement d’adjudication. Il n’est pas propriétaire sous la condition suspensive de son irrévocabilité. L’effet translatif est également indépendant de la publication foncière. La publication n’est qu’une condition d’opposabilité aux tiers et ne conditionne pas le transfert entre les parties (v. M. Donnier et J.-B. Donnier, Voies d’exécution et procédures de distribution, op. cit.).
La portée du transfert de propriété dès le prononcé du jugement d’adjudication
Dès la signification du commandement de payer valant saisie, l’immeuble devient indisponible et les droits de jouissance et d’administration du débiteur sont restreints. Les baux consentis après la saisie sont inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur (C. pr. exéc., art. L. 321-4). Les fruits immobilisés à compter de la signification du commandement sont distribués avec le prix de l’immeuble (C. pr. exéc., art. R. 321-16). Ainsi les loyers perçus entre le commandement et l’adjudication relèvent de la distribution et profitent aux créanciers. Mais qu’en est-il après l’adjudication ? C’est notamment à cette question que répond l’arrêt commenté. Il convient de rappeler que l’adjudication transfère la propriété qui appartenait au saisi à l’adjudicataire (C. pr. exéc., art. L. 322-10). À cet égard, le saisi est tenu d’une obligation de délivrance, c’est-à-dire qu’il doit libérer l’immeuble au risque de subir une expulsion (C. pr. exéc., art. L. 322-13). À l’inverse, si l’adjudicataire est bien propriétaire, il n’acquiert l’entièreté des prérogatives liées à cette qualité qu’au paiement du prix de la vente et des frais (C. pr. exéc., art. L. 322-9, al. 2). Autrement dit, l’adjudicataire dispose de l’usus et du fructus dès le prononcé de l’adjudication et de l’abusus à compter du versement du prix. Après l’adjudication, la situation des fruits change : le propriétaire fait siens les fruits de la chose ; or le loyer est un fruit civil. Ainsi, les loyers ne servent plus à désintéresser les créanciers, ils sont la contrepartie de la jouissance d’un bien qui appartient désormais à l’adjudicataire. À compter de l’adjudication, le saisi n’étant plus propriétaire, il ne peut conserver les loyers (Com. 31 mars 2009, n° 08-14.180, Dalloz actualité, 16 avr. 2009, obs. E. Chevrier ; RTD civ. 2010. 139, obs. T. Revet ; RTD com. 2009. 686, obs. B. Saintourens ; JCP E 2009. 1899, obs. F. Planckeel). Il ne peut, en outre, conserver les fruits en tant que possesseur que s’il est de bonne foi (C. civ., art. 549), ce qui n’est manifestement pas le cas dans l’hypothèse puisqu’un jugement d’adjudication a été prononcé. Il est alors possible d’agir contre le saisi pour récupérer les loyers indûment perçus. Les adjudicataires peuvent, dès le prononcé, réclamer ce qui leur revient au titre de la jouissance.
La réserve du cahier des conditions de vente mérite l’attention. La Cour de cassation prévoit bien que le transfert intervient à la date du jugement sauf disposition contraire. Le cahier peut décaler, notamment, l’entrée en jouissance ou subordonner le transfert au paiement du prix et des frais. Le rédacteur du cahier des conditions de vente a ici une marge de manœuvre. La rédaction de la clause sur la jouissance dans le cahier des conditions de vente va ainsi devenir un enjeu. Ce n’est que le prolongement des décisions de la Cour de cassation qui prévoyaient déjà la possibilité pour le cahier des conditions de vente de prévoir un maintien dans les lieux du saisi, auquel cas l’indemnité d’occupation ne court qu’à compter du jour où l’occupant devait libérer les locaux et non à compter de l’adjudication (Civ. 3e, 6 juin 2019, n° 18-12.353, Dalloz actualité, 9 juill. 2019, obs. F. Kieffer ; D. 2019. 1235 ; AJDI 2019. 817 , obs. F. Cohet ; ibid. 745, point de vue D. Tomasin ).
par Kévin Castanier, Maître de conférences à l’Université de Rouen (CUREJ UR 4703 – Membre associé de l’IODE UMR CNRS 6262)
Civ. 2e, 1er oct. 2026, F-B, n° 23-22.842
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