Marché immobilier francilien : regain d’activité au 3e trimestre 2025 et stabilité des prix

Le marché de l’immobilier ancien montre un net regain d’activité au troisième trimestre 2025.

Les notaires du Grand Paris ont présenté le 20 novembre 2025, une synthèse des volumes de ventes et l’évolution des prix au 3^e trimestre 2025 du marché immobilier résidentiel ancien francilien suivie de trois focus : une analyse sur le marché des parkings en Île-de-France, une étude sur la durée de détentions des biens immobiliers en région parisienne et une observation sur la solvabilité des acquéreurs dans les mois à venir.

Volumes des ventes au 3^e trimestre 2025 et évolution des prix dans la zone francilienne

Amélioration du volume des ventes. Dans la région francilienne, le nombre de ventes de logements anciens à usage d’habitation est de 35 170 au 3^e trimestre 2025, en progression de 3 % sur un an. Ce constat est assez homogène avec une moyenne pour les appartements de la capitale de + 12 % (7 670 ventes), + 12 % pour la petite couronne (11 710 ventes dont 9 070 appartements et 2 630 maisons) et + 15 % pour la grande couronne (+ 11 % pour les appartements avec 7 070 ventes et + 18 % pour les maisons avec 8 730 ventes). Les plus fortes progressions ont été enregistrées en Seine-Saint-Denis avec + 20 % pour les appartements, et les Hauts-de-Seine avec + 25 % pour les maisons.

Stabilisation des prix. Les prix de la région montrent une tendance à la constance, connaissant une hausse limitée à 0,4 % sur l’ensemble des logements en un an. Le prix des appartements a progressé de 1, 3 % avec un prix moyen au 3^e trimestre 2025 de 6 230 €/m². Ces prix devraient rester stables puisque, selon les avant-contrats, la projection du prix de vente en janvier 2026 serait de 6 200 €/m². Cependant les variations du marché spécifique de la capitale restent hétérogènes, la baisse des prix étant essentiellement concentrés dans les arrondissements centraux (Paris centre : - 5,6 % avec un prix moyen de 11 240 €/m²), alors que la hausse la plus importante se situe dans le 8e arrondissement (soit + 10,8 % et un prix au m² de 12 190 €/m²).

En région francilienne, les notaires du Grand Paris soulignent que la plus forte progression concerne la Seine-Saint-Denis avec (+ 2,2 % et un prix au m² à 3 820 €), et une baisse dans les Yvelines (- 0,3 % avec un prix au m² amené à 4 050 €).

En revanche, selon les indicateurs, le marché des maisons a subi une petite baisse de 1,3 % sur un an avec un prix de vente moyen de 330 800 €, qui passerait à 331 000 € en janvier 2026. Cette chute est plus prononcée sur les départements ayant un prix plus élevé comme les Hauts-de-Seine avec - 3,4 % et un prix moyen de 648 000 €.

Marché des parkings isolés en Île-de-France

Après avoir rappelé qu’un parking isolé est un parking « faisant l’objet d’un acte notarié, ancien et sans TVA, vendu de gré à gré en pleine propriété et dans un lot d’un maximum de quatre emplacements », les notaires du Grand Paris constatent une baisse de ce type de biens ces dernières années dans un contexte de crise immobilière et de chute du nombre de ventes de logements. La cause de cette forte baisse serait également due au recul de l’achat de véhicules, depuis 2000, plus particulièrement dans la capitale (32 % de taux d’équipement automobiles des ménages en 2022 contre un taux compris entre 61 % et 80 % dans la région francilienne selon les derniers chiffres de l’INSEE).

Les statistiques montrent une évolution des prix assez stable depuis une dizaine d’années (+ 2,6 %) après une forte hausse (+ 42,9 % dans la région) sur les vingt dernières années proches de celle des logements. Le rapport souligne cependant une irrégularité des tarifs de ventes selon les lieux, et en fonction du nombre de transactions. Alors que le prix médian de la région Île-de-France est de 20 000 € en 2024 avec 13 360 ventes, Paris propose un prix médian de 28 000 € avec 3 870 ventes (le prix médian le plus élevé de la région étant observé sur le 7^e arrondissement avec 60 000 €), celui de petite couronne est de 20 000 € pour 5 590 ventes (le prix médian le plus haut étant celui de Neuilly-sur-Seine avec 37 000 €, le plus bas étant autour des 13 000 € pour Noisy-le-Sec, Créteil et Épinay-sur-Seine) et celui de Grande Couronne (15 000 € et 3 890 ventes, le prix médiat oscillant entre 28 000 € à Saint-Germain-en-Laye et 10 000 € à Évry et Brétigny-sur-Orge).

Durée de détention de biens immobiliers en région parisienne

Basée à partir des mutations à titre onéreux, l’analyse proposée par les notaires du Grand Paris sur la durée de détention des logements sans prendre en compte le parc détenu par les bailleurs sociaux ou les investisseurs institutionnels, résulte d’un ensemble de déterminants liés à la démographie, l’économie, la fiscalité, la réglementation et la conjoncture.

Ce focus nous montre que la durée médiane de détention des biens immobiliers en Île-de-France est passée de 10 ans en 2005 à 13,7 ans en 2024 pour les appartements et de 12,7 ans à 15,8 ans pour les maisons. Cette hausse s’explique essentiellement par la stratégie d’attente et de valorisation patrimoniale ; ainsi les notaires du Grand Paris font le constat que la durée de détention guidant la décision de mise en vente des biens est influencée par le cycle des prix.

Solvabilité des acquéreurs dans les mois à venir

Selon les derniers chiffres communiqués par la Banque de France, les mensualités de remboursement pour un prêt sur vingt ans de janvier 2022 à janvier 2026 en Île-de-France subiraient une augmentation de 8,6 % passant de 2 030 € à 2 205 € pour les appartements, et de 9,7 % passant de 1 651 € à 1 811 € pour les maisons. Ainsi la surface habitable accessible pour le même coût d’emprunt total, compte tenu de l’évolution des taux d’intérêt, passerait pour les appartements franciliens de 65 m² en janvier 2022 à 59,8 m² en janvier 2026 soit une perte de 5,2 m² et pour les maisons de 100 m² à 91,2 m² (avec une perte de 8,8 m²).

Ainsi ce nouvel état des lieux des Notaires du Grand Paris souligne une recrudescence d’activité sur le marché des logements anciens dans la région francilienne au 3^e trimestre 2025 et une consolidation de la stabilité des prix depuis ce début d’année, cette amélioration globale intervenant dans un contexte confus où l’environnement financier, fiscal, réglementaire et politique est instable et peu lisible, limitant le retour des investisseurs et fragilise la confiance des ménages. Néanmoins, la poursuite du redémarrage des volumes combinée à une stabilisation des prix pourrait favoriser la fluidité du marché à horizon 2026 soutenu essentiellement par les acquéreurs de résidences principales.

Dossier de presse, 20 nov. 2025

par Audrey Martineau, Juriste en droit immobilier

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