L’office de juge de l’exécution dans le contrôle de proportionnalité de la saisie immobilière
L’arrêt rendu par la deuxième chambre civile le 21 mai 2026 rappelle que le créancier dispose d’une liberté de choix dans la mesure à mettre en œuvre, sur le fondement de l’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution.
Cette liberté est toutefois encadrée : la mesure choisie ne doit pas excéder ce qui est nécessaire au paiement de l’obligation, ce qui soulève la question de la proportionnalité. Afin de contrôler la disproportion, l’arrêt commenté affirme que le juge ne peut se contenter d’une comparaison arithmétique entre la valeur du bien saisi et le montant de la créance, mais doit au contraire opérer un contrôle global de proportionnalité prenant en compte la situation personnelle et patrimoniale du débiteur ainsi que l’existence éventuelle de mesures alternatives moins intrusives.
En matière de voies d’exécution, le créancier dispose d’une liberté de choix. En effet, titulaire d’un droit de gage général sur l’ensemble des biens de son débiteur (C. civ., art. 2284), il bénéficie, en application de ce principe, d’une faculté de choisir librement la mesure d’exécution la plus appropriée. L’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution consacre cette liberté : le créancier n’est en principe contraint ni par un ordre de priorité entre les mesures ni par la valeur du bien appréhendé.
Cette liberté connaît toutefois des limites. La première tient au mécanisme de la subsidiarité, par lequel le législateur restreint le choix du créancier pour protéger certaines catégories de personnes ou d’adapter la mesure à la nature de la créance. Ainsi, lorsque le débiteur est un majeur protégé ou un mineur, la saisie immobilière ne peut être engagée qu’après avoir préalablement discuté les meubles (C. pr. exéc., art. L. 311-8). De même, pour le recouvrement d’une créance non alimentaire inférieure à 535 €, il est interdit de pénétrer dans les locaux du débiteur aux fins de saisie-vente : le créancier doit en premier recourir à une saisie-attribution sur compte bancaire ou à une saisie des rémunérations (C. pr. exéc., art. L. 221-2 et R. 221-2).
Au-delà de la subsidiarité, la liberté de choix peut dégénérer en abus, question particulièrement sensible en droit de l’exécution forcée (C. Hugon, Saisie immobilière : il ne faut pas abuser de l’excès !, D. 2015. 554 
). C’est précisément la question qui se trouvait au cœur de l’arrêt commenté : comment apprécier cet abus, cette disproportion, et quels sont les éléments pris en compte par le juge ?
L’affaire
Reprenons les faits de l’affaire. Par acte authentique du 26 mars 2008, la Caisse d’épargne a consenti à deux particuliers deux prêts destinés à financer l’acquisition d’un bien immobilier. L’un des emprunteurs a bénéficié de deux suspensions des échéances de vingt-quatre mois chacune en raison de sa détention, accordées par ordonnance du tribunal d’instance du 9 septembre 2014 puis du 20 juin 2016. Par la suite, la banque, se fondant sur l’acte notarié, a fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière les 3 et 4 avril 2019. Par jugement du 8 juillet 2021, le juge de l’exécution a rejeté la demande de l’un des emprunteurs tendant à l’annulation et à la mainlevée de la saisie immobilière. Il a constaté que les conditions légales étaient réunies, fixé le montant de la créance à 166 342,09 € et autorisé la vente amiable du bien. L’emprunteur a interjeté appel le 13 septembre 2021.
En appel, il a sollicité l’infirmation du jugement et la mainlevée de la saisie immobilière. À l’appui de son appel, il faisait valoir que la déchéance du terme n’était pas régulière, la mise en demeure ayant été adressée au domicile de sa mère et non à son propre domicile, soit au centre de détention. Par voie de conséquence, il invoquait le caractère disproportionné de la saisie immobilière au regard du montant de la créance effectivement exigible. La cour d’appel a accueilli ce raisonnement le 27 janvier 2022. Elle a jugé que la déchéance du terme du prêt immobilier n’était pas régulièrement acquise et que la banque ne disposait dès lors pas d’une créance exigible à hauteur du montant réclamé, mais seulement à concurrence des mensualités échues et impayées visées au commandement de payer, somme modique au regard de la valeur de l’immeuble saisi. Constatant la disproportion manifeste entre la mesure et la créance exigible, la cour d’appel a prononcé la mainlevée de la saisie.
La banque a formé un pourvoi en cassation. Devant la deuxième chambre civile, elle faisait valoir, sur le fondement des articles L. 111-7 et L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, que le créancier dispose d’une liberté de choix quant à la mesure d’exécution à mettre en œuvre, et qu’il appartient au débiteur sollicitant la mainlevée d’établir que le créancier dispose d’autres biens de moindre valeur dont la saisie suffirait à le désintéresser. Elle reprochait à la cour d’appel d’avoir déduit la disproportion de la seule comparaison arithmétique entre la valeur de l’immeuble et le montant des sommes échues et impayées, sans justifier que la banque disposait de mesures alternatives, violant ainsi les deux textes précités.
