L’impossible résurrection de la résiliation « de plein droit » du bail en application de l’article L. 622-14, 2°, du code de commerce

13.01.2026

Le juge-commissaire saisi par le bailleur, sur le fondement des articles L. 622-14, 2° et R. 622-13, alinéa 2, du code de commerce d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que lesdits loyers et charges demeurent impayés.

Lorsque le locataire d’un immeuble affecté à l’exercice de son activité est soumis à une procédure collective, le bailleur, interdit de solliciter la résiliation du bail pour non-paiement des loyers antérieurs au jugement d’ouverture, sera en revanche légitime à invoquer le « défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure », trois mois après le jugement d’ouverture, pour mettre un terme aux relations contractuelles (C. com., art. L. 622-14, 2° et L. 641-12, 3° ; v. dernièrement, F. Reille, La résiliation du bail commercial pour des causes postérieures à l’ouverture de la procédure collective, RPC mai-juin 2025. Dossier 3).

Il y a plus d’un an, la doctrine avait annoncé la disparition de la résiliation « de plein droit » du bail commercial en application de ces textes à la lecture d’un arrêt rendu le 12 juin 2024 par la chambre commerciale de la Cour de cassation qui interdisait au juge-commissaire de constater la résiliation dès lors que les loyers avaient été payés avant qu’il ne statue (Com. 12 juin 2024, n° 22-24.177, Dalloz actualité, 12 juill. 2024, obs. M. Guastella ; D. 2024. 1125 ; AJDI 2024. 788 , obs. J.-P. Blatter ; RTD com. 2024. 541, obs. F. Kendérian ; ibid. 1013, obs. A. Martin-Serf ; JCP E 2024. 1287, obs. A. Tehrani ; Gaz. Pal. 24 sept. 2024. 56, obs. Almaseanu ; APC 2024, n° 157, obs. N. Borga ; BJE nov.-déc. 2024. 28, note K. Lafaurie ; RPC 2024, n° 145, obs. P. Roussel Galle). Cet arrêt avait suscité de nombreuses critiques tant il rompait l’équilibre déjà fragile entre le droit du bailleur à obtenir la résiliation pour une inexécution postérieure au jugement d’ouverture et celui du locataire de poursuivre l’exploitation du fonds de commerce dans le local loué (ou celui du liquidateur judiciaire de céder ce fonds). Aujourd’hui, comme pour éviter tout risque de résurrection de cette résiliation de plein droit, la Cour confirme sa position, laissant indirectement le juge-commissaire libre d’accorder un nouveau répit au locataire.

