Le juge-commissaire peut désormais autoriser le liquidateur à vendre la résidence principale de l’entrepreneur individuel : et après ?

20.01.2026

Pour la Cour de cassation, dans une procédure bipatrimoniale, le juge-commissaire peut « sur requête du liquidateur, autoriser la vente de la résidence principale du débiteur pour le compte des créanciers ayant pour gage le patrimoine personnel de celui-ci ». Cet avis, attendu par la pratique, ouvre la voie à un grand nombre d’interrogations.

Si, depuis plusieurs années, la Cour de cassation s’est efforcée de construire le régime des immeubles insaisissables de l’entrepreneur individuel dans le contexte d’une procédure collective, de nombreuses interrogations sont apparues avec l’entrée en vigueur de la loi n° 2022-172 du 14 février 2022 en faveur de l’activité professionnelle indépendante.

Pour aller à l’essentiel, le périmètre de la procédure de traitement des difficultés varie désormais selon l’ampleur des difficultés rencontrées par l’entrepreneur individuel (C. com., art. L. 681-1 s.). Dans le cas le plus simple, les règles du livre VI du code de commerce s’appliquent uniquement au patrimoine professionnel en difficulté (C. com., art. L. 681-1, II). Ici, seuls les créanciers ayant pour droit de gage le patrimoine professionnel sont concernés par la procédure collective (C. com., art. L. 526-22, al. 5 et 7).

Passée cette hypothèse, deux situations sont à dissocier lorsque les deux patrimoines rencontrent des difficultés.

D’une part, lorsque le patrimoine personnel est en situation de surendettement et que le patrimoine professionnel est, quant à lui, éligible à l’une des procédures du livre VI du code de commerce, une procédure de surendettement peut alors concerner le patrimoine personnel et une procédure collective peut s’ouvrir s’agissant du patrimoine professionnel. Cette configuration suppose le strict respect de la séparation patrimoniale par l’entrepreneur et que le droit de gage des créanciers professionnels ne porte pas sur des éléments du patrimoine personnel (C. com., art. L. 681-2, IV).

Il faut dire que ces conditions sont difficiles à réunir en pratique. D’un côté, le respect d’un strict cloisonnement patrimonial est peu probable eu égard au quotidien des entrepreneurs. D’un autre côté, nombreux sont les cas où des créanciers professionnels conservent un droit de gage sur le patrimoine personnel : il s’agit, par exemple, assez simplement, des créanciers dont les droits sont nés avant l’entrée en vigueur de la loi du 14 février 2022.

Cela permet de s’intéresser, d’autre part, à la seconde hypothèse. Du reste, lorsque les conditions susmentionnées ne pourront être remplies, le tribunal doit ouvrir une procédure collective portant à la fois sur le patrimoine personnel et sur le patrimoine professionnel de l’entrepreneur (C. com., art. L. 681-2, III). Dans ce cas, il y a donc place à une procédure unique, mais qui doit néanmoins tenir compte du droit de gage de chaque créancier (C. com., art. L. 681-2, III, al. 3).

Voici, en peu de mots, ce que sont aujourd’hui les grandes lignes du régime applicable au traitement des difficultés d’un entrepreneur individuel. Or, ces règles doivent, de surcroît, être articulées avec les autres mesures de protection patrimoniale qui les ont précédées. À ce propos, le choix a été fait par le législateur de 2022 de maintenir les différentes insaisissabilités portant sur les immeubles de l’entrepreneur (C. com., art. L. 526-1).

Quel est alors le sort du bien insaisissable en procédure collective à l’aune du régime posé par la loi du 14 février 2022 ?

Si la procédure ne porte que sur le patrimoine professionnel, la résidence principale n’est pas, en principe, comme tous les biens non utiles à l’activité professionnelle (C. com., art. L. 526-22, al. 3), appréhendée par la procédure collective (v. sur l’hypothèse où une partie de la résidence principale est utile à l’exercice de l’activité professionnelle, C. com., art. R. 526-26, I, 3°). Par ailleurs, il en va de même dans le cas où deux procédures parallèles – surendettement et procédure collective – seraient ouvertes. En l’occurrence, la résidence principale – non utile à l’activité professionnelle – ne serait pas concernée par la procédure collective, mais soumise aux règles de la procédure de surendettement (ce qui pourrait conduire à sa vente, Civ. 2^e, 22 mai 2025, n^os 23-10.900 et 23-12.659 FS-B, Dalloz actualité, 4 juin 2025, obs. C. Hélaine ; RCJPP 2025, n° 4, p. 44, chron. V. Valette ; LEDEN juin 2025, n° DED203e6, note K. Lafaurie).

