Le retour de l’excès de prix comme préjudice réparable en cas de dol dans une vente immobilière
L’acquéreur d’un immeuble victime d’un dol qui fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix. Dès lors, n’encourt pas la cassation l’arrêt qui évalue souverainement le préjudice subi par l’acquéreur victime de dol à un certain pourcentage du prix d’acquisition.
Le dol se présente comme une « notion ambivalente » : s’il appartient au triptyque classique des vices du consentement, il s’analyse également comme une faute intentionnelle susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur (F. Chénedé, P. Simler, Y. Lequette et F. Terré, Droit civil, Les obligations, 13e éd., 2022, Dalloz, coll. « Précis », n° 308, p. 344 s.). Dès lors, le dol ouvre à la victime une pluralité d’actions : celle-ci peut agir en nullité du contrat ou, de manière exclusive ou alternative, rechercher la réparation de son ou de ses préjudices, par l’octroi de dommages et intérêts.
L’arrêt rendu le 28 mai 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation est une nouvelle illustration de l’option d’action dont dispose la partie lésée. Le contractant dont le consentement a été vicié peut tout à fait renoncer à demander la nullité du contrat, et préférer agir en responsabilité contre l’auteur du dol. Reste dans cette dernière hypothèse à déterminer la nature et l’étendue du préjudice indemnisable. Et c’est précisément sur ce point que l’arrêt de la troisième chambre civile retient l’attention.
En l’espèce, un couple a fait l’acquisition en avril 2011 d’un appartement et d’une place de parking au prix de 615 000 €, qu’ils ont ensuite revendu, en avril 2016, au prix de 710 000 €. Au cours des années 2017 et 2018, les acheteurs ont déposé plusieurs mains courantes contre l’un des voisins en raison de son comportement erratique. Soutenant que les vendeurs avaient délibérément dissimulé le comportement dudit voisin, les acheteurs ont décidé d’assigner les vendeurs en réparation de leur préjudice financier sur le fondement du dol. Les juges du fond ayant fait droit à leur demande, les vendeurs se sont donc pourvus en cassation. Ces derniers soutenaient entre autres que la victime d’un dol qui renonce à demander l’annulation du contrat peut seulement demander réparation de la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus favorables, dont la réparation ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.
Partant, « en retenant que le préjudice [des acheteurs] correspondait à la dépréciation de la valeur de l’appartement du fait de l’insécurité liée au voisin et non à une perte de chance de l’acquérir à un moindre prix », la cour d’appel aurait violé les articles 1116 et 1382 du code civil en leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’espèce. Cet argument n’a cependant pas convaincu la troisième chambre civile, laquelle a rejeté le pourvoi. Pour les magistrats du quai de l’Horloge, « l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix (…) [ce dernier ayant été souverainement évalué par la cour d’appel à 15 % du prix d’acquisition] ».
Cette décision réaffirme l’autonomie des actions dont dispose la victime d’un dol, laquelle peut agir en responsabilité contre son cocontractant et/ou solliciter l’annulation du contrat. L’intérêt principal de l’arrêt réside toutefois dans l’identification du préjudice réparable. Alors que la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses s’était progressivement imposée dans la jurisprudence de ces quinze dernières années comme le principal chef de préjudice réparable en matière de dol, la troisième chambre civile paraît renouer avec une solution plus ancienne, en admettant la réparation de l’excès de prix payé par l’acquéreur.
Le rappel de l’autonomie des actions ouvertes à la victime du dol
Le dol est traditionnellement défini comme « une tromperie qui a pour effet de provoquer dans l’esprit du contractant une erreur qui le détermine à contracter » (Y. Buffelan-Lanore et V. Larribau-Terneyre, Droit civil. Les obligations, 19e éd., 2024, Dalloz, coll. « Université », n° 1161, p. 391). Le dol peut prendre la forme de manœuvres ou de mensonges, mais peut également se traduire par une dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont elle sait le caractère déterminant pour l’autre partie (C. civ., art. 1137). En tant que vice du consentement, cette « erreur provoquée » affecte la validité du contrat, mais elle constitue en parallèle un délit civil (Y. Buffelan-Lanore et V. Larribau-Terneyre, Droit civil. Les obligations, op. cit., n° 1161, p. 391). C’est précisément cette dualité de nature qui offre à la victime une grande marge de manœuvre. Elle peut en effet choisir d’agir en nullité du contrat. Le dol constituant une cause de nullité relative du contrat (C. civ., art. 1131), l’action en nullité est réservée à la partie dont le consentement a été vicié. Elle se prescrit dans un délai de cinq ans à compter de la découverte du dol (C. civ., art. 1144). La victime peut également renoncer à l’anéantissement de l’accord et se contenter d’une allocation de dommages et intérêts en réparation du ou des préjudices subis. Enfin, rien ne lui interdit d’agir en nullité du contrat et d’engager en parallèle la responsabilité délictuelle de son partenaire contractuel.
