Lotissements autorisés : une définition unifiée et consolidée
La définition du lotissement, qui conditionne l’application du mécanisme de cristallisation des droits à construire en droit de l’urbanisme, continue à susciter des questionnements que les promoteurs, aménageurs et porteurs de projets pensaient pratiquement réglés.
En esquissant une définition différenciée du lotissement, selon qu’il soit envisagé sous le prisme de la définition de l’échelle d’appréciation de la légalité d’un permis de construire (par lot ou au regard de la parcelle initiale) au titre de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme ou selon qu’il soit envisagé au regard de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme (maintien pendant 5 ans des règles d’urbanisme en vigueur à la date d’une division), le Tribunal administratif de Marseille avait brouillé des pistes que le Conseil d’État est venu à nouveau baliser dans un arrêt mentionné aux tables du Lebon.
Alors qu’il paraissait établi, certes aux termes d’un arrêt non fiché, que le critère du transfert en propriété ou en jouissance, « fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire » (CE 17 févr. 2025, n° 493120), était le préalable exclusif pour identifier un lotissement, le Tribunal administratif de Marseille, dans un jugement classé en C+, avait imaginé pouvoir s’en affranchir pour appliquer l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme : « la circonstance qu’il n’ait pas encore été procédé, à la date de la délivrance du permis de construire, au transfert en propriété ou en jouissance de tout ou partie des lots, ne fait pas obstacle à ce que soit reconnue l’existence du lotissement au sens et pour l’application des dispositions de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme » (TA Marseille, 4e ch., 17 déc. 2024, n° 2204657).
Dans ce litige assez classique, le propriétaire d’une parcelle située à Gréasque (13) avait obtenu un permis d’aménager délivré le 16 juillet 2018 en vue de diviser son terrain en trois lots dont deux lots à bâtir (le 3e lot étant déjà bâti). Le 13 décembre 2021, ce même propriétaire avait obtenu un permis de construire une maison individuelle avec terrasse et garage sur le lot n° 1.
Deux voisins avaient contesté ce permis de construire devant le Tribunal administratif de Marseille en soutenant, notamment, que deux règles issues du plan local d’urbanisme (le coefficient maximal d’emprise au sol et la proportion minimale d’espaces verts) devaient s’apprécier à l’échelle de la parcelle initiale, et non à l’échelle du lot, dans la mesure où, faute de transfert de propriété ou de jouissance à la date du permis de construire litigieux, le lotissement n’était pas constitué.
L’arrêt du Conseil d’État du 13 février 2026, en annulant ce jugement, offre de quoi rassurer et les services instructeurs, qui n’auront pas à jongler entre deux acceptions du lotissement, et les acteurs du monde immobilier qui disposent désormais d’un outil opérationnel clair et particulièrement sécurisant.
La Haute juridiction unifie ainsi la définition du lotissement et grave dans le marbre, avec le label sécurisant d’un fichage, l’incise de son arrêt du 17 février 2025 relative au transfert assorti d’une condition suspensive : « Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : "Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis". Il en résulte que l’application de la règle prévue au troisième alinéa de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme à un permis de construire délivré dans un lotissement est subordonnée à la condition que le transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un des lots du lotissement ait été acté à la date de délivrance du permis de construire, ce transfert fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire ».
L’harmonisation de la caractérisation d’un lotissement au sens des articles L. 442-1 et R. 151-21 du code de l’urbanisme
Dispositif bien connu des professionnels de l’immobilier, l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme permet de maintenir les règles d’urbanisme en vigueur à la date d’un permis d’aménager (C. urb., art. R. 421-19) pendant une durée de cinq ans à compter de l’achèvement des travaux autorisés par ce permis d’aménager, et pour les lotissements autorisés par déclaration préalable (C. urb., art. R. 421-23), pendant cinq ans à compter de la date de la décision de non-opposition à déclaration préalable.
L’intérêt est de permettre au bénéficiaire d’un permis d’aménager de réaliser les travaux d’aménagement et trouver des acquéreurs sans avoir à supporter le risque d’une modification défavorable des règles d’urbanisme entre la date du permis d’aménager et celles des permis de construire.
La définition de ce que le code de l’urbanisme entend par « lotissement » est donc déterminante, puisqu’elle établit une ligne de démarcation entre les projets pouvant bénéficier de la stabilisation des règles d’urbanisme et ceux qui n’entraînent aucune cristallisation. Dans le dernier cas, les permis de construire déposés sur les lots issus du permis d’aménager ne pourront pas être instruits au regard des règles d’urbanisme autrefois en vigueur et parfois plus favorables, privant ainsi l’autorisation de lotir d’une bonne partie de son effet utile.
L’article L. 442-1 du code de l’urbanisme définit le lotissement comme « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».
