Locataires protégés : prise en compte des ressources des douze derniers mois

07.11.2024

Le montant des ressources du locataire étant apprécié à la date de notification du congé, les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé.

L’article 15-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit une protection spécifique à l’égard des locataires âgés et démunis, c’est-à-dire ceux âgés de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.

Cette protection, qui vaut que le congé ait été délivré pour reprise, pour vente ou à raison de motifs sérieux et légitimes (Lyon, 9 nov. 1999, Loyers et copr. 2000, n° 58, obs. B. Vial-Pedroletti ; Paris, 15 mai 2020, n° 18/01921, Dalloz jurisprudence) est radicale, puisqu’elle prend la forme d’une interdiction de principe de délivrer congé.

Solution de relogement

Cette interdiction tombe toutefois lorsque le bailleur peut « offrir » à son cocontractant une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans les environs.

On s’est demandé un temps si cette protection portait une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur. Dans le cadre d’une QPC, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait répondu par l’affirmative, du moins dans les zones tendues, c’est-à-dire dès lors que l’état du marché locatif dans le secteur concerné est susceptible de rendre impossible la soumission par le bailleur, personne privée, d’une offre de relogement (Civ. 3^e, QPC, 30 mars 2023, n° 22-21.763, Dalloz actualité, 4 avr. 2023, obs. Y. Rouquet ; D. 2023. 687 ; AJDI 2023. 603 , obs. Y. Rouquet ; RTD civ. 2023. 667, obs. P.-Y. Gautier ). Le Conseil constitutionnel a toutefois considéré les dispositions contestées conformes à la Constitution, estimant notamment que les difficultés pratiques que pourrait rencontrer le bailleur pour formuler une offre de relogement situé dans le périmètre concerné ne les entachent pas, par elles-mêmes, d’inconstitutionnalité (Cons. const. 26 mai 2023, n° 2023-1050 QPC, Dalloz actualité, 20 juin 2023, obs. Y. Rouquet ; D. 2023. 1069 ; ibid. 2024. 1047, obs. N. Damas ; Rev. prat. rec. 2023. 32, chron. D. Gantschnig ; RTD civ. 2023. 667, obs. P.-Y. Gautier ; ibid. 687, obs. F. Masson ).

On ajoutera que le bailleur aura rempli son office dès lors qu’il aura communiqué au locataire des offres effectives et qu’il se sera assuré de l’assentiment des propriétaires pour louer leurs biens au preneur évincé (Paris, 11 janv. 2011, n° 08/14726, Dalloz jurisprudence).

Revenus de référence

Au cas particulier, à la suite d’un congé pour motifs sérieux et légitimes, le preneur, âgé de plus de 71 ans à la date d’échéance du bail, à qui le bailleur n’avait pas proposé d’offre de relogement, s’était maintenu dans les lieux.

À l’appui de l’assignation qu’il a délivré à son cocontractant en validation du congé, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation, le bailleur a tenté de faire valoir que le locataire n’était pas protégé au sens de la loi.

Pour ce faire, il a plaidé qu’il fallait prendre en considération les revenus que le preneur avait perçus la dernière année civile écoulée (revenus supérieurs au plafond) et non pas ceux perçus au cours des douze derniers mois précédents la date de délivrance du congé (revenus inférieurs audit plafond).

Après avoir échoué en appel (Paris, 9 mai 2023, n° 20/15497, Dalloz jurisprudence), il ne convainc pas davantage les magistrats du quai de l’Horloge.

Ceux-ci rendent en effet un arrêt de rejet, décidant qu’il y a lieu de prendre en compte les revenus déclarés à l’administration fiscale pour les douze mois précédant la date de délivrance du congé, soit en l’occurrence de décembre 2017 à novembre 2018 inclus. Dès lors qu’ils étaient inférieurs au plafond de ressources pour l’année 2018 la cour d’appel en a exactement déduit que, faute pour le bailleur de justifier d’une offre de relogement répondant aux exigences de l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, le congé devait être annulé.

C’est à notre connaissance la première fois que la Haute juridiction se prononce sur cette question, mettant vraisemblablement fin aux positions divergentes des juridictions du fond (en faveur de la prise en compte des revenus des douze derniers mois, v. Paris, 6^e ch. A, 21 févr. 1995, Loyers et copr. 1995, n° 196 ; Paris, 27 mars 2008, Loyers et copr. 2008, n° 211, obs. Vial-Pedroletti ; Contra, Paris, 6^e ch. B, n° 2002/14146, D. 2004. 841 , obs. N. Damas ; AJDI 2003. 854 ; ibid. 855, obs. S. Beaugendre ; Aix-en-Provence, 5 avr. 2012, Loyers et copr. 2012, n° 259, obs. B. Vial-Pedroletti ; Paris, 21 juin 2022, n° 19/19149, Dalloz jurisprudence ; Contra égal., Rép. min. n° 49036, JOAN Q, 20 janv. 1992, p. 307).

Cette solution nous semble conforme à la lettre univoque du texte qui, concernant les « ressources annuelles » à prendre en compte, précise que leur montant « est apprécié à la date de notification du congé ».

Civ. 3^e, 24 oct. 2024, FS-B, n° 23-18.067