Au demeurant, le sort du bien est beaucoup plus problématique en présence d’une procédure bipatrimoniale, ce dont témoigne la demande d’avis soumise à la Cour de cassation au sein de la décision ici rapportée.

Les deux patrimoines de l’entrepreneur individuel et la qualité pour agir du liquidateur sur la résidence principale : réparer l’occasion manquée !

Quelques mois auparavant, la Cour de cassation avait reçu une première demande d’avis formée par un juge-commissaire dans une instance concernant la procédure de liquidation judiciaire d’un entrepreneur individuel. Comme en l’espèce, la demande portait substantiellement sur la possibilité offerte au liquidateur de solliciter la vente de la résidence principale pour le compte des créanciers ayant pour gage le patrimoine personnel dans le contexte d’une procédure collective bipatrimoniale.

Hélas, la Haute juridiction avait en quelque sorte botté en touche en relevant l’irrecevabilité de la demande d’avis. Du reste, la situation du bien – qui était en indivision – et la façon dont la question était formulée expliquaient l’irrecevabilité prononcée (malgré tout instructive à certains égards, K. Lafaurie, note ss. Com., avis, 21 mai 2025, n° 25-70.008 F-B, Dalloz actualité, 23 juin 2025, obs. B. Ferrari ; D. 2025. 950 ; Rev. sociétés 2025. 571, obs. F. Reille ; RCJPP 2025, n° 04, p. 49, chron. F. Reille et P. Roussel Galle ; APC 2025/12, n° 141).

L’arrêt sous commentaire répare cette occasion manquée (B. Ferrari, obs. ss. Com., avis, 21 mai 2025, n° 25-70.008 F-B, préc.). Saisie une nouvelle fois, la Cour de cassation devait répondre à cette question :

« Comment s’articulent les dispositions de l’article L. 526-1 et suivants du code de commerce (protection de la résidence principale des créanciers professionnels) et celles de l’article L. 526-22 et suivants et L. 681-1 et suivants du code de commerce (impliquant la réalisation du patrimoine personnel) (…) [et, est-ce que le liquidateur] a le pouvoir de demander la vente de la résidence principale au juge-commissaire pour le compte des créanciers ayant pour gage le patrimoine personnel ? »

Précisons in limine que la question fait sens. En effet, les insaisissabilités prévues par l’article L. 526-1 du code de commerce ne sont que relatives : elles n’ont vocation à jouer qu’à l’encontre des créanciers dont les droits proviennent de l’activité professionnelle de l’entrepreneur. Au contraire, elles sont inopposables aux créanciers dits « personnels ».

Aussi, en posant cette question, le mandataire entendait agir, dans le giron du patrimoine « privé », pour le compte des créanciers dont les droits ne provenaient pas de l’activité professionnelle du débiteur. Derrière l’interrogation se cache l’idée que puisque ces créanciers conservent le droit de saisir le bien, il doit en aller de même du liquidateur qui, dans le contexte d’une procédure collective portant également sur le patrimoine personnel, les « représente ».

Réponse de la Cour de cassation

La Cour de cassation répond à la demande d’avis en partant du postulat selon lequel l’entrepreneur individuel dispose désormais « de deux patrimoines, l’un constituant le gage de ses créanciers professionnels et l’autre, incluant notamment sa résidence principale ou la partie de celle-ci non affectée à son activité professionnelle, constituant le gage de ses créanciers personnels ». Elle ajoute de surcroît que « lorsque la procédure collective est ouverte tant sur le patrimoine professionnel que sur le patrimoine personnel de l’entrepreneur individuel en application de l’article L. 681-2, III, du code de commerce, le liquidateur a qualité pour réaliser les actifs du patrimoine personnel pour le compte des créanciers ayant pour gage ledit patrimoine ».

Au bénéfice de ces éléments, la Haute juridiction en déduit que le juge-commissaire peut donc, « sur requête du liquidateur, autoriser la vente de la résidence principale du débiteur pour le compte des créanciers ayant pour gage le patrimoine personnel de celui-ci ».

