L’extinction des servitudes à l’épreuve du droit commun de la prescription extinctive
Les actes d’exercice d’une servitude de passage s’entendent d’actes matériels de passage, qui, caractérisant un usage de la servitude, sont de nature à faire obstacle à son extinction pour non-usage.
Les servitudes sont des institutions régulatrices des relations de voisinage : elles existent pour l’utilité des fonds, dont elles rationnalisent la gestion et l’exploitation. Pour cette raison le code civil connaît, parmi leurs modes d’extinction, la prescription extinctive pour non-usage pendant trente ans. Mais le régime ne prévoit pas le cas où le propriétaire du fonds dominant est empêché d’agir du fait du propriétaire du fonds servant… Cela peut s’avérer problématique pour les servitudes discontinues, car leur point de départ se caractérise par le dernier acte matériel du propriétaire du fonds dominant.
L’extinction concernait ici une servitude conventionnelle de passage instituée par un acte notarié en 1961. Le propriétaire du fonds dominant, se plaignant d’une obstruction au passage, avait assigné le propriétaire du fonds servant en rétablissement de la servitude. Ce dernier invoquait de son côté l’extinction de la servitude pour non-usage, mais il fut condamné à permettre l’exercice de la servitude et à enlever le cadenas du portail d’accès. Au soutien de son pourvoi, il reprochait à la cour d’appel une application erronée des textes régissant la prescription extinctive des servitudes. Les juges du fond avaient considéré que le propriétaire du fonds dominant avait démontré son intention de l’utiliser par des lettres de mise en demeure pour obtenir le rétablissement de la servitude. Ils constataient que le non-usage était issu d’une impossibilité matérielle d’user de la servitude imposée par le fait du propriétaire du fonds servant, déduisant par là l’absence de prescription extinctive.
Ce raisonnement entraîna un arrêt de cassation au visa des articles 706 et 707 du code civil. Le premier article prévoit l’extinction des servitudes par le non-usage pendant trente ans ; le second précise le point de départ s’agissant des servitudes discontinues, soit « du jour où l’on a cessé d’en jouir ». Partant, la troisième chambre civile cite un de ses précédents : elle a reconnu que la prescription commençait à courir « à compter du dernier acte d’exercice de cette servitude » (Civ. 3e, 11 janv. 2006, n° 04-16.400, D. 2006. 2363 
, obs. B. Mallet-Bricout et N. Reboul-Maupin ; AJDI 2006. 588 , obs. S. Prigent ). Elle précise en outre que de tels actes d’exercice « s’entendent d’actes matériels de passage qui, caractérisant un usage de la servitude, sont de nature à faire obstacle à son extinction pour non-usage ». La cour d’appel n’ayant constaté de tels actes pendant les trente ans précédant la demande en justice de rétablissement du passage, n’avait donné de base légale à sa décision.
La prescription des servitudes est régie aux articles 706 et suivants du code civil : le droit réel s’éteint ainsi que les actions en justice qui y sont attachées. Mais ce régime est supplétif par rapport au droit commun de la prescription extinctive (C. civ., art. 2219 s.). L’arrêt pose deux questions tendant à l’articulation de ces deux régimes. D’abord, le point de départ peut-il relever d’un acte qui n’est pas un acte matériel ? Ensuite, la situation du propriétaire du fonds dominant empêché d’user de la servitude peut-elle être prise en compte ? La Cour de cassation répond à ces deux questions par la négative.
Le refus d’admettre des mises en demeure comme point de départ à la prescription extinctive
Le point de départ des servitudes discontinues est au jour « où l’on a cessé d’en jouir » (C. civ., art. 707), soit au dernier acte matériel. La cour d’appel avait fait primer l’acte de volonté à l’acte matériel : elle souhaitait utiliser comme point de départ des lettres de mises en demeure adressées au propriétaire du fonds servant. Cette vision n’allait pas dans le sens de l’arrêt précité (Civ. 3e, 11 janv. 2006, n° 04-16.400, préc.) : la cour d’appel, s’opposant à la prescription extinctive d’une servitude de passage, avait invoqué que, s’agissant d’une servitude discontinue matérialisée par un signe apparent (un chemin), le point de départ devait être relatif au jour de la disparition d’un tel signe et non au dernier jour d’utilisation de la servitude.