La Cour de cassation s’est prononcée le 21 mai 2026. Sur la question de la déchéance du terme et de la régularité de la mise en demeure, elle estime que le moyen ne peut entraîner la cassation. En revanche, au visa de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme, ainsi que des articles L. 111-1, L. 111-7 et L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, la Cour de cassation casse et annule la décision déférée.
L’arrêt soulève en effet une question d’ordre général relative à l’office du juge de l’exécution lorsqu’il est saisi d’une contestation portant sur le caractère disproportionné d’une saisie immobilière. Se fondant sur le premier de ces textes, qui consacre le principe du respect des biens et n’admet de privation que pour cause d’utilité publique, la Cour européenne des droits de l’homme en a déduit qu’il doit exister un rapport de proportionnalité raisonnable entre les moyens employés et le but poursuivi, apprécié au regard de l’existence d’autres mesures appropriées et moins onéreuses. Sur le fondement des textes internes et en s’appuyant sur la jurisprudence européenne, les magistrats du quai de l’Horloge estiment que le juge de l’exécution, pour apprécier le caractère disproportionné de la mesure, ne peut se fonder sur le seul calcul arithmétique comparant la valeur du bien saisi au montant de la créance. Il lui appartient également de prendre en compte les éléments propres à la situation personnelle du débiteur et d’envisager l’existence d’autres voies de recouvrement appropriées et moins intrusives à la disposition du créancier.
L’arrêt présente un double intérêt. Il rappelle d’abord le principe de l’abus dans le choix de la mesure d’exécution, avant de préciser les modalités positives d’appréciation de la disproportion au regard tant des instruments européens que des textes internes en matière de saisie immobilière.
L’éventuel abus dans la saisie immobilière
Si l’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution pose un principe de liberté du choix de la mesure, il le tempère immédiatement. En effet, il dispose que « l’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation ». Par voie de conséquence, une disproportion dans le choix de la mesure est susceptible de dégénérer en abus (v. déjà, Civ. 2e, 10 mai 2007, n° 05-13.628, D. 2008. 1167, obs. A. Leborgne ; Procédures 2007. Comm. 246, obs. R. Perrot). Cette question ne présente d’intérêt que si le débiteur dispose d’autres biens pouvant être saisis. En effet, lorsqu’il ne dispose d’aucun autre bien, le créancier ne dispose d’aucune mesure alternative et la saisie ne saurait être qualifiée d’abusive ou de disproportionnée.
Pour le dire autrement, le créancier « doit adopter une attitude raisonnable et éviter les procédures qui pourraient porter injustement préjudice à son débiteur » (R. Laher, Droit de l’exécution, PUF, 2026, spéc. p. 65, n° 56). À défaut, le juge de l’exécution prononcera la mainlevée de la mesure (C. pr. exéc., art. L. 121-2). Dès lors, la mesure d’exécution ne peut excéder ce qui est nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation et c’est au débiteur qu’il incombe de démontrer cette disproportion au sens de l’article 1353 du code civil (Civ. 2e, 15 mai 2014, n° 13-16.016, Dalloz actualité, 4 juin 2014, obs. V. Avena-Robardet ; D. 2015. 554, note C. Hugon ; ibid. 1339, obs. A. Leborgne ; RDP 2014, n° 05, p. 117, obs. S. Dorol ; JCP 2014. Act. 782, obs. L. Lauvergnat).
Ce principe étant affirmé, il faut encore le mettre en œuvre, ce qui peut s’avérer particulièrement délicat lorsque la mesure d’exécution consiste à vendre un bien immobilier (A. Leborgne, Droit de l’exécution, D. 2015. 1339 ). L’arrêt commenté pousse la logique plus loin en définissant positivement le standard de contrôle applicable à la saisie immobilière.
Les critères d’appréciation de la disproportion de la saisie immobilière
Pour certaines mesures, le législateur a pris soin d’ajuster l’exécution au quantum de la créance, à l’instar de la saisie-attribution (C. pr. exéc., art. L. 211-2, al. 1er) où le juge appréciera la disproportion en comparant la mesure envisagée et le montant de la créance, et sanctionnera l’excès. En matière de saisie immobilière, le tempérament de la proportionnalité n’exige pas, au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation, que la mesure soit en rapport arithmétique de proportionnalité avec la valeur du bien vendu (Civ. 2e, 11 mars 1998, n° 95-21.518 ; 15 mai 2014, n° 13-16.016, préc.). En effet, il serait divinatoire de déterminer à l’avance le prix de vente aux enchères (A. Leborgne et C. Brenner, Droit de l’exécution, 4e éd., Dalloz, 2025, spéc. p. 263, n° 438). Cette méthode séduisante est censurée par la Cour de cassation, même si la disproportion est plus aisée à caractériser lorsque le montant de la créance est faible. Il est néanmoins attendu du créancier que, dans la mesure du possible, il privilégie une mesure de moindre gravité si celle-ci peut suffire à le désintéresser (Civ. 2e, 10 mai 2007, n° 05-13.628, préc.). Pour ce faire, le juge de l’exécution doit analyser la situation au jour où il statue (Civ. 2e, 20 oct. 2022, n° 20-22.801, Dalloz actualité, 8 nov. 2022, obs. G. Payan ; D. 2022. 1914 ; Rev. prat. rec. 2022. 8, chron. O. Salati ; Procédures 2023. Comm. 8, obs. R. Laher ; RDBF 2023. Comm. 16, obs. S. Piedelièvre ; JCP 2022. Act. 1325, note J.-J. Barbieri).
Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence européenne. Se fondant sur l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme, la Cour européenne avait déjà affirmé que la vente forcée constitue une ingérence dans le droit au respect des biens du saisi, s’analysant comme une privation de propriété (CEDH, 1re sect., 5 nov. 2009, SA Thaleia c/ Grèce, n° 44769/07, D. 2010. 860, note C. Hugon). L’ingérence poursuit toutefois un but légitime, l’objectif étant de recouvrer une créance constatée dans un titre exécutoire. Cette référence traduit la volonté de la Cour de cassation d’ancrer l’office du juge de l’exécution dans un cadre de droits fondamentaux. Le droit de propriété du débiteur sur son bien immobilier, comme le droit de propriété du créancier sur sa créance, la Cour rappelle que l’impossibilité pour le requérant d’obtenir l’exécution d’une créance établie constituait une ingérence dans l’exercice de son droit au respect de ses biens, sont tous deux protégés par ce texte.
Il convient de préciser que la Cour européenne n’impose pas aux États de modifier leur législation en ce sens : il n’est ainsi pas exigé de prévoir une limite tenant au montant de la créance ni une hiérarchie entre les mesures d’exécution (CEDH 25 avr. 2017, Vaskrsi c/ Slovénie, n° 31371/12). Mais, il faut ménager un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et la sauvegarde des droits fondamentaux des individus. Il y a une fondamentalisation des voies d’exécution (C. Hugon, La saisie immobilière et les droits fondamentaux, in La saisie immobilière, approches transversales, Dalloz, 2014, p. 7 s.). Il doit exister un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé par toute mesure privant une personne de sa propriété (CEDH 6 déc. 2001, Tsironis c/ Grèce, n° 44584/98 ; 25 juill. 2013, Rousk c/ Suède, n° 27183/04). En rapprochant ainsi l’article 1er du Protocole n° 1 et l’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution, la Cour de cassation affirme qu’il convient de procéder à une pesée des intérêts en présence. Il s’agit d’un contrôle de proportionnalité classique, quand bien même les textes internes ne le mentionnent pas expressément.
Cet équilibre implique la prise en compte de divers paramètres. Le juge doit apprécier la situation du débiteur et l’existence de mesures d’exécution alternatives moins intrusives que la saisie immobilière, à l’image de la saisie-attribution. La censure semblait donc inéluctable, la cour d’appel ayant ignoré ces deux dimensions essentielles en se bornant à une comparaison purement arithmétique. L’arrêt confirme ainsi qu’il n’existe pas de montant minimum pour justifier une saisie immobilière : il est donc possible d’y recourir pour le recouvrement d’une créance modique, à la condition toutefois que le juge vérifie in concreto l’absence de mesures alternatives. Encore faut-il préciser que le débiteur doit démontrer qu’une autre mesure était possible, une mesure utile. Mais qu’entend-on exactement par là ?
L’arrêt commenté ne revient pas explicitement sur la question de la charge de la preuve. Si, au regard de la jurisprudence antérieure (Civ. 2e, 15 mai 2014, n° 13-16.016, préc.), la Cour de cassation avait affirmé qu’il appartient au débiteur de démontrer en quoi une autre mesure était possible ou d’établir qu’il disposait d’autres biens, ainsi que le rappelait d’ailleurs le moyen soulevé par la banque, cette question n’est pas tranchée dans la décision. La Cour se contente d’affirmer que le juge doit s’assurer de la proportionnalité de la mesure. Il va toutefois de soi qu’il ne peut procéder à ce contrôle que si le débiteur lui apporte les éléments de preuve nécessaires permettant de caractériser l’existence d’une autre mesure.
Enfin, l’équilibre que doit contrôler le juge de l’exécution ne se limite pas à la seule saisie immobilière, qui était en cause dans l’arrêt, mais paraît pouvoir être étendu à l’ensemble des mesures d’exécution forcée au regard de la généralité des fondements employés.
par Kévin Castanier, Maître de conférences à l’Université de Rouen (CUREJ UR 4703 – Membre associé de l’IODE UMR CNRS 6262)
Civ. 2e, 21 mai 2026, FS-B, n° 23-10.643
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