Une solution novatrice source de nombreuses interrogations

La réponse apportée par la Cour de cassation est novatrice et pourrait même constituer à certains égards « un séisme » dans le monde de la faillite.

À n’en pas douter, elle refaçonnera le déroulement des procédures collectives intéressant les entrepreneurs individuels et bousculera les habitudes ayant été prises par les praticiens depuis une vingtaine d’années. Or, comme tout bouleversement, la solution ne manque pas de laisser dans son sillage certains doutes et questionnements.

Pour comprendre l’ampleur de la réponse apportée et son caractère novateur, il faut revenir quelques instants sur ce qu’était l’état du droit avant l’avis commenté.

État du droit avant l’avis commenté

Jusqu’à présent, l’enjeu de la reconnaissance de la qualité du liquidateur pour vendre un immeuble insaisissable reposait sur l’appréciation de la notion d’intérêt collectif des créanciers et, plus précisément, sur celle d’action tendant à la défense de cet intérêt, relevant de la seule qualité pour agir du mandataire judiciaire ou du liquidateur (C. com., art. L. 622-20).

En l’occurrence, la Cour de cassation a défini cette action comme celle ayant pour objet la protection et la reconstitution du gage commun des créanciers (Com. 2 juin 2015, n° 13-24.714 P, Dalloz actualité, 4 juin 2015, obs. A. Lienhard ; D. 2015. 1970, obs. P.-M. Le Corre et F.-X. Lucas ; ibid. 2205, chron. S. Tréard, T. Gauthier et F. Arbellot ; Just. & cass. 2016. 211, avis ). Autrement dit, dans le domaine du gage commun, toute action doit relever de la qualité exclusive pour agir du mandataire judiciaire.

À tort ou à raison, la Cour de cassation considérait depuis de nombreuses années qu’un immeuble insaisissable ne faisait pas partie du gage commun des créanciers, lorsqu’il y avait, au sein de la collectivité, certains créanciers ayant le droit de saisir l’immeuble et d’autres à qui l’insaisissabilité était opposable. À y regarder de plus près, il était permis d’affirmer que la Cour de cassation analysait l’intérêt collectif des créanciers, dans l’unique domaine des biens insaisissables (nous insistons), comme l’intérêt de tous les créanciers (Com. 13 avr. 2022, n° 20-23.165 FS-B, Dalloz actualité, 12 mai 2022, obs. B. Ferrari ; D. 2022. 790 ; ibid. 1675, obs. F.-X. Lucas et P. Cagnoli ; AJ fam. 2022. 391, obs. J. Casey ; Rev. sociétés 2022. 383, obs. F. Reille ).

En déclinant le raisonnement, la Cour de cassation en avait déduit que le liquidateur ne pouvait pas appréhender le bien (Com. 28 juin 2011, n° 10-15.482 P, Dalloz actualité, 1^er juill. 2011, obs. A. Lienhard ; D. 2011. 2485, point de vue V. Legrand ; ibid. 2012. 1509, obs. A. Leborgne ; ibid. 1573, obs. P. Crocq ; ibid. 2196, obs. F.-X. Lucas et P.-M. Le Corre ; ibid. 2013. 318, point de vue P. Hoonakker ; Rev. sociétés 2011. 526, obs. P. Roussel Galle ; RDP 2011, n° 10, p. 234, obs. F. Vinckel ) et qu’au contraire, un créancier ayant conservé le droit de saisir l’immeuble pouvait agir indépendamment des règles de la procédure collective (Com. 4 avr. 2016, n° 14-24.640 P, Dalloz actualité, 12 avr. 2016, obs. A. Lienhard ; D. 2016. 1894, obs. P.-M. Le Corre et F.-X. Lucas ; ibid. 2017. 1388, obs. A. Leborgne ; Rev. sociétés 2016. 393, obs. L. C. Henry ; RTD com. 2016. 548, obs. A. Martin-Serf ).

Selon nous, la présence d’une procédure bipatrimoniale ne pouvait pas modifier l’application de ces différentes solutions jurisprudentielles (B. Ferrari, obs. préc.).