Les précédents

Un rappel succinct de l’évolution de la jurisprudence depuis 2020 est nécessaire avant de poursuivre le commentaire de l’arrêt sous examen. C’est en 2020 que la résiliation de l’article L. 622-14, 2°, du code de commerce accède à l’autonomie pour offrir au bailleur deux voies distinctes pour obtenir la résiliation (en dehors de celle – plus classique – de la résiliation judiciaire). Le bailleur peut d’abord s’adresser au juge des référés en délivrant au préalable un commandement de payer au locataire (Com. 28 juin 2011, n° 10-19.331, Dalloz actualité, 18 juill. 2011, obs. A. Lienhard ; D. 2011. 2012. 1844, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; Rev. loyers 2011. 358, obs. C. Lebel ; Gaz. Pal. 7-8 oct. 2011. 26, note F. Kendérian ; RPC 2012. Comm. 130, note P. Roussel Galle). On sait qu’il court alors le risque que le juge accorde au débiteur des délais de paiement et ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire (Com. 6 déc. 2011, n° 10-25.689, Dalloz actualité, 16 déc. 2011, obs. A. Lienhard ; D. 2012. 1844, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; AJDI 2012. 264 , obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; RPC 2012. Comm. 130, note P. Roussel Galle ; APC 2012. Comm. 10, obs. J. Vallansan ; JCP E 2012. 1227, § 11, obs. P. Pétel ; ibid. 1209, note F. Kendérian). Le bailleur peut ensuite préférer s’adresser au juge-commissaire pour qu’il constate la résiliation qualifiée par la Cour en 2020 de « résiliation de plein droit » (Com. 15 janv. 2020, n° 17-28.127, D. 2020. 1023 , note S. Tisseyre ; AJDI 2020. 615 , obs. J.-P. Blatter ; AJ contrat 2020. 250, obs. M. Tirel ; JCP E 2020. 1269, note F. Kendérian ; v. pour l’autonomie de l’art. L. 641-12, 3°, Com. 9 oct. 2019, n° 18-17.563, Dalloz actualité, 16 oct. 2019, obs. A. Lienhard ; D. 2019. 2208, chron. S. Barbot, C. de Cabarrus et A.-C. Le Bras ; ibid. 2020. 1541, obs. M.-P. Dumont ; ibid. 1857, obs. F.-X. Lucas et P. Cagnoli ; AJDI 2019. 900 , obs. J.-P. Blatter ; AJ contrat 2020. 45, obs. M. Tirel ; Rev. sociétés 2019. 784, obs. F. Reille ; Rev. prat. rec. 2020. 25, chron. P. Roussel Galle et F. Reille ; ibid. 2021. 25, chron. E. Morgantini et P. Rubellin ; JCP E 2019. 1551, n° 15, obs. A. Tehrani ; LEDEN 11/2019. 3, obs. P. Rubellin ; APC 2019, n° 258, obs. F. Kendérian ; RLDA déc. 2019. 33, obs. J.-L. Vallens ; BJE 1-2/2020. 28, note Monsèrié-Bon et Ghozi ; RJ com. 2020. 265, obs. J. Théron ; RPC 2022, n° 24, obs. P. Roussel Galle ; JCP E 2019. 1532, nos obs.). Cette dernière voie se présentait alors comme la plus avantageuse pour le bailleur qui était dispensé de l’obligation de délivrance d’un commandement de payer et qui ne pouvait être contraint que par le délai de trois mois, le juge-commissaire ne pouvant pas accorder au locataire de délais de paiement supplémentaires (Com. 18 mai 2022, n° 20-22.164, Dalloz actualité, 13 juin 2022, obs. S. Andjechaïri-Tribillac ; D. 2022. 990 ; ibid. 1375, obs. M.-P. Dumont ; ibid. 1419, chron. S. Barbot, C. Bellino, C. de Cabarrus et S. Kass-Danno ; AJDI 2023. 27 , obs. M. Abbas Khayli ; Rev. prat. rec. 2023. 19, chron. E. Morgantini et S. Gonon ; ibid. 23, chron. E. Morgantini et S. Gonon ; RTD com. 2022. 465, obs. F. Kendérian ; LEDEN 9/2022. 3, obs. P. Rubellin ; Gaz. Pal. 27 sept. 2022. 41, note G. Berthelot). C’est donc cette dernière procédure que les professionnels préconisaient jusqu’à l’arrêt rendu en 2024 quand la Cour, consciente probablement que le délai de trois mois n’est pas suffisamment protecteur des intérêts du locataire et de son rétablissement, a demandé au juge de ne constater la résiliation du bail que si les loyers étaient restés impayés avant qu’il ne statue.

Apport de l’arrêt de décembre 2025

Une lecture trop rapide de l’arrêt du 10 décembre 2025 pourrait laisser penser que la Cour ne fait que confirmer l’arrêt rendu en 2024, les circonstances comme l’attendu étant sensiblement identiques. Des circonstances quasi identiques qui opposaient le bailleur à son locataire en redressement judiciaire depuis le 7 novembre 2022. Le 23 mars 2023, le bailleur saisit le juge-commissaire d’une requête aux fins de voir constater la résolution du bail commercial pour défaut de paiement de loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture. Pour contester la décision des juges d’appel de faire droit à la demande au motif que le locataire était débiteur de loyers postérieurs à la date à laquelle le bailleur a saisi le juge-commissaire, le locataire a rappelé à la Cour sa décision rendue un an plus tôt et l’obligation mise à la charge du juge de s’assurer au jour où il statue que des loyers restés impayés. Il a qui plus est prétendu que même si ces loyers avaient été payés après la saisine du juge-commissaire, celui-ci ne pouvait pas constater la résiliation. Un attendu identique : la Cour censure l’arrêt des juges du fond par une formule identique à celle de 2024 en affirmant que le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que ceux-ci demeurent impayés. À y regarder de plus près, on voit une différence entre les deux décisions, outre le fait que l’arrêt de 2024 soit un arrêt de rejet et celui de 2025 un arrêt de cassation. Alors que dans l’arrêt de 2024, le paiement des loyers était intervenu avant la saisine du juge-commissaire, il a été réalisé en l’espèce après. Même si les termes de l’arrêt de 2024 étaient suffisamment généraux pour s’appliquer aussi à cette dernière hypothèse, on avait pu émettre un doute. Ne serait-il pas envisageable de défendre la décision rendue en 2024 en accusant le bailleur d’avoir été animé d’une certaine mauvaise foi en saisissant le juge-commissaire alors que le locataire venait de régler les loyers, certes après l’expiration du délai de trois mois, mais éteignant néanmoins sa dette (dans ce sens F. Kendérian, RTD com. 2024. 541, préc.). La mauvaise foi du bailleur peut être un obstacle à la constatation de la résiliation. Dans l’arrêt sous examen, point de mauvaise foi, le bailleur ayant saisi le juge-commissaire alors que les loyers étaient toujours impayés. La Cour brise quoiqu’il en soit toute volonté de contestation : que le paiement soit intervenu avant ou après la saisine du juge-commissaire, dès lors qu’il a été fait avant qu’il ne statue, il n’y a pas lieu à résiliation.

