Le « méga-décret II » du 27 juillet 2026 facilite la vie des aménageurs du territoire

09.10.2026

Le décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026 portant mesures de simplification de l’action publique locale et des normes applicables aux collectivités territoriales et à leurs groupements compte vingt-sept articles et modifie huit codes différents. En matière d’urbanisme, il sonne le glas du permis d’aménager « sans travaux » et évite désormais au titulaire du droit de préemption de solliciter un nouvel avis domanial lorsqu’il dispose d’ores et déjà d’un tel avis, encore valide. De manière plus confidentielle, le gouvernement renonce, à ce stade, à modifier les règles du jeu applicables aux divisions primaires.

Le permis d’aménager « sans travaux » est aboli

L’article 10 du « méga-décret » supprime une curiosité juridique qui a mis en émoi plus d’un opérationnel (et d’un juriste) : le permis d’aménager « sans travaux ».

Jusqu’à l’entrée en vigueur du « méga-décret », l’article R. 421-19, a), du code de l’urbanisme imposait l’obtention d’un permis d’aménager au porteur de projet qui créait un lotissement (constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis [C. urb., art. L. 442-1]), dans deux hypothèses :

la création ou l’aménagement, par le lotisseur, de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement ;
et/ou la simple localisation du lotissement dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement. Lorsqu’un lotissement situé dans l’un de ces secteurs protégés ne prévoyait la réalisation d’aucune voie, d’aucun espace ni d’aucun équipement commun, le permis d’aménager était alors dit « sans travaux ».

Cette obligation d’obtention d’un permis d’aménager « sans travaux » soumettait le lotisseur à des contraintes confinant à l’absurde : obligation d’intégrer dans son dossier de demande des pièces « sans objet » (not., la pièce PA8 relative au programme et aux plans des travaux était nécessairement sans objet) ou encore application automatique de la règle selon laquelle aucune cession de lot ne pouvait intervenir avant achèvement des travaux (l’art. R. 442-13 c. urb. n’autorise le lotisseur à procéder à la vente ou à la location des lots avant l’exécution de tout ou partie des travaux prescrits que dans les hypothèses qu’il énumère [travaux de finition ou garantie financière d’achèvement])… inexistants dans son projet.

Cette époque est donc révolue !

Le décret du 27 juillet 2026 réécrit l’article R. 421-19, a) et supprime le recours obligatoire au permis d’aménager pour les lotissements situés dans des secteurs protégés qui ne nécessitent pas la création de voies, d’espaces ou d’équipements communs. Ces lotissements sont désormais soumis, classiquement, à une simple déclaration préalable de lotissement.

Les aménageurs se réjouissent déjà de cette évolution des textes, qui devrait également simplifier le travail des services instructeurs.

Une petite incertitude a néanmoins agité les commentateurs de ce texte : la date d’entrée en vigueur de cette réforme.

Si le site de Légifrance mentionne expressément une entrée en vigueur de cette nouvelle version de l’article R. 421-19, a), au 28 septembre 2026 (soit 2 mois suivant la publication du texte au JO), la disposition transitoire intégrée dans le décret lui-même est plus sibylline.

L’article 10 du décret prévoit en effet que cette réforme s’applique « aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du deuxième mois suivant la publication du présent décret ». La publication du texte au JO du 28 juillet 2026, la question aurait pu se poser de savoir si le deuxième mois suivant cette publication n’était pas, tout simplement, le mois de septembre, ce qui aurait porté la date d’entrée en vigueur du texte au 1^er septembre et non au 28. Il existe donc une période grise de vingt-sept jours pendant laquelle la validité des déclarations préalables de lotissement délivrées en secteur protégé pourrait se poser.

Le titulaire du droit de préemption est désormais dispensé d’effectuer une demande d’avis domanial « redondante »

L’article 9 du « méga-décret » facilite l’usage du droit de préemption par son titulaire, en le dispensant de solliciter un nouvel avis domanial lorsqu’il dispose d’ores et déjà d’un avis en cours de validité, portant sur le bien considéré.

Pour rappel, à réception d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), le titulaire du droit de préemption doit décider, dans un délai de deux mois, s’il entend ou non acquérir le bien (en vertu de l’art. L. 213-2 c. urb., le silence du titulaire du droit de préemption pendant 2 mois à compter de la réception de la DIA vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption ; ce délai peut toutefois être suspendu par une demande de visite du bien ou de transmission de documents d’information sur ce bien).

Lorsque le titulaire du droit de préemption envisage d’acquérir ce bien, il doit transmettre « sans délai » une copie de la DIA au responsable départemental des services fiscaux, afin d’obtenir un avis domanial sur le prix d’acquisition dudit bien (ce recueil d’avis est en principe obligatoire uniquement si le prix de l’immeuble dont il est envisagé l’acquisition ou le prix que le titulaire du droit de préemption entend proposer est supérieur à 180 000 € [C. urb., art. R. 213-21 ; Arr. du 5 déc. 2016 relatif aux opérations d’acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les collectivités publiques et divers organismes], sauf hypothèses mentionnées expressément par l’art. R. 213-21).

C’est cette consultation préalable obligatoire du service des domaines qui est assouplie par le décret du 27 juillet 2026, qui ajoute un nouvel alinéa à l’article R. 213-21 du code de l’urbanisme.

