Loi Le Meur : interdiction des locations de tourisme dans les règlements de copropriété

Les futurs règlements de copropriété devront mentionner le sort réservé aux locations de meublés touristiques. Les règlements existants interdisant toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement destinés à cet usage pourront être modifiés pour interdire les locations de meublés de tourisme à la majorité qualifiée des deux tiers.

Afin de faciliter la régulation des meublés de tourisme dans les copropriétés, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur » ou « loi anti-Airbnb ») a choisi d’agir par le biais du règlement de copropriété puisque c’est l’instrument qui détermine les conditions de jouissance des parties privatives et communes (Loi n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 8).

Précédemment, la possibilité de subordonner la location de lots en meublé de tourisme à une décision de l’assemblée générale de la copropriété, prévue par la loi ALUR, avait été déclarée inconstitutionnelle (Cons. const. 20 mars 2014, n° 2014-691 DC, Dalloz actualité, 21 mars 2014, obs. A. Portmann ; AJDA 2014. 655 ; D. 2014. 1844, obs. B. Mallet-Bricout et N. Reboul-Maupin ; AJDI 2014. 325, point de vue F. de La Vaissière ; JT 2014, n° 163, p. 8, obs. E. Royer ; Constitutions 2014. 169, chron. P. Bachschmidt ; ibid. 364, chron. P. De Baecke ).

Le législateur a donc changé de tactique pour restreindre ce type de location parfois à l’origine de nombreuses nuisances.

Accepter ou refuser la location des lots en meublés de tourisme dans les futurs règlements de copropriété

Un nouvel article 8-1-1, ajouté à la loi du 10 juillet 1965, dispose que les règlements de copropriété établis à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039, c’est-à-dire à compter du 21 novembre 2024, mentionneront de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de la location de meublés de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code de tourisme (Loi n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 8-1-1, créé par la loi n° 2024-1039 du 19 nov. 2024, art. 6, 1°).

Il faut donc considérer que toutes les personnes appelées à rédiger un règlement de copropriété (promoteurs immobiliers, notaires, etc.) à compter du 21 novembre 2024, devront s’interroger sur l’opportunité d’accepter ou non la location touristique dans l’immeuble. Ils pourront peut-être même aller plus loin en précisant dans quelles conditions cette dernière sera acceptable. Serait-il par exemple envisageable de prévoir que la location ne sera autorisée que pendant certaines périodes ?

Actuellement, des copropriétaires ou des syndicats agissent contre les loueurs en meublé sur le fondement de clauses d’habitation bourgeoise avec un succès variable, dans la mesure où la jurisprudence actuelle ne permet pas de dégager systématiquement une règle fixe sur le caractère commercial de la location en meublé touristique qui contreviendrait à cette clause (Civ. 3e, 24 janv. 2024, n° 22-21.455, AJDI 2024. 285, obs. P.-E. Lagraulet ).

En outre, rien n’empêchait d’ores et déjà de prévoir que la présence de meublés touristiques dans l’immeuble contrevenait à sa destination, en prenant soin de définir cette dernière et d’expliquer en quoi elle s’opposait à ce type d’affectation.

Modification des règlements de copropriété existants

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété (Loi n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 26, al. 6). Autrement dit, si un règlement de copropriété ne s’oppose pas à la location en meublés touristiques, la seule façon de le modifier en ce sens serait l’adoption d’une décision à l’unanimité ce qui, en pratique, est irréalisable.

C’est pourquoi la loi Le Meur vient apporter une exception à ce principe en permettant, dans un cas limité, que la modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location en meublé de tourisme des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale soit votée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (Loi n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 26, d, créé par la loi n° 2024-1039 du 19 nov. 2024, art. 6, 2°).

Cette exception est toutefois restreinte. Elle ne s’applique qu’aux copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale (Loi n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 26, al. 6, créé par la loi n° 2024-1039 du 19 nov. 2024, art. 6, 2°).

La loi ne prévoyant pas d’entrée en vigueur différée de la mesure, les syndics et les copropriétaires peuvent d’ores et déjà s’en emparer pour soumettre à la prochaine assemblée des copropriétaires le vote d’une telle modification.

 

Loi n° 2024-1039, 19 nov. 2024, JO 20 nov.

© Lefebvre Dalloz