Ce qui pouvait se soutenir : application des solutions antérieures y compris en procédure bipatrimoniale

Notre raisonnement se fondait sur les conditions mêmes d’ouverture d’une telle procédure : s’il y a place à une procédure unique pour les deux patrimoines, c’est que l’entrepreneur n’a pas strictement respecté le principe de partition patrimoniale et, surtout, que le droit de gage de certains de ses créanciers professionnels porte sur le patrimoine personnel (C. com., art. L. 681-2, IV). Il s’agit ici des créanciers dont les droits sont nés avant l’entrée en vigueur de la loi du 14 février 2022, des créanciers fiscaux et sociaux pour certaines de leurs créances (C. com., art. L. 526-24) et des créanciers ayant obtenu une renonciation à la séparation des patrimoines (C. com., art. L. 526-25). En l’occurrence, le fait que ces créanciers professionnels conservent un droit de gage sur le patrimoine personnel ne change rien quant à leur impossibilité d’agir sur le bien insaisissable qui, bien que figurant au sein du patrimoine personnel, demeure à l’abri du gage des créanciers professionnels.

Ce faisant, il y a bien au sein du patrimoine personnel, des créanciers à qui l’insaisissabilité est inopposable – les créanciers personnels – et d’autres à qui la mesure reste opposable – les créanciers professionnels ayant un droit de gage sur le patrimoine personnel.

Aussi, nous pensions qu’en présence d’une disparité de gages entre les créanciers, le liquidateur ne pouvait agir en défense de l’intérêt collectif en application de la jurisprudence posée par la Cour de cassation… depuis 2011 ! À s’en tenir à ces éléments, la réponse de la Haute juridiction, en l’espèce, aurait donc pu être négative quant à la possibilité pour le liquidateur de vendre la résidence principale, et ce, même en agissant en vertu de l’intérêt collectif des créanciers ayant pour gage le patrimoine personnel.

C’est ici que nous commençons alors à percevoir la véritable puissance de la réponse apportée par la Cour de cassation et le séisme qu’elle revêt dans le monde de la faillite.

L’avis commenté : un séisme dans le monde des faillites ?

Au-delà de la seule réponse apportée à une question posée, l’avis commenté nous semble en réalité se parer des habits d’un revirement de jurisprudence (v. en ce sens égal., F. Petit, note ss. Com., avis, 10 déc. 2025, n° 25-70.020 B, APC 2026/1, n° 5).

En substance, la Haute juridiction nous enseigne que le liquidateur peut désormais appréhender la résidence principale en se fondant sur la défense de l’intérêt collectif des créanciers ayant pour gage le patrimoine personnel (v. déjà en ce sens not., F. Pérochon, F. Reille, M. Laroche, V. Martineau-Bourgninaud, T. Favario et A. Donette, Entreprises en difficulté, 12^e éd., LGDJ, 2024, n° 2176). Aussi, cette affirmation se fonde sur l’obligation de respecter à la fois le gage des créanciers personnels et professionnels dans le cadre d’une procédure bipatrimoniale (C. com., art. L. 681-2, III, al. 3 et L. 526-22). En l’occurrence, le liquidateur représenterait ici nécessairement l’intérêt collectif des créanciers patrimoine par patrimoine. En somme, le liquidateur aurait à la fois la qualité pour agir au nom de la collectivité des créanciers du patrimoine personnel ou de celle du patrimoine professionnel (F. Petit, Retour sur l’insaisissabilité des biens, RPC 2022. Dossier 42, spéc. n° 31).

Bien qu’en l’espèce, la Cour de cassation ne fasse pas référence à la notion de gage commun, cela pourrait néanmoins signifier que « l’intérêt collectif des créanciers » est désormais aligné sur les prérogatives de ceux à qui l’insaisissabilité est inopposable. Si ce qui précède est exact, le changement est colossal, puisque l’intérêt collectif dans le domaine des biens insaisissables exigeait hier, pour que le mandataire soit recevable à agir, que l’insaisissabilité soit inopposable à tous les créanciers.