Si l’action en nullité et l’action en responsabilité peuvent s’envisager de concert, elles ne doivent toutefois pas être confondues. Elles se distinguent notamment par leurs conditions de mise en œuvre. En présence d’un dol par réticence, la Cour de cassation a par exemple admis que, contrairement à l’action en nullité pour dol, qui suppose la caractérisation d’une intention de tromper, l’action en responsabilité n’exigeait pas qu’une telle intention soit établie. En effet, le silence du cocontractant pouvant être analysé comme un manquement à l’obligation précontractuelle d’information, il peut suffire, à ce titre, à engager la responsabilité délictuelle du sujet concerné (Civ. 1re, 28 mai 2008, n° 07-13.487, Dalloz actualité, 6 juin 2008, obs. I. Gallmeister ; RTD civ. 2008. 476, obs. B. Fages 
; RTD com. 2009. 198, obs. B. Bouloc ; JCP 2008. II. 10179, note I. Beynex ; ibid. I. 218, n° 6, obs. Labarthe ; RCA 2008, n° 268 ; RDC 2008. 1118 obs. D. Mazeaud). Autre différence : « l’action en responsabilité ne tendant pas aux mêmes fins que l’action en nullité, [elle] ne peut être formulée pour la première fois en appel » (F. Chénedé, P. Simler et Y. Lequette et F. Terré, Droit civil, Les obligations, op. cit., n° 308, p. 345).
Bien qu’autonomes, ces deux actions ne sont pas entièrement indépendantes l’une de l’autre. Le choix d’agir en nullité et/ou en responsabilité civile emporte en effet des conséquences directes sur l’étendue du préjudice indemnisable.
La réhabilitation de l’excès de prix comme chef de préjudice réparable : consécration opportune ou solution contestable ?
La Cour de cassation a été conduite à maintes reprises à préciser l’incidence de la stratégie procédurale adoptée par la victime d’un dol sur l’étendue des préjudices susceptibles d’être réparés.
Lorsque la victime d’un dol décide d’agir en nullité du contrat, son préjudice réparable « couvre les frais de conclusion du contrat, puisque ceux-ci sont devenus inutiles, le contrat ayant été annulé, ainsi que la perte de chance de conclure un contrat avec un tiers, si cette chance est sérieuse » (F. Chénedé, P. Simler, Y. Lequette et F. Terré, Les obligations, op. cit., n° 308, p. 345 ; J.-Cl. Civ. Code, art. 1137 à 1139, v° Contrat. Dol, par B. Petit, S. Rouxel et N. Rzepecki, 2025, n° 100). En revanche, la victime du dol ne peut jamais prétendre à obtenir réparation de la perte de chance d’obtenir les gains attendus (Civ. 3e, 29 sept. 2016, n° 15-15.129, D. 2016. 2000 ; ibid. 2017. 375, obs. M. Mekki ; RTD civ. 2016. 846, obs. H. Barbier ; ibid. 847, obs. H. Barbier ), même dans l’hypothèse où elle ne sollicite pas la nullité du contrat (Civ. 1re, 25 mars 2010, n° 09-12.895, arrêt dit « Parsys 1 », RTD civ. 2010. 322, obs. B. Fages ).
Pour ce qui est de l’hypothèse dans laquelle la victime d’un dol renonce à agir en nullité du contrat mais prétend obtenir indemnisation des préjudices subis, l’étendue de la réparation a connu une évolution jurisprudentielle contrastée, les différentes formations de la Cour de cassation retenant à ce jour des solutions divergentes sur la question.