Désormais, les titulaires du droit de préemption n’ont plus l’obligation de solliciter un nouvel avis domanial lorsqu’un avis, obtenu avant la transmission de la DIA, a d’ores et déjà été émis « sur le même bien dans les mêmes conditions » et demeure en cours de validité.

Cette nouvelle disposition a pour objectif d’accélérer certaines procédures de préemption et de fixer plus rapidement les vendeurs et acquéreurs pressentis sur la position du titulaire du droit de préemption.

En pratique, le titulaire du droit de préemption devra toutefois veiller à ne pas se prévaloir automatiquement de cet assouplissement. Il lui appartiendra de vérifier que l’avis antérieur a bien été rendu « dans les mêmes conditions ». Dès lors, un changement dans les circonstances de droit ou de fait, survenu depuis l’émission de l’avis en cours de validité, devrait l’inciter à solliciter un nouvel avis, afin de sécuriser sa procédure de préemption.

Pour l’heure, le régime de la division primaire est préservé

Un intérêt majeur de ce décret se cache également dans le silence de ce texte. Alors que le projet de décret « modifiant diverses dispositions relatives aux autorisations d’urbanisme », mis à la consultation du public jusqu’au 5 mai 2026, prévoyait de révolutionner le mécanisme de la division primaire, le « méga-décret » ne reprend pas, à ce stade, ce bouleversement annoncé.

Ce statu quo est l’occasion de refaire un point sur le régime de la division primaire, d’étudier les modifications que le projet de décret proposait d’y apporter et d’attirer l’attention des porteurs de projet et services instructeurs sur divers points.

À l’instar du fameux permis de construire valant division (PCVD), la division primaire est un mécanisme de division foncière exclu du champ des règles applicables aux lotissements (ce mécanisme est prévu à l’art. R. 442-1 c. urb. qui indique que ne constituent pas des lotissements les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle).

La division primaire présente un double intérêt pour les porteurs de projet.

Premièrement, aucune autorisation de diviser n’est requise. Dans le cadre d’une division primaire, un permis de construire ou d’aménager est accordé au futur acquéreur d’un foncier détaché d’un terrain initial, la cession de ce foncier détaché intervenant postérieurement à l’obtention de cette autorisation d’urbanisme. Cette chronologie permet d’échapper au régime (plus lourd) du lotissement.

Ce mécanisme allège donc les démarches du porteur de projet qui ne doit obtenir qu’une seule autorisation (l’autorisation d’urbanisme). En miroir de cet avantage pour les porteurs de projet, le service instructeur n’est pas autorisé à porter une appréciation sur la division effectuée, puisque celle-ci n’est pas soumise à autorisation et n’intervient que postérieurement à la délivrance de l’autorisation d’urbanisme.

Le second intérêt de cet outil réside dans la constructibilité qu’il permet de projeter sur le terrain détaché de l’unité foncière initiale. En effet, l’appréciation des règles d’urbanisme applicables à l’autorisation d’urbanisme sollicitée dans le cadre d’une division primaire est réalisée à l’échelle de l’unité foncière initiale totale, ce qui est logique puisque l’instruction de cette autorisation intervient avant division du foncier (CE 12 nov. 2020, SCI du 3 rue Jules Gautier, n° 421590, Lebon ; AJDA 2020. 2232 ; RDI 2021. 42, obs. P. Soler-Couteaux ; AJCT 2021. 107, obs. O. Didriche ).

Le projet de décret prévoyait de ternir ce double intérêt.

D’une part, il posait le principe selon lequel l’appréciation des règles d’urbanisme devait être réalisée à l’échelle du foncier détaché et non de l’unité foncière initiale… en contradiction avec la jurisprudence actuelle du Conseil d’État et alors même que l’autorisation d’urbanisme serait délivrée avant toute division du foncier.

Conséquence ? Les porteurs de projet auraient pu voir leurs projections de constructibilité réduites, alors qu’ils peuvent actuellement se prévaloir d’un reliquat de constructibilité situé sur la partie de foncier non acquise.

D’autre part, il imposait en outre la production, par le porteur de projet, d’un plan de division afin que le service instructeur puisse prendre connaissance de l’emprise foncière sur laquelle les règles d’urbanisme auraient dû être appréciées.

Si cette évolution des règles applicables aux divisions foncières n’a pas été retenue, dans le cadre du « méga-décret », l’on pourrait percevoir, comme une lame de fond, une volonté de remise en question du régime actuel des divisions foncières (raisonnement à rapprocher du très critiqué jugement, TA Toulon, 10 oct. 2025, n° 2203212-2301458, qui a annulé pour fraude une division parcellaire autorisée par déclaration préalable au motif que cette division tendait « à générer artificiellement une capacité d’emprise au sol nouvelle »).

Il n’est donc pas exclu que cette évolution, mise à la porte par ce « méga-décret », revienne par la fenêtre à la faveur d’un nouveau décret de simplification… La vigilance est de rigueur.

D’ici là, les porteurs de projet ont toujours la possibilité d’optimiser la constructibilité de leurs projets via le mécanisme de la division primaire. Les services instructeurs, de leur côté, ne disposent toujours pas d’un droit de regard sur la division qui interviendra postérieurement à la délivrance de l’autorisation d’urbanisme. Alors même que certains d’entre eux ont pris l’habitude de demander la production d’un plan de division, il convient de rappeler qu’une telle pièce n’est pas exigible, au regard des textes actuels.

par Marion Balgalier, Avocate au Barreau de Paris, Médiatrice

Décr. n° 2026-674, 27 juill. 2026, JO 28 juill.

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