Un changement de cap bienvenu

Voilà un changement de cap qui est bienvenu. En l’occurrence, l’exclusion du bien insaisissable du gage commun des créanciers pour refuser la qualité pour agir du liquidateur n’était qu’un leurre s’agissant de la protection de l’entrepreneur en difficulté. Le bien, à l’abri du mandataire, était livré à l’anarchie des poursuites des créanciers ayant conservé le droit de saisir l’immeuble. Or, aussi surprenant que cela puisse paraître, le débiteur a en réalité davantage intérêt à ce que la réalisation du bien soit menée par le liquidateur. Pour ne prendre qu’un exemple, ce dernier pourrait « temporiser » la vente le temps que le chef d’entreprise trouve une solution de relogement… Bref, derrière le vocable effrayant de « liquidateur » se cachent des professionnels soucieux d’accomplir leur mandat avec humanité !

La solution peut également se justifier théoriquement. Il ne faut pas perdre de vue qu’en dehors de l’hypothèse des biens insaisissables, l’intérêt collectif des créanciers n’a jamais été perçu comme « un intérêt commun » par la Cour de cassation. Elle considère, à titre d’illustration, qu’une action paulienne peut être exercée par un liquidateur, alors qu’un seul créancier au sein de la collectivité subit l’acte frauduleux (Com. 8 mars 2023, n° 21-18.829 F-B, Dalloz actualité, 31 mars 2023, obs. B. Ferrari ; D. 2023. 500 ; RTD civ. 2023. 363, obs. H. Barbier ; RTD com. 2023. 673, obs. A. Lecourt ). Nous voyons donc que si la logique antérieure appliquée aux insaisissabilités était généralisée, la qualité pour agir du mandataire serait bien illusoire… C’est donc en quelque sorte une « normalisation » des actions permises au liquidateur qu’opère en l’espèce la Cour de cassation.

Malgré ces différents avantages, comme toute nouveauté, la solution commentée vient avec son lot d’interrogations.

Les interrogations à venir

Sans prétendre à l’exhaustivité, la lecture de la réponse apportée par la Cour de cassation nous paraît source de nombreux questionnements (pour d’autres interrogations, F. Petit, art. préc).

D’abord, d’une façon générale, relevons le malaise qu’il peut y avoir à bâtir, d’un côté, des mécanismes tendant à lutter contre le risque entrepreneurial, pour d’un autre côté, priver l’entrepreneur du bénéfice de ces derniers lorsque les difficultés qu’il rencontre prennent la forme d’une procédure collective.

Ensuite, dans une perspective plus technique, si le liquidateur peut effectivement réaliser la résidence principale, c’est que celle-ci intègre l’effet réel de la procédure collective de l’entrepreneur individuel portant sur ses deux patrimoines.

En l’occurrence, cette reconnaissance emporte pour conséquence première que les créanciers à qui l’insaisissabilité est inopposable ne pourront plus exercer, comme par le passé, leurs droits de poursuite sur le bien durant la procédure bipatrimoniale (Com. 4 avr. 2016, n° 14-24.640 FS-P+B, préc.) ou après la clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif (Com. 13 déc. 2023, n° 22-19.749 FS-B+R, Dalloz actualité, 21 déc. 2023, obs. B. Ferrari ; D. 2023. 2236 ; ibid. 2024. 1691, obs. F.-X. Lucas et P. Cagnoli ; ibid. 1877, obs. D. R. Martin et H. Synvet ; Rev. sociétés 2024. 208, obs. F. Reille ; RCJPP 2024, n° 02, p. 52, chron. P. Roussel Galle et F. Reille ; APC 2024/1. Comm. 8, obs. F. Petit ; JCP E 2024. 1049, note K. Lafaurie ; ibid. 1116, n° 11, obs. P. Pétel ; RPC 2024/3. Comm. 58, obs. A. Cerati ; 17 janv. 2024, n° 22-20.185 F-B, Dalloz actualité, 2 févr. 2024, obs. B. Ferrari ; D. 2024. 109 ; ibid. 1301, obs. A. Leborgne et J.-D. Pellier ; ibid. 1691, obs. F.-X. Lucas et P. Cagnoli ; Rev. sociétés 2024. 211, obs. P. Roussel Galle ; RCJPP 2024, n° 2, p. 52, chron. P. Roussel Galle et F. Reille ).