La chambre commerciale de la Cour de cassation a pu, dans un premier temps, admettre que la victime de manœuvres dolosives puisse se voir allouer des dommages et intérêts correspondant à l’excès de prix dont elle s’était acquittée (Com. 27 mai 1997, n° 95-15.930). Après avoir pu connaître certaines hésitations, les arrêts du 10 juillet 2012 (Com. 10 juill. 2012, n° 11-21.954, arrêt dit « Parsys 2 », Dalloz actualité, 25 sept. 2012, obs. C. Fleuriot ; D. 2012. 2772 , note M. Caffin-Moi ; ibid. 2013. 391, obs. S. Amrani-Mekki et M. Mekki ; Rev. sociétés 2012. 686, note B. Fages ; RTD civ. 2012. 725, obs. B. Fages ; ibid. 732, obs. P. Jourdain ; JCP 2012. Doctr. 1151, obs. J. Ghestin ; RDC 2013. 91, obs. O. Deshayes) et du 5 juin 2019 (Com. 5 juin 2019, n° 16-10.391, D. 2020. 118, obs. E. Lamazerolles et A. Rabreau ; ibid. 353, obs. M. Mekki ; AJ contrat 2019. 402, obs. T. de Ravel d’Esclapon ; Rev. sociétés 2019. 742, note J. Prorok ; RTD civ. 2019. 576, obs. H. Barbier ) témoignent d’une conception plus restrictive du préjudice réparable, limitée à la perte de chance d’avoir contracté à des conditions plus avantageuses lorsque la victime renonce à agir en nullité. Cette orientation semble s’être stabilisée, la chambre commerciale l’ayant notamment réaffirmée dans un arrêt du 15 janvier 2020 (Com. 15 janv. 2020, n° 18-21.115).
C’est sur le fondement de cette jurisprudence que les vendeurs, dans l’affaire soumise à la troisième chambre civile, ont articulé leur pourvoi en cassation. Ils soutenaient que, les acquéreurs ayant renoncé à solliciter l’annulation de la vente, leur préjudice ne pouvait être qualifié que de perte de chance d’avoir contracté à des conditions plus avantageuses. Ils en déduisaient qu’il appartenait aux juges du fond d’apprécier la probabilité que les acquéreurs eurent effectivement pu acquérir le bien au prix qu’ils invoquaient, et en conséquence, de fixer l’indemnisation en fonction de cette seule perte de chance, sans pouvoir l’évaluer à hauteur de l’intégralité de l’excès de prix.
La troisième chambre civile n’a toutefois pas suivi cette argumentation. Elle affirme, au contraire, que « l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix » (pt 6). Ce faisant, elle écarte expressément l’analyse consistant à réduire le préjudice réparable à une simple perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses. La solution ainsi retenue marque une prise de distance avec la jurisprudence de la chambre commerciale et s’inscrit davantage dans le sillage de la première chambre civile. Dans un arrêt du 28 juin 2023, cette dernière avait en effet décidé que « le vendeur dont le dol est à l’origine de l’annulation de la vente est tenu de réparer l’ensemble des conséquences dommageables qui en résultent pour l’acquéreur » (Civ. 1re, 28 juin 2023 n° 21-21.181, pt 22, AJDI 2023. 856 , obs. M. Thioye ). La troisième chambre civile franchit toutefois une étape supplémentaire : elle étend la logique de la première chambre à l’hypothèse dans laquelle la victime du dol renonce à solliciter l’annulation du contrat, réhabilitant ainsi la possibilité d’obtenir l’indemnisation de l’excès de prix indépendamment de l’exercice de l’action en nullité.
La solution édictée par la troisième chambre civile présente, à l’évidence, un intérêt certain pour la victime du dol, en ce qu’elle lui permet d’obtenir la réparation intégrale de l’excès de prix acquitté. Une telle divergence entre les différentes formations de la Cour de cassation n’en est pas moins source d’une regrettable insécurité juridique.
Selon que la vente litigieuse relève de la compétence de la chambre commerciale (vente de parts sociales) ou de la troisième chambre civile (vente d’un immeuble), la victime est aujourd’hui susceptible de se voir reconnaître soit un préjudice constitué par l’excès de prix effectivement supporté, soit un simple préjudice de perte de chance d’avoir contracté à des conditions plus avantageuses, dont l’indemnisation n’est jamais totale. Une telle disparité de traitement appelle une harmonisation.
Il ne peut qu’être souhaité qu’une chambre mixte s’empare à l’avenir de cette question afin de mettre un terme à ces divergences et d’unifier la jurisprudence sur l’étendue du préjudice réparable en cas de dol.
par Colinette Ruzel, Docteur en droit, Enseignant-chercheur à l’UCLy, UR Confluence Sciences et Humanités (EA 1598)
Civ. 3e, 28 mai 2026, FS-B, n° 24-20.821
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