La doctrine a souvent rappelé le caractère très strict de la définition de la division : « Ni l’identification de nouvelles parcelles cadastrales ni l’obtention d’une simple déclaration préalable de division ne sauraient suffire à constituer une véritable division » (Constr.-Urb. 2022. Comm. 77, note L. Santoni).
Le Conseil d’État a sanctuarisé la condition préalable d’une division par transfert de propriété ou de jouissance pour mettre en œuvre la cristallisation des droits à construire prévue à l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme (CE 13 juin 2022, n° 452457, Dalloz actualité, 30 juin 2022, obs. D. Necib ; Lebon 
; AJDA 2022. 1193 ; ibid. 1916 , note O. Le Bot ; RDI 2022. 474, obs. P. Soler-Couteaux ) puis a précisé que ce transfert en propriété ou en jouissance peut ne porter que sur une partie des lots (CE 18 oct. 2024, D. et a., n° 473828, Lebon ; AJDA 2024. 1991 ; RDI 2024. 645, obs. P. Soler-Couteaux ; AJCT 2025. 251, obs. R. Bonnefont ).
La définition du lotissement trouve également un écho dans l’analyse de l’échelle (celle du lot ou celle du lotissement) d’appréciation des règles d’urbanisme applicables à un projet prévue au troisième alinéa de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme : « Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose ».
Parmi les moyens des requérants, figuraient celui de la méconnaissance de règles de coefficient d’emprise au sol maximal et de proportion minimale d’espaces verts (PLU de Gréasque, art. UD 9 et UD 13), précision étant faite que ce plan local d’urbanisme s’opposait expressément au principe fixé à l’article R. 151-21 en zone UD « en raison du caractère pavillonnaire du tissu urbain existant et de sa sensibilité paysagère ».
Le tribunal administratif a écarté ces deux moyens en considérant que les règles précitées devaient s’appliquer « à l’échelle du seul lot » sur lequel portait le permis de construire, et non à l’échelle de la parcelle d’origine, en précisant sur ce point que « la circonstance qu’il n’ait pas encore été procédé, à la date de la délivrance du permis de construire, au transfert en propriété ou en jouissance de tout ou partie des lots, ne fait pas obstacle à ce que soit reconnue l’existence du lotissement au sens et pour l’application des dispositions de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme ».
Surtout, le Tribunal administratif de Marseille a semblé faire de l’achèvement des travaux prévus par un permis d’aménager un critère d’identification du lotissement en retenant qu’il résulte des dispositions de l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme « qu’un permis de construire peut être accordé sur les lots d’un lotissement notamment, à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement autorisés par un permis d’aménager ».
Un tel raisonnement, même expressément limité par le tribunal à l’unique article R. 151-21 du code de l’urbanisme, avait de quoi surprendre tant il se heurtait à la position du Conseil d’État précitée.
Fort heureusement, il n’existera vraisemblablement pas deux définitions du lotissement en droit de l’urbanisme : le Conseil d’État, dans l’arrêt commenté du 13 février 2026, subordonne, comme il l’avait fait s’agissant de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme, l’application de la règle prévue au troisième alinéa de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme à la condition « que le transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un des lots du lotissement ait été acté à la date de délivrance du permis de construire ».
Ce faisant, le Conseil d’État annihile toute tentative de faire de l’achèvement des travaux d’aménagement un critère de caractérisation du lotissement : « Si l’achèvement de tels travaux est requis par l’article R. 442-18 du code de l’urbanisme pour que puisse être délivré un permis de construire sur les lots d’un lotissement autorisé, cette circonstance n’est pas de nature à permettre l’application des dispositions du plan local d’urbanisme s’opposant à l’application de la règle prévue à l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme ».
Madame Charline Nicolas, rapporteure publique, avait précisé à ce titre dans ses conclusions : « l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme pose une seule et même définition au lotissement », la date d’achèvement des travaux n’étant qu’un « jalon temporel » fixant « la date de départ du délai de cristallisation des règles d’urbanisme de l’article L. 442-14 ».
Cette solution est donc tout à fait bienvenue pour les praticiens de l’urbanisme, aménageurs, promoteurs, architectes ou services instructeurs : ils auront une unique grille de lecture à appliquer pour déterminer l’existence d’un lotissement et en tirer les conséquences sur la cristallisation des droits à construire (C. urb., art. L. 442-14) ou l’échelle d’appréciation des règles d’urbanisme (C. urb., art. R. 151-21).
L’arrêt du 13 février 2026 a également le mérite de préciser quelle démonstration minimale du transfert de propriété est attendue pour caractériser un lotissement constitué.