En somme, la construction opérée par la Cour de cassation avait conduit certains auteurs a estimé que le bien insaisissable, échappant au patrimoine réalisable dans l’intérêt collectif des créanciers, était de surcroît exclu du périmètre du dessaisissement. Ainsi était-il permis de soutenir que le débiteur puisse entreprendre la vente du bien insaisissable en marge de la liquidation judiciaire (P.-M. Le Corre, Droit et pratique des procédures collectives, 13^e éd., Dalloz Action, 2025-2026, n^os 562.162 s. ; B. Ferrari, Le dessaisissement du débiteur en liquidation judiciaire, LGDJ, 2021, n^os 128 s.).

Qu’en sera-t-il désormais ? La question reste ouverte. Certes, une position raisonnable conduirait à considérer que le débiteur soit dessaisi de ses droits portant sur le bien en question, car ce dernier fait désormais partie du périmètre de la procédure collective.

Toutefois, comment alors lire l’article L. 641-9 du code de commerce qui dispose que le débiteur est « seulement » dessaisi des biens composant le patrimoine engagé par l’activité professionnelle ? Une lecture a contrario du texte signifie qu’il ne l’est pas, y compris dans une procédure bipatrimoniale, pour les éléments qui composent son patrimoine personnel (adde, C. com., art. L. 681-2, III). Bien entendu, il y a de fortes chances pour que la rédaction actuelle de l’article L. 641-9 ne soit qu’une maladresse législative, de sorte que le débiteur n’a jamais cessé d’être dessaisi de tous les biens qui composent le périmètre de la procédure collective. Pourtant, une lecture stricte de la disposition, combinée à la réponse apportée par la Cour de cassation au sein de l’avis commenté, conduirait à créer une situation de concurrence entre le débiteur et le liquidateur pour la vente de la résidence principale.

Dans la même veine, est-ce que la jurisprudence récente de la Cour de cassation autorisant le débiteur à solliciter et à disposer d’une somme allouée en réparation de malfaçons causées à la résidence principale tient encore (Com. 30 avr. 2025, n° 24-10.680 FS-B, D. 2025. 1331 , note B. Ferrari ; ibid. 1082, chron. C. Bellino, T. Boutié et C. Lefeuvre ; ibid. 1593, obs. P. Cagnoli et F.-X. Lucas ) ? La question se pose, car si le bien fait désormais partie du gage commun des créanciers, quels arguments pourraient alors justifier que, d’une part, le mandataire puisse vendre le bien, mais que d’autre part, il soit dépourvu de qualité pour appréhender une somme tendant à la réparation de ce bien.

Enfin, qu’en est-il de la portée de l’avis commenté, dans les cas où la procédure collective ne sera pas bipatrimoniale ?

Bien entendu, la situation au sein de laquelle la procédure portera uniquement sur le patrimoine professionnel ne sera pas problématique (v. toutefois le cas où une partie de la résidence principale est utilisée à des fins professionnelles, F. Petit, art. préc.). Par hypothèse, l’immeuble – non utile à l’activité professionnelle – ne fera pas partie du gage commun de la procédure collective et, par conséquent, les créanciers à qui l’insaisissabilité est inopposable pourront l’appréhender.

En revanche, d’autres situations sont sujettes à discussion. Il en est ainsi des cas où les patrimoines du débiteur auront été réunis à la suite d’une cessation d’activité, d’une action en réunion des patrimoines ou encore, plus simplement, lorsque la protection patrimoniale offerte par la loi du 14 février 2022 ne sera pas applicable.

Dans ces cas, le liquidateur pourrait-il être autorisé à vendre le bien insaisissable ? Nous inclinons pour une réponse positive. Comme il a été relevé, « il serait incohérent que, parce que la procédure est bipatrimoniale, le liquidateur soit autorisé à réaliser ce bien pour en distribuer ensuite le prix aux créanciers personnels et que, parce que la procédure vise des patrimoines réunis, la résidence principale reste en dehors du périmètre de la procédure collective » (F. Petit, art. préc).

Cela étant, rien n’est certain et nous voyons bien que nous sommes peut-être à l’aube d’une nouvelle génération d’arrêts devant… à nouveau… préciser le régime des biens insaisissables dans le cadre d’une procédure collective !

Com., avis, 10 déc. 2025, B, n° 25-70.020

par Benjamin Ferrari, Maître de conférences en droit privé, co-directeur du Master 2 Droit des entreprises en difficulté, Université Côte d'Azur, membre du CERDP (UPR nº 1201)