Il va sans dire, et la doctrine l’a unanimement souligné en commentant l’arrêt de 2024, que cette solution, rendue hier, renouvelée aujourd’hui, est évidemment favorable aux intérêts de la procédure : sans bail, point de chance de redressement du locataire. Il n’en demeure pas moins que comme la décision précédente, elle peut être accusée au pire de violer la loi au mieux de nier le caractère automatique de la résiliation. Nous ne résistons toutefois pas à la tentation de l’épargner de ces critiques.

En exploitant les silences du texte ou en tirant parti de ses insuffisances rédactionnelles, on pourrait essayer de justifier la solution. Et si cette résiliation de plein droit qui ne porte pas son nom, ou le porte de manière imparfaite, n’était finalement pas une résiliation de plein droit ? On aura vite fait de constater que l’article L. 622-14, 2°, du code de commerce n’évoque pas une résiliation « de plein droit » du bail. Or, quand le législateur entend sanctionner ainsi une inexécution contractuelle, il le fait. Il l’a fait à l’article L. 622-13, III, il l’a fait encore à l’article L. 641-12, 2° et 3°. Pourquoi ne l’a-t-il pas formulé à propos de la résiliation du bail à l’initiative du bailleur ? Erreur ou oubli ? On répondra vite à l’argument en rappelant tant les termes de l’alinéa 2 de l’article R. 622-13 qui dispose que le juge-commissaire constate, sur la demande de tout intéressé, la résiliation « de plein droit » des contrats dans les cas prévus au III de l’article L. 622-13 et à l’article L. 622-14 que la jurisprudence précédemment citée qui l’a expressément qualifiée de résiliation de plein droit.

On pourrait poursuivre, toujours pour justifier ces arrêts de 2024 et 2025, en relevant que la résiliation de plein droit interdit au juge d’accorder expressément des délais lorsqu’il est amené à statuer sur la demande du bailleur. Or, cette faculté n’est pas expressément offerte par la Cour de cassation qui n’est pas revenue sur sa position de 2022 (Com. 18 mai 2022, n° 20-22.164, préc.). Certes. On s’accordera pourtant à rejeter aussi cet argument puisqu’en pratique le juge-commissaire offrira au locataire un nouveau répit en ne statuant que plusieurs mois après avoir été saisi.

Enfin, on pourra s’interroger sur la façon dont la doctrine s’accorde à interpréter l’alinéa 2 de l’article L. 622-14, 2°, a contrario. De la phrase « si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation », il a été déduit a contrario que le paiement intervenu au-delà du délai de trois mois ne serait pas un obstacle à la constatation de la résiliation. Ce serait vrai si le texte énonçait que seul le paiement intervenu pendant le délai interdit la résiliation. Ce n’est pas ainsi qu’il est rédigé et finalement on pourrait se permettre de dire que le texte est silencieux sur les conséquences du paiement réalisé après le délai de trois mois (dans ce sens, v. J.-P. Blatter, préc., « ce n’est qu’un raisonnement a contrario, car le texte ne décide pas expressément que si les loyers sont impayés à l’expiration du délai de trois mois, le juge-commissaire doit constater la résiliation du bail »). On a néanmoins conscience que cette interprétation ne serait certainement pas conforme aux souhaits du législateur d’accorder un délai « raisonnable » au débiteur pour s’acquitter de ses dettes.

On le voit bien, toute tentative de défendre la solution rendue par l’arrêt sous examen est vaine. En confirmant sa jurisprudence, la chambre commerciale accentue l’ambiguïté d’un mécanisme présenté comme automatique, tout en offrant, de fait, au débiteur un sursis supplémentaire par le seul jeu du temps judiciaire. À défaut d’une clarification législative explicite sur les effets du paiement des loyers intervenu après le délai de trois mois, la jurisprudence impose une lecture pragmatique et finaliste du texte, au prix d’une érosion assumée de la rigueur attachée à la notion même de résiliation « de plein droit ».

Com. 10 déc. 2025, F-B, n° 24-20.714

par Adeline Cerati, Professeur, Aix-Marseille Université, CDE EA 4224, directrice du Master ALED