Mais la troisième chambre civile rappela que « le délai de prescription extinctive d’une servitude discontinue commence à courir à compter du jour du dernier acte d’exercice de cette servitude ». L’arrêt ne déterminait pas, cependant, la nature de l’acte d’exercice. Mettre en demeure de rétablir le passage, n’est-ce pas agir relativement à ce droit ? Oui – et plus encore à l’époque du code civil, qui ne connaissait guère la distinction entre le droit et l’action (v. à ce sujet, N. Cayrol, Procédure civile 2025, 5e éd., Dalloz, coll. « Cours », n° 133).
Mais la mise en demeure est un acte juridique, une sorte d’acte conservatoire ; elle est certes un acte de volonté, mais non une action en justice ; il ne s’agit pas d’une demande en justice qui serait ainsi contenue dans un acte de procédure. Le propriétaire du fonds dominant mettant en demeure le propriétaire du fonds servant de rétablir la servitude manifeste une intention précontentieuse ; il révèle certes sa volonté de demeurer titulaire du droit, mais virtuellement et non matériellement.
Or, les servitudes discontinues n’existent que par le fait de l’homme. Mais alors, une deuxième question se pose au vu de l’arrêt.
Le refus de prendre en compte la situation du propriétaire du fonds dominant
Les servitudes discontinues « sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées » ce qui sous-entend qu’elles seront utilisées aussi souvent que l’on pourra en user : ainsi la prescription extinctive s’analyse-t-elle traditionnellement comme une « présomption de renonciation » (F. Laurent, Principes de droit civil, 1878, t. 8, n° 304). Se poser cette question n’a cependant rien d’étonnant, car le droit commun de la prescription extinctive prend en compte telle situation : l’article 2234 du code civil dispose que « la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure ». La question est importante car la jurisprudence reconnaît que c’est bien l’exercice par le propriétaire du fonds dominant lui-même qui est utile, et non d’un tiers ou d’un contractant (entrepreneur, par ex.).
Or, dans le cas d’espèce, le propriétaire du fonds dominant était empêché par autrui. Pour la cour d’appel, « face à une impossibilité matérielle d’user de la servitude imposée par le propriétaire du fonds servant et compte tenu des actes entrepris pour en retrouver le bénéfice, il y a lieu de considérer que Mme [P] justifie d’un exercice des droits attachés à la servitude, notion qui dépasse le seul usage. ». Les juges du fond retiennent une vision moderne de la prescription extinctive face à l’institution ancienne des servitudes. Mais le point de départ est le dernier acte matériel car exercer la servitude, ce n’est pas toujours exercer les droits attachés à la servitude, c’est bel et bien l’utiliser ; l’usage prime sur le droit. La question de l’empêchement ou de la force majeure est dès lors écartée ici, certainement parce que le code civil prévoit l’impossibilité d’utiliser la servitude comme un mode d’extinction à part (C. civ., art. 703).
D’ailleurs, dans un arrêt, l’impossibilité avait été caractérisée (interdiction départementale d’accès à la voie publique par le chemin en raison du danger pour la sécurité publique) justement au soutien de l’extinction de la servitude au bout de trente ans (Civ. 3e, 10 oct. 1984, n° 83-14.443).
On peut regretter que la question de l’application de l’article 2234 du code civil à la situation n’ait pas été posée par le demandeur au pourvoi. En attendant, un autre article trouve à s’appliquer : au propriétaire du fonds dominant souhaitant empêcher l’écoulement du temps, il lui appartenait un choix plus radical ; il pouvait agir en justice plus tôt, ce qui interrompt le délai de prescription, même en référé (C. civ., art. 2234). C’est d’ailleurs ce que sous-entend la Cour de cassation : la cour d’appel n’a pas donné de base légale car elle n’a pas constaté d’actes matériels de passage « pendant les trente années précédant la demande en justice de rétablissement de justice ». Cette cause d’interruption de la prescription explique d’ailleurs, selon des auteurs, qu’une telle solution ne soit pas injuste (F. Terré, P. Simler et V. Forti, Droit des biens, 11e éd., Dalloz, 2024, p. 954, n° 933).
Une solution intermédiaire aurait pu prospérer, dans l’hypothèse d’une recherche amiable : on sait que « la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d’un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d’accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation » (C. civ., art. 2238).
Mais on objectera que cette suspension n’existe officiellement que depuis la réforme du 17 juin 2008. Le droit issu des modes amiables de règlement des différends aurait ainsi pu pacifier la relation mais avant son empire, la solution n’allait pas dans le sens de l’amiable. À celui empêché d’exercer matériellement la servitude du fait du propriétaire du fonds dominant, une seule issue : celle d’agir en justice rapidement.
par Ariane Gailliard, Maître de conférences, Université Toulouse Capitole
Civ. 3e, 15 janv. 2026, FS-B, n° 24-14.618
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