L’exception d’inexécution opposée à un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial
Le locataire qui a reçu un commandement visant la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers peut invoquer une exception d’inexécution, même si, dans le mois de la délivrance du commandement, il n’a ni payé les loyers, ni demandé en justice des délais de paiement.
Immeuble impropre à sa destination et suspension des loyers
Par l’arrêt présentement commenté, la Cour de cassation se prononce sur l’articulation des règles régissant le jeu de la clause résolutoire d’un bail commercial et de celles relatives à l’exception d’inexécution.
En l’espèce, les lieux loués souffraient de nombreux désordres qui rendaient l’immeuble impropre à sa destination. Comme le bailleur ne remplissait pas son obligation de délivrance, le locataire avait suspendu le paiement des loyers. Le bailleur lui avait délivré un commandement de payer les loyers avec rappel de la clause résolutoire du bail.
Dans le cadre des nombreuses procédures qui s’ensuivirent, la Cour d’appel de Cayenne décida que, si les désordres rendaient bien l’immeuble impropre à sa destination, la clause résolutoire était néanmoins acquise, au motif que le locataire n’avait ni payé les loyers, ni saisi le juge pour lui demander des délais et la suspension de la clause résolutoire, dans le délai d’un mois de la signification du commandement. La cour d’appel considérait que, dès lors que la clause résolutoire était acquise, l’exception d’inexécution devenait inefficace puisque le bail avait déjà pris fin.
Cette motivation est cassée.
Le délai d’un mois de la clause résolutoire
Contrairement à ce qu’indiquait la cour d’appel, le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer n’est pas un délai de forclusion. Son expiration n’empêche nullement, ni une action en contestation du commandement lui-même, ni une demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire.
Le délai d’un mois est seulement un délai d’attente. C’est celui pendant lequel une clause résolutoire ne peut pas produire effet.
Mais, même après ce délai, le locataire peut saisir le juge pour demander si besoin des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire (Civ. 3e, 15 janv. 1992, n° 90-16.059, Administrer 5/1992. 21, note J.-D. Barbier), même pour la première fois en cause d’appel (Civ. 3e, 14 juin 2006, n° 05-12.042) et ceci, tant que la résiliation « n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée », comme cela est prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce. Au visa de ce texte, la Cour de cassation a même décidé que la prescription biennale ne peut pas être opposée à la demande du locataire (Civ. 3e, 3 juin 2021, n° 20-14.677, AJDI 2021. 590 
; Administrer 7/2021. 22, note J.-D. Barbier).
Par ailleurs, le locataire n’est nullement obligé de payer dans le délai d’un mois, s’il estime que les loyers ne sont pas dus. L’action en contestation de l’infraction visée dans le commandement, comme l’action en contestation du commandement lui-même, qu’il s’agisse de sa forme ou du fond, n’est nullement enfermée dans le délai d’un mois, et peut être engagée à tout moment, tant que la prescription biennale, voire quinquennale, n’est pas acquise.
L’exception d’inexécution
Par conséquent, même après l’expiration du délai d’un mois, le locataire, qui n’avait aucune raison de payer des loyers qu’il estimait non dus, pouvait opposer au bailleur l’exception d’inexécution.
Rappelons que, depuis la réforme du 10 février 2016, l’exception d’inexécution est prévue à l’article 1219 du code civil : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. ». Avant la réforme du 10 février 2016, la règle était jurisprudentielle.
La Cour de cassation a d’ailleurs jugé qu’un locataire peut se prévaloir de l’exception d’inexécution sans avoir besoin, lui-même, de mettre en demeure préalablement son bailleur (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 23-24.005, Dalloz actualité, 30 sept. 2025, note J.-D. Barbier et S. Valade ; D. 2025. 1622 ; AJDI 2026. 191 , obs. J.-P. Blatter ).
par Jehan-Denis Barbier et Séverine Valade, Avocats à la Cour
Civ. 3e, 5 mars 2026, FS-B, n° 24-15.820
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