Précision sur la notion de transfert en propriété ou en jouissance en droit de l’urbanisme
Il est acquis désormais que le transfert de propriété ou de jouissance est le critère déterminant de l’identification de l’existence d’un lotissement. Il n’en reste pas moins une difficulté pratique : dans la majorité des opérations, une promesse de vente est signée entre le propriétaire et l’acquéreur, et celle-ci comporte généralement une condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire définitif, c’est-à-dire non frappé d’un déféré préfectoral, d’un retrait, d’un recours administratif ou contentieux des tiers.
Pour lever une condition suspensive rédigée avec zèle, il faut parfois que soit démontré l’affichage réglementaire de l’autorisation, que soient produits les constats de commissaire de justice établissant la continuité de cet affichage et que soit délivré par le greffe du tribunal administratif un certificat de non-recours : concrètement, plusieurs mois s’écoulent après la délivrance du permis de construire.
Exiger, pour caractériser un lotissement, que la vente soit parfaite au jour du permis de construire n’aurait eu qu’un effet délétère et totalement contre-productif : aucun acquéreur ne prendrait le risque de devenir propriétaire d’une parcelle sur laquelle le permis de construire n’est pas encore accordé ou susceptible d’être accordé au regard de règles d’urbanisme moins favorables que celles qui existaient au jour de l’autorisation de lotir.
Pourtant, une incertitude demeurait, dans la mesure où, en 2022, le Conseil d’État a précisé que pour qu’il y ait transfert de propriété, il est nécessaire qu’il ait été procédé à la cession dont résulte la division « à la date du permis de construire » (CE 13 juin 2022, n° 452457, préc.).
En 2024, le Conseil d’État a également retenu que si le transfert en propriété ou en jouissance d’une partie des lots a été réalisé, le bénéficiaire peut se prévaloir « à l’occasion d’une demande de permis de construire », de la cristallisation des droits à construire (CE 18 oct. 2024, n° 473828, préc.).
La crainte s’est dissipée en 2025, le Conseil d’État ayant considéré, dans un arrêt du 17 février 2025, que le maintien des droits à construire pendant cinq ans est subordonné à la division effective de l’unité foncière par le transfert « de la propriété ou de la jouissance d’au moins un des lots créés, ce transfert fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire » (CE 17 févr. 2025, n° 493120, préc.).
Pour la rapporteure publique dans l’affaire commentée, cette solution émanant de l’arrêt du 17 février 2025, certes non fiché, devait être réitérée car elle a levé « les difficultés opérationnelles identifiées par la doctrine en matière de lotissement autorisé par un permis d’aménager ».
Le Conseil d’État, dans son arrêt du 13 février 2026, reprend donc in extenso son incise de 2025 : « Il en résulte que l’application de la règle prévue au troisième alinéa de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme à un permis de construire délivré dans un lotissement est subordonnée à la condition que le transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un des lots du lotissement ait été acté à la date de délivrance du permis de construire, ce transfert fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire ».
Une telle formulation, désormais fichée, appelle une observation : il est intéressant de noter que la rédaction (« telle que celle ») suggère que le Conseil d’État n’a pas souhaité limiter la portée de sa décision aux seules conditions suspensives tenant à l’obtention du permis de construire.
Les porteurs de projets peuvent donc, à notre sens, se prévaloir de la jurisprudence commentée lorsqu’ils ont prévu une condition suspensive plus stricte (obtenir un permis de construire purgé de tout recours par exemple) ou moins stricte (la seule obtention d’un financement).
Pour lever toute ambiguïté, le Conseil d’État ajoute un terme particulièrement éclairant : le transfert de propriété doit avoir été « acté », à la date de délivrance du permis de construire.
Le droit de l’urbanisme, empreint de pragmatisme opérationnel, s’écarte donc de la pure rigueur civiliste : ce n’est pas la vente parfaite qui caractérise le « transfert de propriété ou de jouissance » en droit de l’urbanisme, mais « une procédure de transfert (…) juridiquement engagée » (concl. C. Nicolas, préc.).
En pratique, dans le formulaire administratif réglementé de demande de permis de construire, il est uniquement possible de préciser que le terrain est situé dans un lotissement et il est demandé de produire, le cas échéant, le certificat indiquant la surface constructible attribuée au lot et le certificat attestant l’achèvement des équipements desservant le lot.
Dans la mesure où la date de transfert de propriété ou de jouissance ne fait pas partie, à ce jour, des informations à délivrer obligatoirement, il est permis de recommander aux pétitionnaires, pour assurer une application complète de la jurisprudence sous commentaire, de joindre à leur demande d’autorisation une copie de la promesse de vente ou de tout acte permettant de démontrer que la procédure de transfert est engagée, et ce, pour justifier que le projet soit instruit sur la base de règles d’urbanisme anciennes en se prévalant de la cristallisation de celles-ci.
par Antonin Hudrisier, Avocat au barreau de Toulouse, spécialiste en droit public
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